【正文】 對可上可下的成本項目在不能確定的情況下，盡可能穩(wěn)健一些。 按照 藍光 集團成本核算指導設置科目明細，詳細列示成本測算過程 成本測算可采用兩種方法： （ 1） 從預算角度，依照當?shù)叵嚓P政府政策、法規(guī)，按照成本項目逐項分析計算。 （ 2） 各區(qū)商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。 第十部分：在新城市開發(fā)需要補充 的內容 一、 市場分析部分增加當?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況 近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。也可以通過其他指標分析可接受的地價。 根據需要，可增加如下測算： 銷售凈利率 完全成本 最高樓面地價 最高總地價 R1 R2 R3 ﹒﹒﹒ 注： R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標，如投資回報率等。 第八部分：綜合分析與建議 一、優(yōu)勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合 藍光 一貫發(fā)展思路等方面論述。 資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 三、 經濟效益分析 經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等 項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。 二、 立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析 三、 工程計劃：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。 市場分析結果對產品設計的影響和考慮。 周邊市政工程配套設施對產品設計的影響和考慮。 土地本身特征對產品設計的影響和考慮。 如果是大型、超大型項目，對營造大社區(qū)概念的考慮。 四、 目標市場定位及產品定位 市場定位 目標人群特征 /來 源區(qū)域 /行業(yè)特點 產品建議 第四部分：規(guī)劃設計分析 一、初步規(guī)劃設計思路 設計概念：產品體現(xiàn)的主題思想，主要設計風格、設計特點。 六、 總 體評價 對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正 規(guī)稅務發(fā)票。 附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。 通訊（有線電視、電話、網絡）：現(xiàn)有管線、上源位置、距 宗地距離、涉及線路成本等。 （二）宗地周邊 3000米外但可輻射范圍內主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 四、 項目周邊環(huán)境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫） 治安情況 空氣狀況 噪聲情況 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等） 危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等） 周邊景觀 風水情況 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心 /超市的建設等。 附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數(shù)據； 地形地貌圖，主要 反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發(fā)區(qū)的情況。藍光 地產項目可行性報告內容指引 一、 前言 隨著集團房地產業(yè)務不斷擴張，土地儲備力度逐漸加大，未來發(fā)展對新項目的需求越來越強烈。 項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等； 二、內部因素 項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般 3— 5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）； 公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用； 從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經營等角度描述立項的意義； 第一 部分：項目概況 一、 宗地位置 宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經濟開發(fā)區(qū)、商貿金融區(qū)等）的地理位置。 三、 項目周