四川房地產(chǎn)-彭山上層豪庭可行性報告(doc20)-地產(chǎn)可研-wenkub.com
2025-07-30 19:16 本頁面
【正文】 本項目位于濱江路 B段，所處地理位置較好，加之彭山縣政府大力打造濱江路，隨著彭湖灣的開發(fā)，濱江路沿線以成為彭山高尚住宅區(qū)的代名詞，而且本項目是凈地，無拆遷費用將使本項目的前期投入不會太大，開發(fā)風險也就相對降低。全 景觀現(xiàn)代會所：門前溪流環(huán)繞，窗 外湖青草綠。在施工圍墻進行展板包裝。 開發(fā)概括： 21世紀彭山的“沿江戰(zhàn)役”，實現(xiàn)“沿江水美、路美、建筑物美”戰(zhàn)略夢想的世紀抉擇。在具體戶型上仍然以 A、 B??戶型為命名，以方便客戶識別。但在外立面的描述上要做到位。 我們的核心景觀區(qū)位于總平中心區(qū)，把中央景觀廣場、親水平臺（能否剝離功能，做親水兒童戲水池）融于其內(nèi)，一條親水淺溪流穿行而過，運動設施完善，健康步道等考慮齊全。花水相間，融于生活，和社區(qū)外部 優(yōu)美的大自然互相呼應連為一體。自然環(huán)境和居住環(huán)境無以倫比，是難得的天賦山水。 B、離岷江橋 2020米，離舊城區(qū)有點距離，但我們走的是全彭山最漂亮的路、享受彭山最宜人靚麗的風景，沿途賞著如畫之美景歸家，很容易忘卻時間的流逝。 （ 3）時間差別定價 開發(fā)商對推盤期的不同階段制定不同的價格，例如在開盤日為了迅速聚集人氣，形成購買熱潮就可以優(yōu)惠折扣的形式低價入市， 形成熱銷形勢后再逐步抬高價格，這樣既維護 了發(fā)展高的整體利益，又滿足了部分投資者“投資升值”的心理。 差別定價策略的集中形式 —— （ 1）形 式差別定價 即對不同形式的物業(yè)或單元（如復式單元與普通單元）制定不同的價格，但并不和它們各自成本成比例。 從上層豪庭的產(chǎn)品質(zhì)素、定位來看，銷售均價在 1100－ 1400 元 /平方米左 右較為合理。 （一）上層豪庭價格分析 從靜態(tài)來看，上層豪庭的定價由成本＋利潤決定，利潤的多少視乎各方面因素而定，如開發(fā)商資金運作情況，房地產(chǎn)市場形勢，競爭對手的價格壓力或空間等。如果房子在銷售過程中降價，一般會出現(xiàn)新客戶上不來，老客戶退房的局面，所以，若沒有退路，沒有人敢降價。 （ 4） 投資置業(yè)： 如果不轉(zhuǎn)手的，買上層豪庭的消費者自己居住的可能性最大，一般不會用來出租。 他們的文化素質(zhì)和品味較高，追求高尚、和諧、寧靜、舒適的生活。 追求高尚社區(qū)氛圍。 家庭年純收入 5萬元以上。 心 理 高品質(zhì)生活追求者。 國家公務員中的有權(quán)者。 ③ 從收入層面劃分 A． 家庭積蓄 10 萬元以上 如果家庭積蓄 有這個數(shù)，就有能力去提升居住條件或進行二次購房，同時銀行按揭在很大程度上也能減輕他們的經(jīng)濟 壓力。 ② 從心理層面來分析 A． 高品質(zhì)生活的追求者 追求高品質(zhì)的生活，對社區(qū)環(huán)境和社區(qū)氛圍的要求較高，尊重別人也尊重自己，理解生活也懂得享受生活，受教育程度相對較 高，有一定文化素質(zhì)和較高的個人修養(yǎng)。 C． 彭山區(qū)域外出打工的佼佼者 出于落葉歸根或父母在彭山周邊農(nóng)村，因為曾經(jīng)長期在外工作生活過，視野比較開闊，對居家要求較高，特別看重環(huán)境、綠化、細部設計和社區(qū)文化，追求舒適、寧靜、方便、祥和的生活， 上層豪庭 對他們的吸引力將會很大。 （ 2） 本項目在規(guī)劃設計、戶型設計上的優(yōu)勢以及熔如的居住新概念，將對項目銷售的推廣效果的好壞起到非常重要的作用。 （ 2） 高端對手強大，分薄了客戶資源。 B： WEARNESS（劣勢） （ 1） 地段：在目前彭山大部分消費者眼中，地段相對偏遠 有一定地域抗性 。 （ 2）規(guī)劃設計： 上層豪庭 在規(guī)劃設計上具有獨特優(yōu)勢，建筑風格、景觀設計、綠化體系、小區(qū)規(guī)劃都有獨到之處，特別是總平規(guī)劃將在一定時間內(nèi)在彭山居于領(lǐng) 先地位。 澎湖灣 的核心概念只有兩個字：“高尚”，它的演繹將是有計劃有步驟的，很多消費者明知其地塊成本極低而利潤極高，但仍然會掏錢購房，這應是 澎湖灣 的魅力和市場地位。其總價大約控制的 12萬元至 18萬元之間， 戶型格局較理想。 （二） 澎湖灣 項目分析 經(jīng)濟指標 占地面積：約 524畝 總建筑面積：約 300000 m2 戶型面積： 96 m2 容積率：約 綠地率：約 50% 住宅面積 :約 298000 m2 規(guī)劃戶數(shù)：約 1500戶 其他情況 A、結(jié)構(gòu) 。改善居住環(huán)境的客戶群體需求面積較大，多為 100平方米以上，他們有較寬松的經(jīng)濟條件，選擇一次性付款消費的人較多。 E、購買動機：他們主要可分為三大類：一是 年齡結(jié)構(gòu)在 25~30歲在消費群，他們多為無房族，因為各種原因急于購房而購買。 B、文化程度：從總體上看其目標客戶的受教育程度多為高中、中專以上，他們具有一定有文化素養(yǎng)。共 8種戶型可供選擇，面積跨度較大，能滿足不同層次的客戶不同的需求。 上層豪庭 最直接的競爭對手集中在江濱和城郊一帶，我們把“澎湖灣”、“金地花園”作為重點研究對象。 上層豪庭的競爭對手可以這樣界定： 從廣義上講，彭山所有樓盤都是競爭對手，特別是同檔次樓盤，這是以地段劃分為考慮的。 衛(wèi)生防疫與環(huán)保設計： （ 1）變配電采用箱式配電柜，布置在基地的角落，可避免對環(huán)境的噪音污染。 消防設計： 本工程按《建筑設計防火規(guī)范》（ GBJ1687）（ 2020年版）及有關(guān)消防規(guī)定進行消防設計。 平面功能布局： 普通住宅共 9棟，均為一梯二戶，基本戶型有兩室兩廳 84平方米，三室兩廳有 11 12和 135平方米，主力戶型為三室兩廳。 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 凈用地面積 ：??????? (合 ) 總建筑面積： ??????? 其中： 普通住宅面積： ?????? 高層住宅面積： ????? 商業(yè)用房面積： ?????? 綠化總面積： ??????? 13024平方米 住戶總數(shù)： ???????? 554戶 建筑密度： ???????? % 容積率： ???????? 綠化率： ???????? % 停車位： ????????? 280輛 四、建筑單體設計 結(jié)合特定歷史與人文環(huán)境，建筑采用新民居風格，建筑形象追求穩(wěn)重、高檔、與基地環(huán)境有機結(jié)合。 本項目為福生實業(yè)有限公司開發(fā)的高檔住宅樓，設計為了創(chuàng)造良好的居住氛圍與生活空間，在總體布局上以花園為中心，弧形住宅圍繞其布局，組團環(huán)境圍繞中心綠地布置，使每棟房子都有良好的景觀，弧形的建筑形式既照顧了朝向，也使大多住戶能看到岷江。 二、設計依據(jù) 由四川省成都市福生實業(yè)有限公司提出的 設計任務書 由彭山建委提供規(guī)劃紅線圖及坐標 《眉山市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 國家有關(guān)的建筑設計規(guī)范及規(guī)定 三、 總平面布局 本工程基地用地邊界極不規(guī)則，場地現(xiàn)狀北高南低，呈坡地，南邊道路及市政設施已基本到位。我們一期的面積區(qū)間在 40平米 — 160平米，戶型有一室一廳
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