成本法(編輯修改稿)
2025-03-05 13:53 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格 重置價(jià)格適用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn) 、 已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料 、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備 ， 或因建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等 ， 使舊建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價(jià) 。 而重建價(jià)格適用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià) 。 重置價(jià)格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，同時(shí)也是“替代原理”的體現(xiàn)。 建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的求取方法 ㈠單位比較法 ㈡分部分項(xiàng)法 ㈢工料測量法 ㈣指數(shù)調(diào)整法 五、 建筑物折舊 建筑物折舊的概念和原因 建筑物折舊 ， 是指估價(jià)上的折舊而非會計(jì)上的折舊 。 估價(jià)上的折舊是指各種原因所造成的價(jià)值損失 ， 其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)值與其重新構(gòu)建價(jià)格之間的差額 。 實(shí)際估價(jià)中 ， 建筑物的折舊包括 3個方面： ① 物質(zhì)折舊 ② 功能折舊 ③ 經(jīng)濟(jì)折舊 ㈠物質(zhì)折舊 ， 又稱物質(zhì)磨損 、 有形損耗 ，是建筑物在實(shí)體方面的損耗所造成的價(jià)值損失 。 進(jìn)一步可歸納為 4個方面： ① 自然經(jīng)過的老朽 ② 正常使用的磨損 ③ 意外的破壞損毀 ④ 延遲維修的損壞殘存 ㈡功能折舊 ， 又稱精神磨損 、 無形損耗 ，是指由于消費(fèi)觀念變更 、 設(shè)計(jì)更新 、 技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲?、 落后或不適用所造成的價(jià)值損失 。 ㈢經(jīng)濟(jì)折舊 ， 又稱外部性折舊 ， 是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價(jià)值損失 。 年限法 年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命 、經(jīng)過的年限或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上 。 建筑物壽命有自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命之分 自然壽命是指從建成之日起到不堪使用的年數(shù) 經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營費(fèi)用的持續(xù)年數(shù) 。 建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù) 。 實(shí)際觀察法 實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限來求取建筑物的折舊 ， 而是注重建筑物的實(shí)際損耗程度 。 實(shí)際觀察法是由估價(jià)人員親臨現(xiàn)場 ， 直接觀察 、 估算建筑物在物質(zhì) 、 功能及經(jīng)濟(jì)等方面的折舊因素所造成的折舊總額 。 建筑物的損耗分為可修復(fù)的損耗和不可修復(fù)的損耗 成新折扣法 成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代 、新舊程度等 ， 確定建筑物的成新率 ， 直接求取建筑物的現(xiàn)值 。 折舊方法的綜合運(yùn)用 綜合折舊法 、 分類折舊加總法 、 個別折舊加總法 求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項(xiàng) 第一 ， 應(yīng)注意估價(jià)上的折舊與會計(jì)上的折舊的區(qū)別 第
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