成本法-展示頁
2025-02-21 13:53本頁面
【正文】 劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn) ， 都可以采用成本估價法 。 成本法的理論依據(jù) 從 賣方角度 看 ， 成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價值論 。 第七章 成本法 一 、 成本法的基本原理 成本法的概念 成本法又稱承包商法 ， 在評估舊的房地產(chǎn)的價值時通常稱為重置成本法或重置成本折余法 。 成本法是求取估價對象在估價時點(diǎn)時的 重置價格 ，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 從 買方角度 看 ， 成本法的理論依據(jù)是替代原理 。 條件 ：一是自由競爭 ， 即可以自由進(jìn)入市場 二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn) 步驟 ： ① 搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本 、 稅費(fèi) 、 利潤 ② 估算重新構(gòu)建價格 ③ 估算折舊 ④ 求取計(jì)算價格 注意 ：在現(xiàn)實(shí)中 ， 房地產(chǎn)的價格直接取決于其效用 ， 而非花費(fèi)的成本 ， 成本的增減一定要對效用有所作用才能形成價格 。 在實(shí)際中主要包括下列幾項(xiàng) ： 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)過程中的稅費(fèi) 管理費(fèi)用 投資利息 銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用 銷售稅費(fèi) 銷售稅費(fèi)是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商 （ 賣方 ） 交納的稅費(fèi) 。 估算開發(fā)利潤應(yīng)掌握以下幾點(diǎn)： 開發(fā)利潤是所得稅前的 ， 即開發(fā)利潤 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 土地取得成本 開發(fā)成本 管理費(fèi)用 投資利息 銷售費(fèi)用 銷售稅費(fèi) 開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的 平均利潤 ， 而不是個別開發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤 ， 也不是個別開發(fā)商所期望的利潤 。 開發(fā)利潤計(jì)算公式 : 開發(fā)利潤 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 —土地取得成本 —開發(fā)成本 —管理費(fèi) —投資利息 —銷售費(fèi)用 —銷售稅費(fèi) 直接成本利潤率 =開發(fā)利潤 /（土地取得 成本 +開發(fā)成本） 銷售利潤率 =開發(fā)利潤 /開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值 成本利潤率 =開發(fā)利潤 /（土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用） 三 成本法的基本公式 最基本的公式 成本法最基本的公式為： 積算價格 =重新構(gòu)建價格 折舊 針對對
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