成本法(文件)
【正文】 土地取得費用和開發(fā)費用應(yīng)承擔的利息費用為 。 某市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15000平方米，該地塊的土地征用費用（含安置、拆遷、青苗補償費和耕地占用稅）為每畝 10萬元，土地開發(fā)費為每平方公里 2億元，土地開發(fā)周期為 2年，第一年投入資金占總開發(fā)費用的 35%，開發(fā)商要求的投資回報率為 10%，當土地出讓增值收益率為 15%，銀行貸款年利率為 6%，試評估該土地的價值。第二年同理。 667＝ 75元／平方米 其他費用： 30000247。 磚木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房 30年 ， 受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年 ， 非生產(chǎn)用房 40年 。 磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房 40年 ， 受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年 ， 非生產(chǎn)用房 50年 。 實際觀察法 實際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限來求取建筑物的折舊 ， 而是注重建筑物的實際損耗程度 。 ㈢經(jīng)濟折舊 ， 又稱外部性折舊 ， 是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價值損失 。 建筑物重新構(gòu)建價格的求取方法 ㈠單位比較法 ㈡分部分項法 ㈢工料測量法 ㈣指數(shù)調(diào)整法 五、 建筑物折舊 建筑物折舊的概念和原因 建筑物折舊 ， 是指估價上的折舊而非會計上的折舊 。 公式： 新開發(fā)的土地價格 =取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費用 +銷售稅費 +開發(fā)利潤 適用于新建房地產(chǎn)的基本公式 新建房地價格 =土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +建筑物建造成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費用 +銷售稅費 +開發(fā)利潤 新建筑物價格 =建筑物建造成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費用 +銷售稅費 +開發(fā)利潤 適用于舊房地產(chǎn)的基本公式 舊房地產(chǎn)價格 =土地的重新取得價格 +建筑 物的重新構(gòu)建價格 建筑物折舊 ★ 土地的重新取得價格要注意年限 四、 重新購建價格 重新構(gòu)建價格的概念 重新構(gòu)建價格是假設(shè)在估價時點重新取得或重新開發(fā) 、重新建造全新狀況的估價對象所需的一切合理 、 必要的費用 、 稅金和應(yīng)得的利潤之和 。 可分為兩類： 銷售稅金及附加 其他銷售稅費 開發(fā)利潤 現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果 ， 是由銷售收入 （ 售價 ）減去各種成本 、 費用和稅金后的余額 。 成本法適用的對象 、 條件和步驟 對象 ：只要是新近開發(fā)建造 、 計劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn) ， 都可以采用成本估價法 。
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