成本法(存儲(chǔ)版)
【正文】 。 二 、 土地價(jià)格構(gòu)成 土地價(jià)格通常由 7大項(xiàng) 構(gòu)成： ①土地取得成 ②開(kāi)發(fā)成本 ③管理費(fèi)用 ④投資利息 ⑤銷(xiāo)售費(fèi)用 ⑥銷(xiāo)售稅費(fèi) ⑦開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)成本是在取得開(kāi)發(fā)用地后進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)所需要的直接費(fèi)用 、 稅金等 。 成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的 重置價(jià)格 ，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)掌握以下幾點(diǎn)： 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是所得稅前的 ， 即開(kāi)發(fā)利潤(rùn) =開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 土地取得成本 開(kāi)發(fā)成本 管理費(fèi)用 投資利息 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是在正常條件下開(kāi)發(fā)商所能獲得的 平均利潤(rùn) ， 而不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤(rùn) ， 也不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商所期望的利潤(rùn) 。 估價(jià)上的折舊是指各種原因所造成的價(jià)值損失 ， 其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與其重新構(gòu)建價(jià)格之間的差額 。 實(shí)際觀(guān)察法是由估價(jià)人員親臨現(xiàn)場(chǎng) ， 直接觀(guān)察 、 估算建筑物在物質(zhì) 、 功能及經(jīng)濟(jì)等方面的折舊因素所造成的折舊總額 。 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 10年 。） （ 3）計(jì)算利潤(rùn)： 270 10％＝ 27（元） （ 4）計(jì)算土地成本： 270++27＝ （元／平方米） （ 5）計(jì)算待估土地公平市場(chǎng)價(jià)值： （ 1+10％）＝ （元／平方米） 每平方米土地公平市場(chǎng)價(jià)值為 ／平方米，近似等于每平方米 352元。 667＝ 45元／平方米 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用： 150， 000， 000247。 磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房 40年 ， 受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年 ， 非生產(chǎn)用房 50年 。 年限法 年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命 、經(jīng)過(guò)的年限或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上 。 注意 ：第一 、 重新構(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的 第二 、 重新構(gòu)建價(jià)格是客觀(guān)的 第三 、 建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r 下的價(jià)格 ， 未扣除折舊； ★ 土地的重新構(gòu)建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格 重置價(jià)格適用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn) 、 已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料 、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備 ， 或因建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等 ， 使舊建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價(jià) 。 條件 ：一是自由競(jìng)爭(zhēng) ， 即可以自由進(jìn)入市場(chǎng) 二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn) 步驟 ： ① 搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本 、 稅
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