成本法-全文預覽
【正文】 第七章 成本法 一 、 成本法的基本原理 成本法的概念 成本法又稱承包商法 ， 在評估舊的房地產的價值時通常稱為重置成本法或重置成本折余法 。 從 買方角度 看 ， 成本法的理論依據是替代原理 。 在實際中主要包括下列幾項 ： 勘察設計和前期工程費 基礎設施建設費 建筑安裝工程費 公共配套設施建設費 開發(fā)過程中的稅費 管理費用 投資利息 銷售費用 銷售費用是銷售開發(fā)完成后的房地產所需的費用 銷售稅費 銷售稅費是銷售開發(fā)完成后的房地產應由開發(fā)商 （ 賣方 ） 交納的稅費 。 開發(fā)利潤計算公式 : 開發(fā)利潤 =開發(fā)完成后的房地產價值 —土地取得成本 —開發(fā)成本 —管理費 —投資利息 —銷售費用 —銷售稅費 直接成本利潤率 =開發(fā)利潤 /（土地取得 成本 +開發(fā)成本） 銷售利潤率 =開發(fā)利潤 /開發(fā)完成后房地產價值 成本利潤率 =開發(fā)利潤 /（土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費用） 三 成本法的基本公式 最基本的公式 成本法最基本的公式為： 積算價格 =重新構建價格 折舊 針對對象： ① 新開發(fā)的土地 ② 新建的房地產 （ 此處指房地 、 建筑物兩種情況 ） ③ 舊的房地產 （ 此處指房地 、 建筑物兩種情況 ） 步驟： ① 搞清房地產價格構成 ② 估算各構成部分的金額 ③將各構成部分的金額累加 適用于新開發(fā)土地的基本公式 新開發(fā)的土地包括填海造地 、 開山造地 、征用農地后進行 “ 三通一平 ” 等開發(fā)的土地 ， 在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地 。 重置價格的出現(xiàn)是技術進步的必然結果，同時也是“替代原理”的體現(xiàn)。 進一步可歸納為 4個方面： ① 自然經過的老朽 ② 正常使用的磨損 ③ 意外的破壞損毀 ④ 延遲維修的損壞殘存 ㈡功能折舊 ， 又稱精神磨損 、 無形損耗 ，是指由于消費觀念變更 、 設計更新 、 技術進步等原因導致建筑物在功能方面的相對殘缺 、 落后或不適用所造成的價值損失 。 建筑物的經過年數分為實際經過年數和有效經過年數 。 折舊方法的綜合運用 綜合折舊法 、 分類折舊加總法 、 個別折舊加總法 求取建筑物折舊應注意的事項 第一
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