成本法及其應(yīng)用課件-全文預(yù)覽
【正文】 直接成本利潤(rùn)率 土地取得成本 + 建設(shè)成本 投資利潤(rùn)率 土地取得成本 + 建設(shè)成本 + 管理費(fèi)用十銷售費(fèi)用 成本利潤(rùn)率 土地取得成本 + 建設(shè)成本 + 管理費(fèi)用 + 銷售費(fèi)用 + 投資利息 銷售利潤(rùn)率 土地取得成本 + 建設(shè)成本 + 管理費(fèi)用 + 銷售費(fèi)用 + 投資利息 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤(rùn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)率對(duì)比表 第三節(jié) 成本法的基本公式 一 、 最基本的公式 成本法最基本的公式為： 積算價(jià)格 =重新購(gòu)建價(jià)格 建筑物折舊 針對(duì)對(duì)象： ① 新建的房地產(chǎn) （ 此處指房地 、 建筑物兩種情況 ） ② 舊的房地產(chǎn) （ 此處指房地 、 建筑物兩種情況 ） ?步驟： ① 搞清房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 ② 估算各構(gòu)成部分的金額 ③將各構(gòu)成部分的金額累加 二 、 適用于新開發(fā)土地的基本公式 ? 新開發(fā)的土地包括填海造地 、 開山造地 、 征用農(nóng)地后進(jìn)行 “ 三通一平 ” 等開發(fā)的土地 ，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地 。 六、銷售稅費(fèi) 七、開發(fā)利潤(rùn) ? 開發(fā)利潤(rùn)是指 房地產(chǎn)開發(fā)商 (業(yè)主 )的利潤(rùn) ，而不是建筑承包商的利潤(rùn)。 銷售稅費(fèi) 一般不計(jì)利息 ? 計(jì)息周期 。 ? 銷售費(fèi)用通常按照售價(jià)乘以一定比例來(lái)測(cè)算，例如為售價(jià)的 4%左右 。 (2)相關(guān)費(fèi)用，一般包括以下： ? ①房屋征收理費(fèi) ? ②房屋征收服務(wù)費(fèi) ? ③房屋征收估價(jià)費(fèi) ? ④房屋拆除和渣土清運(yùn)費(fèi) (3)土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi) 取得城市毛地 土地取得費(fèi) 土地開發(fā)費(fèi) 出讓購(gòu)地款 土地使用權(quán) 出讓金 征收安置 補(bǔ)償費(fèi) 相關(guān)稅費(fèi) 建設(shè)成本是在取得開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需要的直接費(fèi)用 、 稅金等 。 (二 )政府征收集體的土地取得成本 征收集體用地的土地取得成本包括以下三部分： (1)征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，也稱為征地補(bǔ)償費(fèi)用，一般由以下 4項(xiàng)費(fèi)用組成： ? ①土地補(bǔ)償費(fèi)， ? ②安置補(bǔ)助費(fèi)， ? ③地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)， ? ④安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。 ? 因土地使用權(quán)取得的方式或所取得土地的 生熟程度不同 ，土地取得成本的 構(gòu)成不同 。 ? 二是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上 結(jié)合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調(diào)整 。 ? 從 買方 角度看 ， 成本法的理論依據(jù)是 替代原理 。 ? 成本法是求取估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的 重置價(jià)格 ， 然后扣除 折舊 ， 以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀 合理價(jià)格或價(jià)值 的方法 。 ? 具體概念：是求取估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和建筑物折舊 ， 然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去建筑物折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法 。 ? 從 賣方角 度看 ， 成本法的理論依據(jù)是 生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 。 為什么 ？ (二 )成本法估價(jià)需要具備的條件 房地產(chǎn)從 長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)平均來(lái)看 ， 價(jià)格 = 成本 +平均利潤(rùn) 具體條件： 一是自由競(jìng)爭(zhēng) ， 即可以自由進(jìn)入市場(chǎng) 二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn) 應(yīng)當(dāng)注意： 運(yùn)用成本法時(shí)注意“逼近”，最主要的具體以下 3個(gè)問(wèn)題 ? 一是應(yīng)采用 客觀成本 而不是實(shí)際成本。 成本法估價(jià)程序 測(cè)算房地產(chǎn)建設(shè)成本、利潤(rùn)、稅金 重置成本、重建 成本確定 C 建筑物折舊計(jì)算 D 積算價(jià)格測(cè)算 V=CD 房地產(chǎn)價(jià)格通常由 7大項(xiàng) 構(gòu)成： ①土地取得成本 ②建設(shè)成本 ③管理費(fèi)用 ④投資利息 ⑤銷售費(fèi)用 ⑥銷售稅費(fèi) ⑦開發(fā)利潤(rùn) 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 一、土地取得成本 ? 土地取得成本為用地單位為取得土地使用權(quán)而支付的各項(xiàng)費(fèi)用之和。 通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照土地使用權(quán)購(gòu)買價(jià)格的一定比例來(lái)測(cè)算。 (1)房屋征收補(bǔ)償安置費(fèi)用，一般由以下 5項(xiàng)費(fèi)用組成： ? ①被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格， ? ②被征收房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額， ? ③搬遷補(bǔ)助費(fèi)， ? ④安置補(bǔ)助費(fèi)， ? ⑤征收非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)。 ? 廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)一般是在銷售之前發(fā)生的，銷售代理費(fèi)一般是與銷售同時(shí)發(fā)生的。 (二 )投資利息的計(jì)算 計(jì)算投資利息具體需要把握下列 6個(gè)方面 ? 應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目 應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括取得土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。 可分為兩類： ? 銷售稅金及附加 :“兩稅一費(fèi) ” 一般為售價(jià)的 % ? 其他銷售稅費(fèi) , 包括印花稅 、 交易手續(xù)費(fèi)等 。開發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)的利潤(rùn)率主要有下列 4種 : ? 1)計(jì)算基數(shù) = 土地取得成本 + 建設(shè)成本， ? 相應(yīng)的利潤(rùn)率稱為直接成本利潤(rùn)率 ,即： ? 2)計(jì)算基數(shù) = 土地取
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