成本法及其應(yīng)用(ppt 59)(1)-全文預(yù)覽
【正文】 能折舊分為功能缺乏、功能落后和功能過剩，并進(jìn)一步分為可修復(fù)的和不可修復(fù)的。 第五節(jié) 建筑物的折舊 的修復(fù)費用和各短壽命項目的重新構(gòu)建價格后的余額、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，采用年限法計算折舊額。反之為不可修復(fù)部分。(3)將經(jīng)濟(jì)折舊分為不同情況 ,分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加得到經(jīng)濟(jì)折舊 。 第五節(jié) 建筑物的折舊 (breakdown method)是對建筑物各種類型的折舊分別予以分析和測定 ,然后加總來求取建筑物折舊的方法。 ? (4)求取可比實例在其成交日期時的土地價值 ,將可比實例的成交價格減去該土地價值得出建筑物的折舊后價值 。 (10+30)=75% 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? ? 市場提取法 (market extraction method)是利用與估價對象建筑物具有類似折舊程度的可比實例來求取估價對象建筑物折舊的方法。年折舊額計算公式為： NRCNSCDDi)1( ?????式中 Di－第 i年的折舊額； C－建筑物的重新建造成本； S－預(yù)計的建筑物的凈殘值； N－建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命； R－建筑物的殘值率 CSR?第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 年折舊率為： NRCNSCCDd ?????? 1? t年末的累計的折舊額為： NtRCNtSCtDEt )1()( ??????? 建筑物的估價時點價值為： ])1(1[)(NtRCNtSCCECVt ???????? )1( tDCV ???第五節(jié) 建筑物的折舊 ? (3)成新折扣法 ? 根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)計算出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購建價格乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值。剩余自然壽命 (remaining physical life)是其自然壽命減去實際經(jīng)過年數(shù)之后的壽命。 第五節(jié) 建筑物的折舊 。 ? 建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 功能過剩是指建筑物已有部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)超過市場要求的標(biāo)準(zhǔn)而對房地產(chǎn)價值的貢獻(xiàn)小于其成本。 ? (2)功能折舊 (functional depreciation， functional obsolescence )是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失。 ? 將估價對象建筑物的原始價值調(diào)整到估價時點的價值的具體方法 ,與市場比較法中交易日期調(diào)整的方法相同。 分部分項法 項 目 數(shù)量 單位成本 金額（元） 基礎(chǔ)工程 150m3 200元／ m3 30000 墻體工程 160m2 400元／ m2 64000 樓地面工程 150m2 200元／ m2 30000 屋面工程 150m2 300元／ m2 45000 給排水工程 25000 供暖工程 15000 電氣工程 20230 直接費合計 229000 承包商間接費、利潤和稅金 8% 18320 工程承發(fā)包價格 247320 開發(fā)商管理費、利息和稅費 20% 49464 建筑物重新購建價格 296784 第四節(jié) 重新購建價格 ? ? 工料測量法 (quantity survey method)是先假設(shè)將估價對象建筑物分解還原為建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備 ,然后測算重新建造該建筑物所需要的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備種類、數(shù)量和人工時數(shù) ,再調(diào)查了解估價時點相應(yīng)建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備的數(shù)量和人工時數(shù) ,最后將各種建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備的數(shù)量和人工時數(shù)乘以相應(yīng)的單價和人工費標(biāo)準(zhǔn)后相加 ,來估算建筑物重新購建價格的方法。主要適用于造價與體積關(guān)系較大的建筑物。有單位面積法和單位體積法。 ? 二、重新購建價格的求取思路 ? 求取房地的重新購建價格有兩大路徑 :一是將房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分 ,先求取土地的重新購建價格 ,再加上建筑物的重新購建價格。 ? 建筑物重建價格 (reproduction cost of building)是指采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格 (所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤 )。 ? (3)建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格 ,土地的重新購建價格是估價時點狀況下的價格。如成片開發(fā)完成后的熟地的分宗估價公式：新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價＝ (取得開發(fā)區(qū)用地的總成本 +土地開發(fā)總成本 +總管理費用 +總投資利息 +總銷售費用 +總銷售稅費 +總開發(fā)利潤 )247。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 ? 在測算開發(fā)利潤時要注意計算基數(shù)與利潤率相匹配，即采用不同的計算基數(shù)，應(yīng)選用相對應(yīng)的利潤率；反之，選用不同的利潤率，應(yīng)采用相對應(yīng)的計算基數(shù)。 ? 開發(fā)項目所要求的相應(yīng)利潤率來測算。 ? ，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費等。 ? 五、銷售費用 ? 銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。 ? 開發(fā)建設(shè)過程中的稅費。理論上可將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本，實際中主要包括： ? 勘察設(shè)計和前期工程費。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成分為： ? 通過征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。然后在此基礎(chǔ)上針對估價對象實際情況，確定估價對象的價格構(gòu)成并測算各構(gòu)成項目的金額。因此在估價中注意：一是要區(qū)分實際成本和客觀成本，估價中應(yīng)采用客觀成本；二是要結(jié)合市場供求分析來確定評估價值。 ? 單純的建筑物通常也采用成本法估價。 ? 從賣方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于其過去的“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入，是賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費的代價。 ?成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價對象的價值。 本章內(nèi)容 ?第一節(jié) 成本法的基本原理 ?第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成 ?第三節(jié) 成本法的基本公式 ?第四節(jié) 重新購建價格 ?第五節(jié) 建筑物的折舊 ?第六節(jié) 成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定 ?第七節(jié) 成本法應(yīng)用舉例 第一節(jié) 成本法的基本原理 ?一、成本法的概念 ?成本法（ cost approach）是指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或
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