成本法及其應(yīng)用(ppt59)(1)-wenkub.com
2025-02-14 11:45 本頁面
【正文】 （土地資本化率為 8%） 第七節(jié) 成本法應(yīng)用舉例 ? [解 ]（ 1）運(yùn)用成本法計(jì)算公式為：房地產(chǎn)價(jià)格 =土地重新取得價(jià)格 +建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格 建筑物折舊 ? （ 2）求土地的重新取得價(jià)格：因該土地使用權(quán)為 40年，已過去了 5年，故要求土地使用權(quán)為 35年的價(jià)格為： )(1%)81(]1%)81[(%)81(200 0200 04035354040354035萬元????????????VVVV? （ 3）計(jì)算建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格： ? ①建安成本 =600（萬元） ? ②管理費(fèi)用 =600 3%=18 （萬元） 第七節(jié) 成本法應(yīng)用舉例 ?③投資利息 = ? ?? ? )(1581%)61()18600(1%)61(%40)18600(萬元????????????④銷售稅費(fèi) =90 （萬元） ?⑤開發(fā)利潤 =120 （萬元） ?建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格 =600+18+158+90+120=986 （萬元） ?（４）計(jì)算建筑物的折舊額： ?①門窗、墻面等損壞的折舊額＝８（萬元） 第七節(jié) 成本法應(yīng)用舉例 ?②裝修部分的折舊額＝ 140 1/5 3=84 （萬元） ?③設(shè)備部分的折舊額 =100 1/10 3=30 （萬元） ?④長壽命項(xiàng)目的折舊額 =（ 9868140100） 1/38 =（萬元） ?建筑物的折舊總額 =8+84+30+= （萬元） ?（ 5）該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格 =+986=（萬元） 思考 ?何謂成本法？成本法的理論依據(jù)是什么？ ?成本法估價(jià)的基本公式有哪些？適用條件各是什么？ ?成本法的基本操作步驟。 2023=1270（元 /m2） 第七節(jié) 成本法應(yīng)用舉例 ? [例 2]某公司于 5年前以出讓方式取得一宗面積 2023 m2的 40年使用權(quán)的土地，并于 3年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為 5000m2。 第六節(jié) 成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定 ? 同建筑結(jié)構(gòu)而不同 ， 其參考值一般為： ? 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 0 ? 磚混結(jié)構(gòu)一等： 2％ ? 磚混結(jié)構(gòu)二等： 2％ ? 磚木結(jié)構(gòu)一等： 6％ ? 磚木結(jié)構(gòu)二等： 4％ ? 磚木結(jié)構(gòu)三等： 3％ ? 簡易結(jié)構(gòu)： 0 ? ?完好房 :十、九、八成 ?基本完好房 :七、六成 ?一般損壞房：五、四成 ?嚴(yán)重?fù)p壞房及危房：三成以下 第七節(jié) 成本法應(yīng)用舉例 ?[例 1]某宗房地產(chǎn)的土地總面積為 1000m2，是 10年前通過征收農(nóng)地取得的，當(dāng)時(shí)取得的費(fèi)用為 18萬 /畝，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地需要的費(fèi)用為 620元 /m2 ；地上建筑物總建筑面積 2023m2，是 8年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為每平方米建筑面積 600元，現(xiàn)時(shí)建造類似建筑物的建筑造價(jià)為每平方米建筑面積 1200元，估計(jì)該建筑物有八成新。 第六節(jié) 成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定 ? 經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格由開發(fā)成本、稅金和利潤構(gòu)成： ? (1)成本。包括： 1)征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)； 2)勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)； 3)住宅建筑、安裝工程費(fèi)； 4)住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)； 5)管理費(fèi) :以上述 1)至 4)項(xiàng)之和為基數(shù)的 1％～ 3％計(jì)算； 6)貸款利息。會(huì)計(jì)上的折舊注重的是原始價(jià)值的分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 在使用重置成本下，扣除功能過剩引起的折舊后的成本＝重置成本－超額持有成本 。 ? 4)功能過剩一般是不可修復(fù)的。估算該功能如果在建筑物建造時(shí)就具有所必需的費(fèi)用 。 ? 2)對于可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊 :估算在估價(jià)對象建筑物上增加該功能所必需的費(fèi)用 。 )將可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用、短壽命項(xiàng)目的折舊額、長壽命項(xiàng)目的折舊額相加，即為建筑物的物質(zhì)折舊額。對于可修復(fù)部分 ,可直接估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為折舊額。(4)將上述求取的所有折舊額相加得到建筑物的折舊總額。 、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊 ,應(yīng)根據(jù)各自的具體情況分別采用適當(dāng)?shù)姆椒▉砉浪恪?第五節(jié) 建筑物的折舊 ? (5)求取可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的建筑物重新購建價(jià)格 ,將該建筑物重新購建價(jià)格減去建筑物的折舊后價(jià)值得出建筑物折舊 。再假設(shè)建筑物殘值率為零的情況下，該方法求取折舊的步驟為： ? (1)搜集交易實(shí)例 。 ? [例 ]某 10年前建成交付使用的建筑物 ,估價(jià)人員實(shí)地觀察判定其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為 30年 ,殘值率為零。剩余經(jīng)濟(jì)壽命(remaining economic life)是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效經(jīng)過年數(shù)之后的壽命。實(shí)際經(jīng)過年數(shù) (actual age)是指從建筑物竣工之日開始到估價(jià)時(shí)點(diǎn)為止的日歷年數(shù)。 自然壽命(physical life)是從建筑物竣工之日開始到建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時(shí)間。 ? (3)經(jīng)濟(jì)折舊（ economic depreciation， economic obsolescence） ,又稱外部性折舊（ external obsolescence） ,是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值的損失。 ? 功能缺乏是指建筑物沒有其應(yīng)該有的某些部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 一、建筑物折舊的概念和原因 ? ：估價(jià)上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)值與重新購建價(jià)格的差額，即建筑物折舊＝建筑物重新購建價(jià)格－建筑物市場價(jià)值 ? ：根據(jù)造成建筑物折舊的原因，分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。 ? 工料測量法主要用于具有歷史價(jià)值的建筑物重建價(jià)格的求取。 建筑物基準(zhǔn)重置價(jià)格表 基準(zhǔn)日期 : 年 月 日 價(jià)格單位 :元 /M2 鋼結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡易結(jié)構(gòu) 普通住宅 高檔公寓 別 墅 大型商場 中小商店 辦 公 樓 星級賓館 招 待 所 標(biāo)準(zhǔn)廠房 倉 庫 影 劇 院 體 育 館 加 油 站 其 他 第四節(jié) 重新購建價(jià)格 ? ? 分部分項(xiàng)法 (unitinplace method)是先假設(shè)將估價(jià)對象建筑物分解為各個(gè)獨(dú)立的構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程 ,然后測算各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1