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2025-02-13 13:53 本頁面
【正文】 ） （ 3）計算利潤： 270 10％＝ 27（元） （ 4）計算土地成本： 270++27＝ （元／平方米） （ 5）計算待估土地公平市場價值： （ 1+10％）＝ （元／平方米） 每平方米土地公平市場價值為 ／平方米，近似等于每平方米 352元。 667＝ 45元／平方米 土地開發(fā)費用： 150， 000， 000247。 簡易結(jié)構(gòu) 10年 。 磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房 40年 ， 受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年 ， 非生產(chǎn)用房 50年 。 實際觀察法是由估價人員親臨現(xiàn)場 ， 直接觀察 、 估算建筑物在物質(zhì) 、 功能及經(jīng)濟(jì)等方面的折舊因素所造成的折舊總額 。 年限法 年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命 、經(jīng)過的年限或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上 。 估價上的折舊是指各種原因所造成的價值損失 ， 其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與其重新構(gòu)建價格之間的差額 。 注意 ：第一 、 重新構(gòu)建價格是估價時點的 第二 、 重新構(gòu)建價格是客觀的 第三 、 建筑物的重新構(gòu)建價格是全新狀況 下的價格 ， 未扣除折舊； ★ 土地的重新構(gòu)建價格是在估價時點狀況下的價格 重置價格適用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn) 、 已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料 、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備 ， 或因建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等 ， 使舊建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價 。 估算開發(fā)利潤應(yīng)掌握以下幾點： 開發(fā)利潤是所得稅前的 ， 即開發(fā)利潤 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 土地取得成本 開發(fā)成本 管理費用 投資利息 銷售費用 銷售稅費 開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的 平均利潤 ， 而不是個別開發(fā)商最終獲得的實際利潤 ， 也不是個別開發(fā)商所期望的利潤 。 條件 ：一是自由競爭 ， 即可以自由進(jìn)入市場 二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn) 步驟 ： ① 搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本 、 稅費 、 利潤 ② 估算重新構(gòu)建價格 ③ 估算折舊 ④ 求取計算價格 注意 ：在現(xiàn)實中 ， 房地產(chǎn)的價格直接取決于其效用 ， 而非花費的成本 ， 成本的增減一定要對效用有所作用才能形成價格 。 成本法是求取估價對象在估價時點時的 重置價格 ，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 成本法的理論依據(jù) 從 賣方角度 看 ， 成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論 。 二 、 土地價格構(gòu)成
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