成本法(參考版)
2025-02-17 13:53本頁面
【正文】 某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15000平方米，該地塊的土地征用費(fèi)用（含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅）為每畝 10萬元，土地開發(fā)費(fèi)為每平方公里 2億元，土地開發(fā)周期為 2年，第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的 35%，開發(fā)商要求的投資回報率為 10%，當(dāng)土地出讓增值收益率為 15%，銀行貸款年利率為 6%，試評估該土地的價值。第二年同理。 1， 000， 000＝ 150元／平方米 每平方米土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用合計為： 75+45+150＝ 270元／平方米 （ 2）計算利息： 第一期利息： 270 3／ 4 10％ 2 ＝ （元） 第二期利息： 270 1／ 4 9％ 1 ＝ （元） 每平方米土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用應(yīng)承擔(dān)的利息費(fèi)用為 。 667＝ 75元／平方米 其他費(fèi)用： 30000247。 八、 現(xiàn)行房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn) 房屋完損等級是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu) 、 裝修 、 設(shè)備三個組成部分的項目完好 、 損壞程度來劃分的 ， 分為 5類： ① 完好房 ② 基本完好房 ③ 一般完好房 ④ 嚴(yán)重?fù)p壞房 ⑤ 危險房 房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn)是： ① 完好房：十 、 九 、 八成； ② 基本完好房：七 、 六成； ③ 一般完好房：五 、 四成； ④ 嚴(yán)重?fù)p壞房及危險房：三成以下 待估對象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場參照物，只得采用成本法進(jìn)行評估，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi) 5萬元 /畝，其他費(fèi)用（含稅費(fèi)） 3萬元 /畝，開發(fā)費(fèi)用 /平方公里，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率 9%，兩年期貸款利率為 10%，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的 3/4，利潤率為 10%，土地所有權(quán)收益為土地成本的 10%，試估算該地產(chǎn)的市場價值。 磚木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房 30年 ， 受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年 ， 非生產(chǎn)用房 40年 。 磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房 30年 ， 受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年 ， 非生產(chǎn)用房 40年 。 磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房 40年 ， 受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年 ， 非生產(chǎn)用房 50年 。 建筑物的損耗分為可修復(fù)的損耗和不可修復(fù)的損耗 成新折扣法 成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代 、新舊程度等 ， 確定建筑物的成新率 ， 直接求取建筑物的現(xiàn)值 。 實際觀察法 實際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限來求取建筑物的折舊 ， 而是注重建筑物的實際損耗程度 。 建筑物壽命有自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命之分 自然壽命是指從建成之日起到不堪使用的年數(shù) 經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從建成
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