4成本法(參考版)
2025-02-10 13:58本頁(yè)面
【正文】 由于該評(píng)估項(xiàng)目屬于自建房，故該費(fèi)用取房屋工程造價(jià)的 6%，因此 ,前期工程費(fèi)共計(jì) 831360元 6%=49882元 ⑵、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：是指建筑物 2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括的道路、供水、供電、排污、通訊、燃?xì)?、綠化、環(huán)衛(wèi)等建設(shè)費(fèi)用，根據(jù)沈陽(yáng)市建委頒發(fā)的文件，確定此項(xiàng)費(fèi)用為 60元 /㎡ ,共計(jì)： 60元 /㎡ 866㎡ =51960元 第 4章 成本法 47 ⑶、建筑安裝工程費(fèi)用：按照行業(yè)平均水平以 960元 /㎡ 計(jì)算，共計(jì)： 960元 /㎡ 866㎡ =831360元； ⑷、管理費(fèi)及各項(xiàng)稅費(fèi)：組織管理建設(shè)工程所發(fā)生的費(fèi)用及建設(shè)過程中應(yīng)交納的各項(xiàng)稅費(fèi)，包括建設(shè)單位的施工管理費(fèi)、人員工資等一些費(fèi)用，本估價(jià)報(bào)告按前三項(xiàng)之和的 3%計(jì)算 ,共計(jì)： (49882+51960+831360) 3%=933202 3%=27996元 ⑸、投資利息 :按一年期銀行貸款 %計(jì)算，建設(shè)期按一年計(jì)算，建設(shè)資金在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，計(jì)： 933202 [(1+%)]=26500元 第 4章 成本法 48 ⑹、投資利潤(rùn)：按行業(yè)平均投資利潤(rùn) 10%計(jì)算 ,共計(jì) (933202+27996) 10%=961198 10%=96120元 估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格＝前期工程費(fèi)＋基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)＋建安費(fèi)用＋管理費(fèi)＋投資利息＋開發(fā)利潤(rùn) = 49882+51960+831360+27996+26500+96120=1083818元 第 4章 成本法 49 評(píng)估對(duì)象成新率的確定 根據(jù)房屋基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)（梁、屋架、柱）、圍護(hù)、樓地面、屋面、門窗 、 天棚、水暖、電照等各部分現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)記錄，確定完好分值率。除此之外，該建筑物具備動(dòng)力電設(shè)施。 第 4章 成本法 45 例 4：評(píng)估實(shí)例 所有權(quán)人： （ 略） 位置：（略） 房屋狀況：該房屋為框架結(jié)構(gòu)，柱距 6米，單層，東西朝向，建筑面積 866㎡ ，設(shè)計(jì)用途為倉(cāng)庫(kù)，實(shí)際用途亦為倉(cāng)庫(kù)。 某一舊有建筑物，其現(xiàn)值可能大于原值。 現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)價(jià)格多取決于花費(fèi)的成本，成本增減必定影響房地產(chǎn)價(jià)格的增減。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為 8%，求該房地產(chǎn)在 2023年 4月的市場(chǎng)價(jià)格。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地 40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是 500元 /平方米，同類建筑物重置價(jià)格是1000元 /平方米。土地是在 1999年 4月通過出讓方式取得的，出讓年限是 40年。試用直線法計(jì)算其年折舊額、折舊總額與現(xiàn)值。該類建筑物的重置價(jià)格為600元 /平方米，耐用年限 40年。 成本法應(yīng)用中的有關(guān)規(guī)定 商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定 商品住宅及經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格由下列項(xiàng)目構(gòu)成： 成本 征地及補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、管理費(fèi)、利息 利潤(rùn) 稅金 第 4章 成本法 36 農(nóng)地征用和城市房屋拆遷費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定 農(nóng)地征用費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定 征地補(bǔ)償費(fèi)用 新菜地開發(fā)建設(shè)基金 耕地開墾費(fèi) 耕地占用稅 征地管理費(fèi) 政府規(guī)定的其他稅費(fèi) 土地補(bǔ)償費(fèi) 610倍的年產(chǎn)值 勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi) 46倍 最高 15倍 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi) 最高 30倍 第 4章 成本法 37 城市房屋拆遷費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定 ?房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用 ?房屋拆遷服務(wù)費(fèi) ?房屋拆遷管理費(fèi) ?政府規(guī)定的其他稅費(fèi) 被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格 被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修的補(bǔ)償金額 各種補(bǔ)助費(fèi)與補(bǔ)償費(fèi) 第 4章 成本法 38 房屋折舊的有關(guān)規(guī)定 耐用年限的有關(guān)規(guī)定 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房 50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 35年，非生產(chǎn)用房 60年 磚混結(jié)構(gòu)： 40 30 50 磚木結(jié)構(gòu)： 30 20 40 殘值的有關(guān)規(guī)定 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 0 磚混結(jié)構(gòu)： 2% 磚木一等、二等、三等： 6%、 4%、 3% 第 4章 成本法 39 房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn) 完好房：十、九、八成新 基本完成房：七、六成新 一般損壞房：五、四成新 嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房：三成以下 第 4章 成本法 40 41 42 167。 [解 ] 該建筑物的物質(zhì)折舊額計(jì)算如下： 門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用＝ 2（萬(wàn)元） 裝飾裝修的折舊額＝ 30 3=18（萬(wàn)元） 設(shè)備的折舊額 =60 10=40（萬(wàn)元） 長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額 =（ 18023060） 10=（萬(wàn)元） 該建筑物的物質(zhì)折舊總額 =2+18+40+=（萬(wàn)元） 第 4章 成本法 33 求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題 估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別 會(huì)計(jì)上的折舊注重的是原始價(jià)值的分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收 估價(jià)上的折舊注重的是市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損，是減價(jià)調(diào)整 土地使用年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命
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