成本法-文庫吧資料
2025-02-19 13:53本頁面
【正文】 之日起預期產(chǎn)生的收入大于運營費用的持續(xù)年數(shù) 。 ㈢經(jīng)濟折舊 ， 又稱外部性折舊 ， 是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價值損失 。 實際估價中 ， 建筑物的折舊包括 3個方面： ① 物質(zhì)折舊 ② 功能折舊 ③ 經(jīng)濟折舊 ㈠物質(zhì)折舊 ， 又稱物質(zhì)磨損 、 有形損耗 ，是建筑物在實體方面的損耗所造成的價值損失 。 建筑物重新構(gòu)建價格的求取方法 ㈠單位比較法 ㈡分部分項法 ㈢工料測量法 ㈣指數(shù)調(diào)整法 五、 建筑物折舊 建筑物折舊的概念和原因 建筑物折舊 ， 是指估價上的折舊而非會計上的折舊 。 而重建價格適用于有特殊保護價值的建筑物的估價 。 公式： 新開發(fā)的土地價格 =取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費用 +銷售稅費 +開發(fā)利潤 適用于新建房地產(chǎn)的基本公式 新建房地價格 =土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +建筑物建造成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費用 +銷售稅費 +開發(fā)利潤 新建筑物價格 =建筑物建造成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費用 +銷售稅費 +開發(fā)利潤 適用于舊房地產(chǎn)的基本公式 舊房地產(chǎn)價格 =土地的重新取得價格 +建筑 物的重新構(gòu)建價格 建筑物折舊 ★ 土地的重新取得價格要注意年限 四、 重新購建價格 重新構(gòu)建價格的概念 重新構(gòu)建價格是假設在估價時點重新取得或重新開發(fā) 、重新建造全新狀況的估價對象所需的一切合理 、 必要的費用 、 稅金和應得的利潤之和 。 開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應平均利潤來計算 。 可分為兩類： 銷售稅金及附加 其他銷售稅費 開發(fā)利潤 現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果 ， 是由銷售收入 （ 售價 ）減去各種成本 、 費用和稅金后的余額 。 二 、 土地價格構(gòu)成 土地價格通常由 7大項 構(gòu)成： ①土地取得成 ②開發(fā)成本 ③管理費用 ④投資利息 ⑤銷售費用 ⑥銷售稅費 ⑦開發(fā)利潤 開發(fā)成本 開發(fā)成本是在取得開發(fā)用地后進行土地開發(fā)和房屋建設所需要的直接費用 、 稅金等 。 成本法適用的對象 、 條件和步驟 對象 ：只要是新近開發(fā)建造 、 計
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