成本法概述-文庫吧資料
2025-02-20 11:34本頁面
【正文】 。 ： 稱無形損耗、精神磨損，是指由于消費觀念變更、設(shè)計更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е略诠δ芊矫娴南鄬埲?、落后或不適用所造成的價值損失。（一） 重置價格和重建價格的基本含義 一般重建價格大于重置價格成本法成本法四、建筑物的重置價格四、建筑物的重置價格基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格重置價格建筑物折舊運用舉例重置價格 =直接成本 +間接成本（二） 重置價格的成本構(gòu)成 （三） 重置價格的估算成本法成本法四、建筑物的重置價格四、建筑物的重置價格基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格重置價格建筑物折舊運用舉例1．單位成本法．單位成本法2．分部分項法．分部分項法3．工料測量法．工料測量法4．指數(shù)調(diào)整法．指數(shù)調(diào)整法 建筑物折舊是指建筑物從建造完成以后，隨著時間的推移而發(fā)生價值減損的現(xiàn)象，建筑物在使用年限內(nèi)減少的建筑物價值的貨幣表現(xiàn)稱折舊額，房地產(chǎn)估價中折舊是指在估價時點待估建筑物相對于全新建筑物的價格差異，是對建筑物的一種減價修正。注意注意成本法成本法三、成本法的計算公式三、成本法的計算公式基本原理價格構(gòu)成計算公式計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例重置價格重置價格 ，指在估價時點的建筑及裝修材料價格和人工勞務(wù)費用情況下，采用新的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝，重新建造一棟與原建筑物在結(jié)構(gòu)、 功能、效用上 相同的新建筑物的正常價格。成本法成本法三、成本法的計算公式三、成本法的計算公式基本原理價格構(gòu)成計算公式計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例舊房地價格 = 土地的重新取得價格 + 建筑物的重新構(gòu)建價格 建筑物的折舊 舊建筑物價格 = 建筑物的重新購建價格 建筑物的折舊 （四） 適用于舊房地產(chǎn)的基本公式 由于舊建筑物所造成的由于舊建筑物所造成的土地價值減損，應(yīng)扣除該土地價值減損，應(yīng)扣除該減損部分。成本法成本法三、成本法的計算公式三、成本法的計算公式基本原理價格構(gòu)成計算公式計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例步驟【例 41】某成片荒地面積 2km2．取得該荒地的代價為 ，將其開發(fā)成 “ 五通一平 ” 熟地的正常開發(fā)成本和管理費用為 ，開發(fā)期為 3年，貸款年利率為10%，銷售稅費和開發(fā)利潤為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的 %和 %，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為 60％。3．計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。 開發(fā)區(qū)總面積 100%對于新開發(fā)區(qū)土地的 分宗 估價 1．計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格。 新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價 =（取得開發(fā)區(qū)用地的總費用 + 土地開發(fā)總費用 + 總管理費用 + 總投資利息 + 總銷售費用 + 總銷售稅費 + 總開發(fā)利潤） 247。 n拆遷估價的工作方式 。 成本法成本法二、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成二、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成基本原理價格構(gòu)成價格構(gòu)成+ 價格構(gòu)成+ 征地估價+ 拆遷估價拆遷估價+ 商品房+ 經(jīng)濟(jì)適用住房計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（三）城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r規(guī)定 n拆遷補(bǔ)償估價對象為拆遷范圍內(nèi)土地、建筑物、構(gòu)筑物和依托在其實體上的權(quán)益。n《城市房屋拆遷管理條例》是城市房屋拆遷和拆遷估價工作的指導(dǎo)性文件 。（ 4）征地房屋拆遷補(bǔ)償費。（ 2）征用耕地的安置補(bǔ)助費： 每個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)償費為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的 4至 6倍，每公頃被征用耕地安置補(bǔ)償費，最高不超過被征用前三年平均年產(chǎn)值 15倍；216。n征地估價內(nèi)容及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) ：216。利用相應(yīng)的公式求取積算價格。u特別適用于既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價 u單純建筑物的估價 u市場不完善或狹小市場上無法運用比較法估價的房地產(chǎn)。第四章 成本法 房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價成本法學(xué)習(xí)內(nèi)容 主要內(nèi)容 （一）概念： 成本法 是求取估價對象在估價時點的 重置價格和重建價格 ，扣除 折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。? 非歷史成本? 是估價時點的成本? 是社會平均成本 基本原理基本原理+ 概念概念+ 理論依據(jù)理論依據(jù)+ 適用對象+ 使用條件+ 估價步驟價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折
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