成本法概述-預(yù)覽頁
【正文】 新開發(fā)土地是指包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)行 “ 三通一平 ” 、 “ 五通一平 ” 、“ 七通一平 ” 等開發(fā)的土地或城市舊城區(qū)待拆遷改造的土地開發(fā)為可以直接利用的城市建設(shè)用地。2．計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的成本價格為每平方米多少元？【解】由題意：設(shè)荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價為 V，則：V=++[*（ 1+10%） ] +[*（1+10%） ]+ V （ %+%）單價 =V/（總面積 *60%）新建房地價格 = 土地取得成本 + 土地開發(fā)成本 + 建筑物建造成本 + 管理費用 + 投資利息 + 銷售費用 + 銷售稅費 + 開發(fā)利潤 新建建筑物價格 = 建筑物建造成本 + 管理費用 + 投資利息 +銷售費用 + 銷售稅費 + 開發(fā)利潤 （三）適用于新建房地產(chǎn)的基本公式 新建房地產(chǎn)采用成本法估價時一般不應(yīng)扣除折舊，但應(yīng)考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當(dāng)修正。重建價格重建價格 ，是指在估價時點的建筑及裝修材料價格和人工勞務(wù)費用情況下，采用原有的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝，重新建造一棟與原建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。如建筑式樣過時，內(nèi)部布局過時，設(shè)備陳舊落后等。試求該舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值。外 墻 部分砌 磚 、水刷石、水泥抹而或涂料粉刷，并 設(shè) 有陽臺，內(nèi)外 設(shè)備齊 全的 單 元式住宅或非住宅房屋3 磚 混 結(jié) 構(gòu)二等 部分 鋼 筋混凝土，主要是 磚墻 承重的 結(jié) 構(gòu)。 房屋完損等級是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的各個項目完好、損壞程度來劃分的，分為 完好房、基本完好房、一般損壞房、重?fù)p壞房和危險房 等五類。年折舊率年折舊率 =（（ 1預(yù)計凈殘值率）預(yù)計凈殘值率） / 折舊年限折舊年限 年折舊額年折舊額 = 固定資產(chǎn)原值固定資產(chǎn)原值 年折舊率年折舊率年折舊額的計算公式為：年折舊額的計算公式為： Di = D = (C S) / N = C ( 1 R ) / N 建筑物現(xiàn)值的計算公式為：建筑物現(xiàn)值的計算公式為： V = C Dt = C ( C S )( t / N ) = C [ 1 ( 1 R )( t / N )] 式中：式中： V — 建筑物的現(xiàn)值；建筑物的現(xiàn)值； Di — 第第 i年的折舊額；年的折舊額； C — 建筑物的重新購建價格；建筑物的重新購建價格； S — 預(yù)計的建筑物凈殘值，簡稱殘值；預(yù)計的建筑物凈殘值，簡稱殘值； N — 折舊年限，按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計算；折舊年限，按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計算； R — 凈殘值率；凈殘值率； t — 建筑物的經(jīng)過年數(shù)建筑物的經(jīng)過年數(shù)建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。 u宜先將建筑物區(qū)分為可修復(fù)項目和不可修復(fù)項目；u對于可修復(fù)項目，估計其修復(fù)費用作為折舊額；u對于不可修復(fù)項目，再將其分為短壽命項目和長壽命項目；其次采用年限法或成新折扣法分別計算其折舊額u將修復(fù)費用、短壽命項目的折舊額、長壽命項目的折舊額相加，便得到建筑物的折舊總額。【解】折舊總額的計算分為以下幾個部分：? （ 1）可修復(fù)部分的折舊額： 門窗等損壞的折舊額 = 2（萬元）? （ 2）短壽命項目的折舊額： 裝修的折舊額 = 30 （ 1/ 5 ） 3 = 18 （萬元） 設(shè)備的折舊率 = 60 （ 1/ 15） 10 = 40 （萬元）? （ 3）長壽命項目的折舊額： =(180–2–30 60)1/5010 = （萬元） ? 該建筑物的折舊總額 = 2 + 18 + 40 + = （萬元）真題鏈接 [2023年 ]? 某幢寫字樓，土地面積 4000㎡，總建筑面積為 9000㎡，建成于 1990年 10月 1日，土地使用權(quán)年限為 1995年 10月 1日 2035年 10月 1日。平均壽命為 15年，經(jīng)過年數(shù)為 9年。銀行貸款年利率為 5%，土地報酬率為
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