成本法概述-文庫吧
2025-02-06 11:34 本頁面
【正文】 價+ 商品房+ 經(jīng)濟(jì)適用住房計算公式重置價格建筑物折舊運(yùn)用舉例（三）城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r規(guī)定 n拆遷補(bǔ)償估價對象為拆遷范圍內(nèi)土地、建筑物、構(gòu)筑物和依托在其實(shí)體上的權(quán)益。n城市房屋拆遷補(bǔ)償估價的標(biāo)準(zhǔn)與方法：貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。 n拆遷估價的工作方式 。成本法成本法二、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成二、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成基本原理價格構(gòu)成價格構(gòu)成+ 價格構(gòu)成+ 征地估價+ 拆遷估價拆遷估價+ 商品房商品房+ 經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)濟(jì)適用住房計算公式重置價格建筑物折舊運(yùn)用舉例 （四）現(xiàn)行商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房價格構(gòu)成 u商品房 =成本 +利潤 +稅金 +地段差價 u經(jīng)濟(jì)適用房 =成本 +利潤 +稅金 （一）最基本的公式 估算價格 =重新購建價格 折舊 （二）適用于新開發(fā)土地的成本公式 新開發(fā)土地價格 = 土地取得成本 + 土地開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 + 投資利息 + 稅費(fèi) + 開發(fā)利潤 成本法成本法三、成本法的計算公式三、成本法的計算公式基本原理價格構(gòu)成計算公式計算公式重置價格建筑物折舊運(yùn)用舉例 新開發(fā)土地是指包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)行 “ 三通一平 ” 、 “ 五通一平 ” 、“ 七通一平 ” 等開發(fā)的土地或城市舊城區(qū)待拆遷改造的土地開發(fā)為可以直接利用的城市建設(shè)用地。 新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價 =（取得開發(fā)區(qū)用地的總費(fèi)用 + 土地開發(fā)總費(fèi)用 + 總管理費(fèi)用 + 總投資利息 + 總銷售費(fèi)用 + 總銷售稅費(fèi) + 總開發(fā)利潤） 247。( 開發(fā)區(qū)用地總面積 可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率 ) 用途、區(qū)位等因素修正系數(shù) 可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率 = 開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積 247。 開發(fā)區(qū)總面積 100%對于新開發(fā)區(qū)土地的 分宗 估價 1．計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格。2．計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格。3．計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。將第二步計算出的平均價格，根據(jù)宗地的規(guī)劃用途、具體位置、使用年限、容積率等進(jìn)行適當(dāng)?shù)脑鰷p修正。成本法成本法三、成本法的計算公式三、成本法的計算公式基本原理價格構(gòu)成計算公式計算公式重置價格建筑物折舊運(yùn)用舉例步驟【例 41】某成片荒地面積 2km2．取得該荒地的代價為 ，將其開發(fā)成 “ 五通一平 ” 熟地的正常開發(fā)成本和管理費(fèi)用為 ，開發(fā)期為 3年，貸款年利率為10%，銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的 %和 %，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為 60％。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的成本價格為每平方米多少元？【解】由題意：設(shè)荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價為 V，則：V=++[*（ 1+10%） ] +[*（1+10%） ]+ V （ %+%）單價 =V/（總面積 *60%）新建房地價格 = 土地取得成本 + 土地開發(fā)成本 + 建筑物建造成本 + 管理費(fèi)用 + 投資利息 + 銷售費(fèi)用 + 銷售稅費(fèi) + 開發(fā)利潤 新建建筑物價格 = 建筑物建造成本 + 管理費(fèi)用 + 投資利息 +銷售費(fèi)用 + 銷售稅費(fèi) + 開發(fā)利潤 （三）適用于新建房地產(chǎn)的基本公式 新建房地產(chǎn)采用成本法估價時一般不應(yīng)扣除折舊，但應(yīng)考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當(dāng)修正。成本法成本法三、成本法的計算公式三、成本法的計算公式基本原理價格構(gòu)成計算公式計算公式重置價格建筑物折舊運(yùn)用舉例舊房地價格 = 土地的重新取得價格 + 建筑物的重新構(gòu)建價格 建筑物的折舊 舊建筑物價格 = 建筑物的重新購建價格 建筑物的折舊 （四） 適用于舊房地產(chǎn)的基本公式 由于舊建筑物所造成的由于舊建筑物所造成的土地價值減損，應(yīng)扣除該土地價值減損，應(yīng)扣除該減損部分。減損部分。注意注意成本法成本法三、成本法的計算公式三、成本法的計算公式基本原理價格構(gòu)成計算公式計算公式重置價格建筑物折舊運(yùn)用舉例重置價格重置價格 ，指在估價時點(diǎn)的建筑及裝修材料價格和人工勞務(wù)費(fèi)用情況下，采用新的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝，重新建造一棟與原建筑物在結(jié)構(gòu)、 功能、效用上 相同的新建筑物的正常價格。
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