成本法概述(存儲版)
【正文】 5年，有效經(jīng)過年數(shù)為 4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為 10萬元，可回收殘值 30萬元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為 130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為 8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置 價(jià)格為 250萬元。 3．綜合法：年限法與實(shí)際觀察法的結(jié)合 估價(jià)方法從粗到細(xì)分為 綜合折舊法、分類折舊加總法和個別折舊加總法 。在估價(jià)中應(yīng)用最多的是平均年限法。 這類 房屋一般內(nèi)外裝修良好， 設(shè)備 比 較齊 全2 磚 混 結(jié) 構(gòu)一等 部分 鋼 筋混凝土，主要是 磚墻 承重的 結(jié) 構(gòu)。 ： 稱無形損耗、精神磨損，是指由于消費(fèi)觀念變更、設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е略诠δ芊矫娴南鄬埲?、落后或不適用所造成的價(jià)值損失。成本法成本法三、成本法的計(jì)算公式三、成本法的計(jì)算公式基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例步驟【例 41】某成片荒地面積 2km2．取得該荒地的代價(jià)為 ，將其開發(fā)成 “ 五通一平 ” 熟地的正常開發(fā)成本和管理費(fèi)用為 ，開發(fā)期為 3年，貸款年利率為10%，銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的 %和 %，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為 60％。 n拆遷估價(jià)的工作方式 。（ 2）征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)： 每個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的 4至 6倍，每公頃被征用耕地安置補(bǔ)償費(fèi)，最高不超過被征用前三年平均年產(chǎn)值 15倍；216。第四章 成本法 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)成本法學(xué)習(xí)內(nèi)容 主要內(nèi)容 （一）概念： 成本法 是求取估價(jià)對象在估價(jià)時點(diǎn)的 重置價(jià)格和重建價(jià)格 ，扣除 折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。（ 1）土地補(bǔ)償費(fèi)： 為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)的值的 6至 10倍；216。n城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)與方法：貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。將第二步計(jì)算出的平均價(jià)格，根據(jù)宗地的規(guī)劃用途、具體位置、使用年限、容積率等進(jìn)行適當(dāng)?shù)脑鰷p修正。 （一）建筑物折舊的概念和實(shí)質(zhì)會計(jì)折舊是原始賬面價(jià)值的減損估價(jià)的折舊是價(jià)值的減損修正成本法成本法四、建筑物折舊四、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊建筑物折舊運(yùn)用舉例 （一）建筑物折舊的概念和實(shí)質(zhì)折舊的實(shí)質(zhì)（類型） ： 是由物理因素引起的折舊，又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實(shí)體方面的損耗所造成的價(jià)值損失。包括框架大板與框架 輕板 結(jié) 構(gòu)等房屋?；?雖 然個 別 分 項(xiàng) 有 輕 微 損 壞，但一般 經(jīng)過 小修就能修復(fù)的十、九、八成基本完好房結(jié) 構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有 輕 微 損 壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)， 設(shè)備 、管道 現(xiàn) 狀基本良好，能正常使用， 經(jīng)過 一般性的 維 修能恢復(fù)的七、六成一般 損壞房結(jié) 構(gòu)一般性的 損 壞，部分構(gòu)部件有 損 壞或 變 形，屋面局部漏雨，裝修局部有破 損 ，油漆老化， 設(shè)備 、管道不 夠暢 通．水 衛(wèi) 、 電 照管 線 、器具和零件有部分老化、 損 壞或殘缺，需要 進(jìn) 行中修或局部大修更 換 部件的五、四成嚴(yán) 重 損壞房房屋年久失修， 結(jié) 構(gòu)有明 顯變 形或 損 壞，屋面 嚴(yán) 重漏雨，裝修 嚴(yán) 重 變 形、破 損 ，油漆老化 見 底， 設(shè)備陳 舊不齊 全，管道 嚴(yán) 重堵塞，水 衛(wèi) 、 電 照管 線 、器具和零部件殘缺及 嚴(yán) 重 損 壞，需 進(jìn) 行大修或翻修、改建的三成以下危 險(xiǎn) 房 承重構(gòu)件已屬危 險(xiǎn) 構(gòu)件， 結(jié) 構(gòu) 喪 失 穩(wěn) 定及承 載 能力．隨時 有倒塌可能，不能確保住用安全的： 把建筑物的折舊建立在建筑物的 壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余壽命 之間關(guān)系的基礎(chǔ)上?！窘狻恳阎? C = 500100 = 50000（元） R = 5％； N = 30年； t = 10年則：年折舊額 Di = C( 1 R ) / N =[50000(15%)]/30 = 1583元 折舊總額 D = 1583 10 = 15830元 建筑物現(xiàn)值 V = 50000 – 15830 = 34170元2．實(shí)際觀察法： 通過估價(jià)人員對待估建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1