成本法概述(已修改)
2025-02-24 11:34 本頁面
【正文】 第四章 成本法 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)成本法學(xué)習(xí)內(nèi)容 主要內(nèi)容 （一）概念： 成本法 是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的 重置價(jià)格和重建價(jià)格 ，扣除 折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。? 非歷史成本? 是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的成本? 是社會(huì)平均成本 基本原理基本原理+ 概念概念+ 理論依據(jù)理論依據(jù)+ 適用對(duì)象+ 使用條件+ 估價(jià)步驟價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例（二）理論依據(jù)：從賣方的角度來看：銷售價(jià)格 ≥ 成本 =各項(xiàng)費(fèi)用及正常的利潤(rùn)和稅金 從買方的角度來看：替代原理支付的最高價(jià)格 ≤ 他所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià) 成本法成本法一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理u新近開發(fā)建造、計(jì)劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，均適合。u特別適用于既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià) u單純建筑物的估價(jià) u市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)上無法運(yùn)用比較法估價(jià)的房地產(chǎn)。 u房地產(chǎn)保險(xiǎn) (包括投保和理賠 )及其他損害賠償中的估價(jià) 適用對(duì)象基本原理基本原理+ 概念+ 理論依據(jù)+ 適用對(duì)象適用對(duì)象+ 使用條件+ 估價(jià)步驟價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例成本法成本法一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理1. 自由競(jìng)爭(zhēng)自由競(jìng)爭(zhēng) (即可以自由進(jìn)入市場(chǎng)即可以自由進(jìn)入市場(chǎng) )l采用逼近原則：采用逼近原則： 成本的增減成本的增減 ≠價(jià)值的增減價(jià)值的增減 基本原理基本原理+ 概念+ 理論依據(jù)+ 適用對(duì)象+ 使用條件使用條件+ 估價(jià)步驟價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例注意： 供大于求時(shí)，價(jià)值應(yīng)下調(diào)求大于供時(shí)，價(jià)值應(yīng)上調(diào)難成本法成本法一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理成本法使用條件l搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；資料；l估算重新購(gòu)建價(jià)格；估算重新購(gòu)建價(jià)格；l估算折舊；估算折舊；l利用相應(yīng)的公式求取積算價(jià)格。利用相應(yīng)的公式求取積算價(jià)格。 基本原理基本原理+ 概念+ 理論依據(jù)+ 適用對(duì)象+ 使用條件+ 估價(jià)步驟估價(jià)步驟價(jià)格構(gòu)成價(jià)格構(gòu)成+ 價(jià)格構(gòu)成價(jià)格構(gòu)成+ 征地估價(jià)+ 拆遷估價(jià)+ 商品房+ 經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例（一）房地產(chǎn)價(jià)格的基本組成：u土地取得成本u開發(fā)成本u管理費(fèi)用u投資利息u銷售費(fèi)用u銷售稅費(fèi)u開發(fā)利潤(rùn)成本法成本法二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成成本法估價(jià)步驟（二）農(nóng)地征用的估價(jià)規(guī)定 n 征地估價(jià)是指在將集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的過程中，對(duì)被征用土地的補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。n征地估價(jià)內(nèi)容及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) ：216。（ 1）土地補(bǔ)償費(fèi)： 為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)的值的 6至 10倍；216。（ 2）征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)： 每個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的 4至 6倍，每公頃被征用耕地安置補(bǔ)償費(fèi)，最高不超過被征用前三年平均年產(chǎn)值 15倍；216。（ 3）青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)； 216。（ 4）征地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)。成本法成本法二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成基本原理價(jià)格構(gòu)成價(jià)格構(gòu)成+ 價(jià)格構(gòu)成+ 征地估價(jià)征地估價(jià)+ 拆遷估價(jià)+ 商品房+ 經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例（三）城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)規(guī)定 n 城市房屋拆遷估價(jià)（以下簡(jiǎn)稱拆遷估價(jià)），是指為確定被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。n《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》是城市房屋拆遷和拆遷估價(jià)工作的指導(dǎo)性文件 。n城市房屋拆遷中發(fā)生的有關(guān)稅費(fèi)包括：被拆遷房屋及附屬物的補(bǔ)償費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或周轉(zhuǎn)房費(fèi)、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)、拆遷管理費(fèi)和政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。 成本法成本法二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成基本原理價(jià)格構(gòu)成價(jià)格構(gòu)成+ 價(jià)格構(gòu)成+ 征地估價(jià)+ 拆遷估價(jià)拆遷估
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