成本法概述(已修改)
2025-02-24 11:34 本頁面
【正文】 第四章 成本法 房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價成本法學(xué)習(xí)內(nèi)容 主要內(nèi)容 （一）概念： 成本法 是求取估價對象在估價時點的 重置價格和重建價格 ，扣除 折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。? 非歷史成本? 是估價時點的成本? 是社會平均成本 基本原理基本原理+ 概念概念+ 理論依據(jù)理論依據(jù)+ 適用對象+ 使用條件+ 估價步驟價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（二）理論依據(jù)：從賣方的角度來看：銷售價格 ≥ 成本 =各項費用及正常的利潤和稅金 從買方的角度來看：替代原理支付的最高價格 ≤ 他所預(yù)計的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費的代價 成本法成本法一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理u新近開發(fā)建造、計劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，均適合。u特別適用于既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價 u單純建筑物的估價 u市場不完善或狹小市場上無法運用比較法估價的房地產(chǎn)。 u房地產(chǎn)保險 (包括投保和理賠 )及其他損害賠償中的估價 適用對象基本原理基本原理+ 概念+ 理論依據(jù)+ 適用對象適用對象+ 使用條件+ 估價步驟價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例成本法成本法一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理1. 自由競爭自由競爭 (即可以自由進(jìn)入市場即可以自由進(jìn)入市場 )l采用逼近原則：采用逼近原則： 成本的增減成本的增減 ≠價值的增減價值的增減 基本原理基本原理+ 概念+ 理論依據(jù)+ 適用對象+ 使用條件使用條件+ 估價步驟價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例注意： 供大于求時，價值應(yīng)下調(diào)求大于供時，價值應(yīng)上調(diào)難成本法成本法一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理成本法使用條件l搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤等搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料；資料；l估算重新購建價格；估算重新購建價格；l估算折舊；估算折舊；l利用相應(yīng)的公式求取積算價格。利用相應(yīng)的公式求取積算價格。 基本原理基本原理+ 概念+ 理論依據(jù)+ 適用對象+ 使用條件+ 估價步驟估價步驟價格構(gòu)成價格構(gòu)成+ 價格構(gòu)成價格構(gòu)成+ 征地估價+ 拆遷估價+ 商品房+ 經(jīng)濟(jì)適用住房計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（一）房地產(chǎn)價格的基本組成：u土地取得成本u開發(fā)成本u管理費用u投資利息u銷售費用u銷售稅費u開發(fā)利潤成本法成本法二、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成二、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成成本法估價步驟（二）農(nóng)地征用的估價規(guī)定 n 征地估價是指在將集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地的過程中，對被征用土地的補償價格進(jìn)行的評估。n征地估價內(nèi)容及補償標(biāo)準(zhǔn) ：216。（ 1）土地補償費： 為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)的值的 6至 10倍；216。（ 2）征用耕地的安置補助費： 每個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補償費為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的 4至 6倍，每公頃被征用耕地安置補償費，最高不超過被征用前三年平均年產(chǎn)值 15倍；216。（ 3）青苗補償費和地上附著物補償費； 216。（ 4）征地房屋拆遷補償費。成本法成本法二、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成二、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成基本原理價格構(gòu)成價格構(gòu)成+ 價格構(gòu)成+ 征地估價征地估價+ 拆遷估價+ 商品房+ 經(jīng)濟(jì)適用住房計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（三）城市房屋拆遷補償?shù)墓纼r規(guī)定 n 城市房屋拆遷估價（以下簡稱拆遷估價），是指為確定被拆遷房屋的貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行的評估。n《城市房屋拆遷管理條例》是城市房屋拆遷和拆遷估價工作的指導(dǎo)性文件 。n城市房屋拆遷中發(fā)生的有關(guān)稅費包括：被拆遷房屋及附屬物的補償費、搬遷補助費、臨時安置補助費或周轉(zhuǎn)房費、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費、拆遷服務(wù)費、拆遷管理費和政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費。 成本法成本法二、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成二、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成基本原理價格構(gòu)成價格構(gòu)成+ 價格構(gòu)成+ 征地估價+ 拆遷估價拆遷估
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