成本法及其運(yùn)用(已修改)
2025-02-24 11:29 本頁(yè)面
【正文】 山東經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)院 王玲項(xiàng)目四成本法及其運(yùn)用成本法基本原理分析1重新構(gòu)建價(jià)格的求取2建筑物折舊的求取34 積算價(jià)格的確定4目目錄錄 本項(xiàng)目任務(wù)：提出任務(wù)設(shè)置情景 任務(wù)實(shí)施 任務(wù)小結(jié) 鞏固練習(xí)任務(wù) 成本法基本原理分析q 思路：求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，然后扣除折舊。q 本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值，測(cè)算出的價(jià)格稱(chēng)為 積算價(jià)格 。 一、含義積算價(jià)格 =重新購(gòu)建成本 — 折舊任務(wù)任務(wù) 成本法基本原理分析成本法基本原理分析基本原理基本原理+ 概念+ 理論依據(jù)+ 適用對(duì)象+ 使用條件+ 估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)成本法成本法賣(mài)方角度：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 買(mǎi)方角度：替代原理二、理論依據(jù)① 從賣(mài)方的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于甚過(guò)去的 “生產(chǎn)費(fèi)用 ”，重在過(guò)去的投入；② 從買(mǎi)方的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì)上的 “生產(chǎn)費(fèi)用 ”，類(lèi)似于 “替代原理 ”。 任務(wù)任務(wù) 成本法基本原理分析成本法基本原理分析基本原理基本原理+ 概念+ 理論依據(jù)+ 適用對(duì)象+ 使用條件+ 估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)成本法成本法r只要是新近開(kāi)發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，均可以采用成本法估價(jià)。適用對(duì)象：適用對(duì)象： 既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的估價(jià)r新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)r舊的房地產(chǎn)r在建工程r計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)r很少發(fā)生交易而不適用市場(chǎng)法，沒(méi)有經(jīng)濟(jì)收益或沒(méi)有潛在經(jīng)濟(jì)收益而不適用收益法的房地產(chǎn)三、適用對(duì)象任務(wù)任務(wù) 成本法基本原理分析成本法基本原理分析基本原理基本原理+ 概念+ 理論依據(jù)+ 適用對(duì)象+ 使用條件+ 估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)成本法成本法三、適用對(duì)象適用對(duì)象：適用對(duì)象： 既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的估價(jià)r有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對(duì)個(gè)別使用者的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)r單純的建筑物或者其裝修部分r房地產(chǎn)保險(xiǎn)及房地產(chǎn)損害賠償r房地產(chǎn)市場(chǎng)不活躍或類(lèi)似房地產(chǎn)交易較少無(wú)法使用市場(chǎng)法的項(xiàng)目 任務(wù)任務(wù) 成本法基本原理分析成本法基本原理分析基本原理基本原理+ 概念+ 理論依據(jù)+ 適用對(duì)象+ 使用條件+ 估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)成本法成本法條件： 自由競(jìng)爭(zhēng)，商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)四、使用條件注意事項(xiàng)： 應(yīng)采用客觀成本而非實(shí)際成本；在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等的分析進(jìn)行調(diào)整；在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調(diào)整 任務(wù)任務(wù) 成本法基本原理分析成本法基本原理分析基本原理基本原理+ 概念+ 理論依據(jù)+ 適用對(duì)象+ 使用條件+ 估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)成本法成本法五、估價(jià)公式房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成（ 7項(xiàng)） =土地取得成本 +開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +銷(xiāo)售費(fèi)用 +投資利息 +銷(xiāo)售稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 任務(wù)任務(wù) 成本法基本原理分析成本法基本原理分析基本原理基本原理+ 概念+ 理論依據(jù)+ 適用對(duì)象+ 使用條件+ 估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)成本法成本法五、估價(jià)公式房地產(chǎn)價(jià)值 =房地產(chǎn)重新構(gòu)建價(jià)格 房地產(chǎn)折舊=土地取得成本 +建設(shè)成本 +管理費(fèi)用 +銷(xiāo)售費(fèi)用 +投資利息 +銷(xiāo)售稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 建筑物折舊 （一）基本公式任務(wù)任務(wù) 成本法基本原理分析成本法基本原理分析基本原理基本原理+ 概念+ 理論依據(jù)+ 適用對(duì)象+ 使用條件+ 估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)成本法成本法五、估價(jià)公式任務(wù)任務(wù) 成本法基本原理分析成本法基本原理分析（二）適用于新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本公式新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格 =取得待開(kāi)發(fā)土地的成本 +土地開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷(xiāo)售稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn) +土地增值收益 基本原理基本原理+ 概念+ 理論依據(jù)+ 適用對(duì)象+ 使用條件+ 估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)成本法成本法五、估價(jià)公式任務(wù)任務(wù) 成本法基本原理分析成本法基本原理分析（二）適用于新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本公式 包括土使用權(quán)出讓金、征地和房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金 包括地上地下尚有待拆除搬遷房屋的拆遷費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等 包括公司經(jīng)費(fèi)、人員工資、差旅費(fèi)等。可按土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和的 3%5%左右計(jì)算。基本原理基本原理+ 概念+ 理論依據(jù)+ 適用對(duì)象+ 使用條件+ 估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)成本法成本法五、估價(jià)公式任務(wù)任務(wù) 成本法基本原理分析成本法基本原理分析（二）適用于新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本公式(1)土地取得費(fèi)用的利息計(jì)息 基數(shù)為土地取得費(fèi)用 計(jì)息期通常為整個(gè)開(kāi)發(fā)期 (2)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用和管理費(fèi)用的利息 基數(shù)為土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用和管理費(fèi) 通常視為均勻投入 I=P[(1+i)n－ 1] 基本原理基本原理+ 概念+ 理論依據(jù)+ 適用對(duì)象+ 使用條件+ 估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)成本法成本法基本原理基本原理+ 概念+ 理論依據(jù)+ 適用對(duì)象+ 使用條件+ 估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)成本法成本法問(wèn)題問(wèn)題例 1：總投資為 550萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期為 1年，投資在 1年內(nèi)均勻投入，同期銀行貸款年利率為 8%，求利息。 解析解析（二）適用于新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本公式任務(wù)任務(wù) 成本法基本原理分析成本法基本
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