成本法及其運(yùn)用-資料下載頁(yè)
2025-02-16 11:29本頁(yè)面
【正文】 成本的百分比 =80/200100%=40% 裝修部位造價(jià)占房屋重置成本的百分比 =60/200100%=30% 設(shè)備部位造價(jià)占房屋重置成本的百分比 =60/200100%=30% 房屋成新率=1（ 40%%+30%25%+30%%） =65% 任務(wù)任務(wù) 建筑物折舊的求取建筑物折舊的求取三、求取方法（ 4） — 市場(chǎng)提取法任務(wù)任務(wù) 建筑物折舊的求取建筑物折舊的求取基本原理基本原理+ 概念+ 理論依據(jù)+ 適用對(duì)象+ 使用條件+ 估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)實(shí)施估價(jià)198。 重新構(gòu)建價(jià)格的求取198。 建筑物折舊的求取198。 積算價(jià)格確定成本法成本法四個(gè)重要公式：總折舊率＝建筑物折舊 247。建筑物重新購(gòu)建價(jià)格年平均折舊率＝總折舊率 247。建筑物年齡當(dāng)殘值率為零時(shí) 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命＝ 1247。年平均折舊率 建筑物成新率＝ 1－總折舊率鞏固練習(xí)某估價(jià)對(duì)象為一舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng)，建設(shè)期為 2年，該廠房建成 5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓用續(xù)，土地使用期限為 40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿(mǎn)不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為 50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)年折舊率為（?。? % % % %問(wèn)題問(wèn)題鞏固練習(xí)答案： C 出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那一部分壽命后的壽命計(jì)算折舊 折舊期限＝ 505=45 年折舊率＝ 1/45=%解析解析53結(jié) 束 語(yǔ)!愿同學(xué)們對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法學(xué)習(xí)的興趣隨著課程進(jìn)行不斷增加而不是減少。!愿你們將來(lái)為學(xué)習(xí)了建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)而慶幸，不是遺憾。!—— 讓我們一起努力！一、積算價(jià)格的確定基本原理基本原理+ 概念+ 理論依據(jù)+ 適用對(duì)象+ 使用條件+ 估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)實(shí)施估價(jià)198。 重新構(gòu)建價(jià)格的求取198。 建筑物折舊的求取198。 積算價(jià)格確定成本法成本法任務(wù)任務(wù) 積算價(jià)格的確定積算價(jià)格的確定案例分析某建筑物建筑總面積為 200平方米，重置價(jià)格為 2023元 /㎡，現(xiàn)值為 284， 800元。該建筑物已使用 15年，耐用年限為 50年，建筑物價(jià)值損耗是均勻的。試用直線法求建筑物的重新建造成本、已使用折舊總額、年折舊額和殘值率。 案例案例 1VB＝ 284800元； t＝ 15年； N＝ 50年重新建造成本 C=2002023＝ 400000元已使用折舊總額 ∑D＝ C－ VB＝ 115200元 年折舊額 D＝ ∑D247。 t＝ 7680元 殘值率 R＝ 4％ 解析解析答案： C 出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那一部分壽命后的壽命計(jì)算折舊 折舊期限＝ 505=45 年折舊率＝ 1/45=%解析解析解析解析案例分析一廠房建成后 8年被改造為超級(jí)市場(chǎng)，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為 40年，建筑物的設(shè)計(jì)壽命為 50年，則計(jì)算該建筑物折舊的耐用年限應(yīng)為多少年？ 使用 8年建筑物設(shè)計(jì)壽命 50年土地使用 40年N＝ 40＋ 8＝ 48年 案例案例 2案例分析某建筑物設(shè)計(jì)壽命 50年，已使用 8年，經(jīng)實(shí)地勘察，估計(jì)尚可使用 32年，殘值率為 5%，則用直線折舊法計(jì)算的該建筑物的成新率？ 已知： N＝ 50； t＝ 8； n＝ 32； R＝ 5％，求： q 解： N≠n+t 案例案例 3案例分析 某新建房地產(chǎn)，土地面積 20230平方米，建筑面積50000平方米?，F(xiàn)時(shí)土地重新取得價(jià)格為 3000元 /㎡。建筑物建造的建安成本為 1800元 /㎡，管理費(fèi)用為建安成本的 3%。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期為 ，其中半年準(zhǔn)備期， 2年建設(shè)期，土地費(fèi)用在準(zhǔn)備期內(nèi)均勻投入；建安成本及管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)第一年均勻投入 40%，第二年均勻投入 60%，年利率為 6%。銷(xiāo)售稅費(fèi)為房地產(chǎn)價(jià)格的7%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為房地產(chǎn)價(jià)值的 20%。試評(píng)估該房地產(chǎn)的總價(jià)與單價(jià)。 案例案例 4案例分析房地價(jià)格 V總 =土地成本 A+建安成本 B+管理費(fèi)用 C+利息 D+銷(xiāo)售稅費(fèi) E+開(kāi)發(fā)利潤(rùn) F案例分析解析解析鞏固練習(xí)某企業(yè)開(kāi)發(fā)某土地，土地重新取得成本為 1000元 /㎡，正常開(kāi)發(fā)成本為 1500元 /㎡，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的 5%，投資利息占直接成本的 5%，銷(xiāo)售費(fèi)用為 100元 /㎡，直接成本利潤(rùn)率為 6%，則開(kāi)發(fā)后的地價(jià)為（ ?。┰?/㎡?！ ? 問(wèn)題問(wèn)題鞏固練習(xí)答案： D 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝（土地取得成本＋開(kāi)發(fā)成本） 直接成本利潤(rùn)率＝（1000＋ 1500） 6%＝ 150 土地價(jià)格＝土地重新取得成本＋土地開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷(xiāo)售費(fèi)用＋利潤(rùn)率?。?1000＋ 1500＋（ 1000＋ 1500） 5%＋（ 1000＋ 1500） 5%＋ 100＋ 150＝ 3000解析解析63結(jié) 束 語(yǔ)!愿同學(xué)們對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法學(xué)習(xí)的興趣隨著課程進(jìn)行不斷增加而不是減少。!愿你們將來(lái)為學(xué)習(xí)了建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)而慶幸，不是遺憾。!—— 讓我們一起努力！演講完畢，謝謝觀看
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