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【正文】 章 成本法 38 房屋折舊的有關(guān)規(guī)定 耐用年限的有關(guān)規(guī)定 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房 50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 35年，非生產(chǎn)用房 60年 磚混結(jié)構(gòu)： 40 30 50 磚木結(jié)構(gòu)： 30 20 40 殘值的有關(guān)規(guī)定 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 0 磚混結(jié)構(gòu)： 2% 磚木一等、二等、三等： 6%、 4%、 3% 第 4章 成本法 39 房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn) 完好房：十、九、八成新 基本完成房：七、六成新 一般損壞房：五、四成新 嚴(yán)重?fù)p壞房及危險房：三成以下 第 4章 成本法 40 41 42 167。 成本法總結(jié)及舉例 例 1： 今有一建筑物，建筑總面積 1200平方米，在估價時點(diǎn)，已使用 12年。該類建筑物的重置價格為600元 /平方米，耐用年限 40年。經(jīng)估價師現(xiàn)場勘察認(rèn)為該建筑物剩余使用年限為 30年，殘值率為 5%。試用直線法計(jì)算其年折舊額、折舊總額與現(xiàn)值。 第 4章 成本法 43 例 2：某宗房地產(chǎn)占地 2023平方米，容積率為 3。土地是在 1999年 4月通過出讓方式取得的，出讓年限是 40年。建筑物是于 2023年 10月建成的。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地 40年使用權(quán)的市場價格是 500元 /平方米，同類建筑物重置價格是1000元 /平方米。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi) 5萬元，裝修重置價格 30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命 5年；設(shè)備的重置價格 50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命 15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為 8%，求該房地產(chǎn)在 2023年 4月的市場價格。 第 4章 成本法 44 例 3：判斷題 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起算，建造期不應(yīng)計(jì)入。 現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)價格多取決于花費(fèi)的成本，成本增減必定影響房地產(chǎn)價格的增減。 耐用年限為建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命。 某一舊有建筑物，其現(xiàn)值可能大于原值。 從理論上講，同一個開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)利潤，無論采用哪種計(jì)算基數(shù)與其對應(yīng)的利潤率來估算，所得的結(jié)果都是相同的。 第 4章 成本法 45 例 4：評估實(shí)例 所有權(quán)人： （ 略） 位置：（略） 房屋狀況：該房屋為框架結(jié)構(gòu)，柱距 6米，單層，東西朝向，建筑面積 866㎡ ，設(shè)計(jì)用途為倉庫，實(shí)際用途亦為倉庫。房屋外墻水刷石；室內(nèi)墻面刷涂料；屋頂刮大白，預(yù)制樓板；水泥地面；鋼窗；平開大門。除此之外，該建筑物具備動力電設(shè)施。 第 4章 成本法 46 評估過程： 測算重置價格 ⑴、前期工程費(fèi)：是指用于總體規(guī)劃，設(shè)計(jì)，項(xiàng)目可行性研究，水文地質(zhì)勘察，概預(yù)算編審等費(fèi)用。由于該評估項(xiàng)目屬于自建房，故該費(fèi)用取房屋工程造價的 6%，因此 ,前期工程費(fèi)共計(jì) 831360元 6%=49882元 ⑵、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：是指建筑物 2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括的道路、供水、供電、排污、通訊、燃?xì)?、綠化、環(huán)衛(wèi)等建設(shè)費(fèi)用，根據(jù)沈陽市建委頒發(fā)的文件，確定此項(xiàng)費(fèi)用為 60元 /㎡ ,共計(jì)： 60元 /㎡ 866㎡ =51960元 第 4章 成本法 47 ⑶、建筑安裝工程費(fèi)用：按照行業(yè)平均水平以 960元 /㎡ 計(jì)算，共計(jì)： 960元 /㎡ 866㎡ =831360元； ⑷、管理費(fèi)及各項(xiàng)稅費(fèi)：組織管理建設(shè)工程所發(fā)生的費(fèi)用及建設(shè)過程中應(yīng)交納的各項(xiàng)稅費(fèi)，包括建設(shè)單位的施工管理費(fèi)、人員工資等一些費(fèi)用，本估價報告按前三項(xiàng)之和的 3%計(jì)算 ,共計(jì)： (49882+51960+831360) 3%=933202 3%=27996元 ⑸、投資利息 :按一年期銀行貸款 %計(jì)算，建設(shè)期按一年計(jì)算，建設(shè)資金在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，計(jì)： 933202 [(1+%)]=26500元 第 4章 成本法 48 ⑹、投資利潤：按行業(yè)平均投資利潤 10%計(jì)算 ,共計(jì) (933202+27996) 10%=961198 10%=96120元 估價對象的重置價格＝前期工程費(fèi)＋基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)＋建安費(fèi)用＋管理費(fèi)＋投資利息＋開發(fā)利潤 = 49882+51960+831360+27996+26500+96120=1083818元 第 4章 成本法 49 評估對象成新率的確定 根據(jù)房屋基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)（梁、屋架、柱）、圍護(hù)、樓地面、屋面、門窗 、 天棚、水暖、電照等各部分現(xiàn)場勘測記錄，確定完好分值率。 根據(jù)對房屋的實(shí)地勘察、詢問房屋的歷史情況，借助于 《 房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn) 》 按分部打分確定建筑物的成新率； 具體公式如下： 打分法成新率＝結(jié)構(gòu)部分得分 Ｇ＋裝修部分得分 Ｓ＋建筑設(shè)備部分得分 Ｂ Ｇ 結(jié)構(gòu)部分各分部權(quán)重； Ｓ 裝修部分權(quán)重； Ｂ 建筑設(shè)備部分權(quán)重 第 4章 成本法 50 評估對象評估價值的確定： 評估總價： 1083818 %=576591元 評估單價： 666元 /㎡ 第 4章 成本法 51 演講完畢，謝謝觀看！
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