【正文】 題 ? ? 估價(jià)上的折舊注重的是市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損 ,科學(xué)地說(shuō)不是“折舊” ,而是“減價(jià)調(diào)整” 。制定經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格，應(yīng)當(dāng)與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，以保本微利為原則，與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房?jī)r(jià)格保持合理差價(jià)，體現(xiàn)政府優(yōu)惠政策。在搞清楚了此問(wèn)題的基礎(chǔ)上，該宗房地產(chǎn)的價(jià)格此算如下： ?① 土地現(xiàn)值 =620 1000=62（萬(wàn)元） ?② 建筑物現(xiàn)值 =1200 2023 80%=192（萬(wàn)元） ?③ 估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)總價(jià) =62+192=254（萬(wàn)元） ?④ 估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)單價(jià) =254247。 ?建筑物折舊的求取方法有哪些？計(jì)算建筑物折舊時(shí)應(yīng)注意什么？ ?重置價(jià)格與重建價(jià)格的含義及其異同點(diǎn)有哪些？如何求取？ 演講完畢，謝謝觀看！ 。試選用所給資料測(cè)算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。 第六節(jié) 成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定 ? (2)利潤(rùn) :以上述成本中 1)至 4)項(xiàng)之和為基數(shù)核定 ? (3)稅金 ? (4)地段差價(jià) ? 不計(jì)入商品住宅的費(fèi)用：非住宅小區(qū)級(jí)的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用；住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。在使用重建成本下，扣除功能過(guò)剩引起的折舊后的成本＝重建成本－無(wú)效成本－超額持有成本 ? 5)將功能缺乏引起的折舊額、功能落后引起的折舊額、功能過(guò)剩引起的折舊額相加 ,即為功能折舊額。將未來(lái)每年損失租金的現(xiàn)值之和減去該功能如果在建筑物建造時(shí)就具有所必需的費(fèi)用 ,作為折舊額。 ? [例 ]某建筑物重置價(jià)格為 180萬(wàn)元 ,經(jīng)濟(jì)壽命為 50年 ,有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為 10年 .其中門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為 2萬(wàn)元 。 分解法求取建筑物折舊的途徑 建筑物折舊 可修復(fù) 物質(zhì)折舊 功能折舊 經(jīng)濟(jì)折舊 不可修復(fù) 可修復(fù) 長(zhǎng)壽命 不可修復(fù) 可修復(fù) 短壽命 不可修復(fù) 可修復(fù) 不可修復(fù) 可修復(fù) 不可修復(fù) 暫時(shí)性 永久性 功能缺乏 功能落后 功能過(guò)剩 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? (1)物質(zhì)折舊的求取 ? 1)將物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目。 ? (6)將可比實(shí)例的建筑物折舊除以建筑物重新購(gòu)建價(jià)格轉(zhuǎn)換為折舊率 ,把各可比實(shí)例折舊率調(diào)整為適合估價(jià)對(duì)象的折舊率 。用直線法計(jì)算該建筑物的成新率。有效經(jīng)過(guò)年數(shù) (effective age)是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑物狀況和效用所顯示的經(jīng)過(guò)年數(shù)。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素(如供給過(guò)量或需求不足 )、區(qū)位因素 (如環(huán)境改變 )，也可能是其他因素 (如政策變化 )。 ? (1)物質(zhì)折舊 (physical depreciation， physical deterioration)是建筑物在物質(zhì)實(shí)體方面的磨損所造成的建筑物價(jià)值的損失。 ? 需注意 :(1)應(yīng)結(jié)合各個(gè)構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位 。 第四節(jié) 重新購(gòu)建價(jià)格 ? 三、重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法 ? 建筑物的重置價(jià)格和重建價(jià)格，可采用成本法、市場(chǎng)比較法求取，或通過(guò)政府確定公布的房屋重置價(jià)格扣除可能包含的土地價(jià)格后的比較修正來(lái)求取 。 第四節(jié) 重新購(gòu)建價(jià)格 ? ? 建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價(jià)格 (成本 )和重建價(jià)格 (成本 )。 新開(kāi)發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采用成本法估價(jià)一般不存在這就問(wèn)題，但應(yīng)考慮工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)、周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等而予以適當(dāng)?shù)脑鰷p價(jià)調(diào)整。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 ? 七、開(kāi)發(fā)利潤(rùn) ? 運(yùn)用成本法估價(jià)需要先測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。一般按土地取得成本和開(kāi)發(fā)成本之和的一定比例測(cè)算。 ? 通過(guò)市場(chǎng)“購(gòu)買”取得的，土地取得成本包括購(gòu)買土地的價(jià)款和在購(gòu)買時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)等。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 ? 搞清楚房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成是運(yùn)用成本法估價(jià)的基礎(chǔ)工作。 ? 一個(gè)是不低于開(kāi)發(fā)建設(shè)已花費(fèi)的代價(jià)，一個(gè)是不高于預(yù)計(jì)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)所需要花費(fèi)的代價(jià)，買賣雙方可以接受的共同點(diǎn)必然是正常的代價(jià)。? 精品資料網(wǎng) 成本法及其應(yīng)用 掌握成本法的基本原理、基本公式，建筑物的重新購(gòu)建成本與折舊，建筑物減價(jià)修正額的估算方法 。 ? 從買方的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于“替代原理”，是買方愿意支付的最高價(jià)格，不能高于他重新開(kāi)發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需要花費(fèi)的代價(jià)。 第一節(jié) 成本法的基本原理 ?四、操作步驟 ?、稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等資料； ?； ?； ?。 ? 通過(guò)城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 ? 三、管理費(fèi)用 ? 管理費(fèi)用是指為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必需的費(fèi)用，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。 ? 銷售稅費(fèi)通常是售價(jià)的一定比率。 第三節(jié) 成本法的基本公式 ? 一、最基本的公式 房地產(chǎn)價(jià)格＝重新購(gòu)建價(jià)格－折舊 上述公式根據(jù)下列 3類估價(jià)對(duì)象而具體化：新開(kāi)發(fā)的土地；新建的房地產(chǎn)；舊的房地產(chǎn)。因此，建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格中未扣除建筑物的折舊，而土地的增減價(jià)因素一般已考慮在其重新購(gòu)建價(jià)格中。二是不將房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分 ,而是模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程 ,在分析房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成基礎(chǔ)上采用成本法求取。 建筑物基準(zhǔn)重置價(jià)格表 基準(zhǔn)日期 : 年 月 日 價(jià)格單位 :元 /M2 鋼結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 普通住宅 高檔公寓 別 墅 大型商場(chǎng) 中小商店 辦 公 樓 星級(jí)賓館 招 待 所 標(biāo)準(zhǔn)廠房 倉(cāng) 庫(kù) 影 劇 院 體 育 館 加 油 站 其 他 第四節(jié) 重新購(gòu)建價(jià)格 ? ? 分部分項(xiàng)法 (unitinplace method)是先假設(shè)將估價(jià)對(duì)象建筑物分解為各個(gè)獨(dú)立的構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程 ,然后測(cè)算各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量 ,再調(diào)查了解估價(jià)時(shí)點(diǎn)各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的單位價(jià)格或成本 ,最后將各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的單位價(jià)格或成本后相加 ,來(lái)估算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 一、建筑物折舊的概念和原因 ? ：估價(jià)上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與重新購(gòu)建價(jià)格的差額，即建筑物折舊＝建筑物重