成本法概述-wenkub
2023-03-07 11:34:15 本頁(yè)面
【正文】 的平均價(jià)格，根據(jù)宗地的規(guī)劃用途、具體位置、使用年限、容積率等進(jìn)行適當(dāng)?shù)脑鰷p修正。( 開(kāi)發(fā)區(qū)用地總面積 可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率 ) 用途、區(qū)位等因素修正系數(shù) 可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率 = 開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積 247。n城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)與方法：貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。成本法成本法二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成基本原理價(jià)格構(gòu)成價(jià)格構(gòu)成+ 價(jià)格構(gòu)成+ 征地估價(jià)征地估價(jià)+ 拆遷估價(jià)+ 商品房+ 經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例（三）城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)規(guī)定 n 城市房屋拆遷估價(jià)（以下簡(jiǎn)稱拆遷估價(jià)），是指為確定被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。（ 1）土地補(bǔ)償費(fèi)： 為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)的值的 6至 10倍；216。 u房地產(chǎn)保險(xiǎn) (包括投保和理賠 )及其他損害賠償中的估價(jià) 適用對(duì)象基本原理基本原理+ 概念+ 理論依據(jù)+ 適用對(duì)象適用對(duì)象+ 使用條件+ 估價(jià)步驟價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例成本法成本法一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理1. 自由競(jìng)爭(zhēng)自由競(jìng)爭(zhēng) (即可以自由進(jìn)入市場(chǎng)即可以自由進(jìn)入市場(chǎng) )l采用逼近原則：采用逼近原則： 成本的增減成本的增減 ≠價(jià)值的增減價(jià)值的增減 基本原理基本原理+ 概念+ 理論依據(jù)+ 適用對(duì)象+ 使用條件使用條件+ 估價(jià)步驟價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例注意： 供大于求時(shí)，價(jià)值應(yīng)下調(diào)求大于供時(shí)，價(jià)值應(yīng)上調(diào)難成本法成本法一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理成本法使用條件l搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；資料；l估算重新購(gòu)建價(jià)格；估算重新購(gòu)建價(jià)格；l估算折舊；估算折舊；l利用相應(yīng)的公式求取積算價(jià)格。第四章 成本法 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)成本法學(xué)習(xí)內(nèi)容 主要內(nèi)容 （一）概念： 成本法 是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的 重置價(jià)格和重建價(jià)格 ，扣除 折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。利用相應(yīng)的公式求取積算價(jià)格。（ 2）征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)： 每個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的 4至 6倍，每公頃被征用耕地安置補(bǔ)償費(fèi)，最高不超過(guò)被征用前三年平均年產(chǎn)值 15倍；216。n《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》是城市房屋拆遷和拆遷估價(jià)工作的指導(dǎo)性文件 。 n拆遷估價(jià)的工作方式 。 開(kāi)發(fā)區(qū)總面積 100%對(duì)于新開(kāi)發(fā)區(qū)土地的 分宗 估價(jià) 1．計(jì)算開(kāi)發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)格。成本法成本法三、成本法的計(jì)算公式三、成本法的計(jì)算公式基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例步驟【例 41】某成片荒地面積 2km2．取得該荒地的代價(jià)為 ，將其開(kāi)發(fā)成 “ 五通一平 ” 熟地的正常開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為 ，開(kāi)發(fā)期為 3年，貸款年利率為10%，銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的 %和 %，開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為 60％。注意注意成本法成本法三、成本法的計(jì)算公式三、成本法的計(jì)算公式基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例重置價(jià)格重置價(jià)格 ，指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑及裝修材料價(jià)格和人工勞務(wù)費(fèi)用情況下，采用新的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝，重新建造一棟與原建筑物在結(jié)構(gòu)、 功能、效用上 相同的新建筑物的正常價(jià)格。 ： 稱無(wú)形損耗、精神磨損，是指由于消費(fèi)觀念變更、設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е略诠δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺、落后或不適用所造成的價(jià)值損失。 成本法成本法四、建筑物折舊四、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊建筑物折舊運(yùn)用舉例【例 42】某舊住宅，估計(jì)其重置價(jià)格為 40萬(wàn)元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為 3萬(wàn)元，戶型不好、沒(méi)有獨(dú)用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為 8萬(wàn)元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為
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