成本法概述-全文預(yù)覽
【正文】 置價(jià)格四、建筑物的重置價(jià)格基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例1．單位成本法．單位成本法2．分部分項(xiàng)法．分部分項(xiàng)法3．工料測(cè)量法．工料測(cè)量法4．指數(shù)調(diào)整法．指數(shù)調(diào)整法 建筑物折舊是指建筑物從建造完成以后，隨著時(shí)間的推移而發(fā)生價(jià)值減損的現(xiàn)象，建筑物在使用年限內(nèi)減少的建筑物價(jià)值的貨幣表現(xiàn)稱折舊額，房地產(chǎn)估價(jià)中折舊是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)待估建筑物相對(duì)于全新建筑物的價(jià)格差異，是對(duì)建筑物的一種減價(jià)修正。成本法成本法三、成本法的計(jì)算公式三、成本法的計(jì)算公式基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例舊房地價(jià)格 = 土地的重新取得價(jià)格 + 建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格 建筑物的折舊 舊建筑物價(jià)格 = 建筑物的重新購建價(jià)格 建筑物的折舊 （四） 適用于舊房地產(chǎn)的基本公式 由于舊建筑物所造成的由于舊建筑物所造成的土地價(jià)值減損，應(yīng)扣除該土地價(jià)值減損，應(yīng)扣除該減損部分。3．計(jì)算開發(fā)區(qū)某宗土地的價(jià)格。 新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià) =（取得開發(fā)區(qū)用地的總費(fèi)用 + 土地開發(fā)總費(fèi)用 + 總管理費(fèi)用 + 總投資利息 + 總銷售費(fèi)用 + 總銷售稅費(fèi) + 總開發(fā)利潤(rùn)） 247。 成本法成本法二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成基本原理價(jià)格構(gòu)成價(jià)格構(gòu)成+ 價(jià)格構(gòu)成+ 征地估價(jià)+ 拆遷估價(jià)拆遷估價(jià)+ 商品房+ 經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例（三）城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)規(guī)定 n拆遷補(bǔ)償估價(jià)對(duì)象為拆遷范圍內(nèi)土地、建筑物、構(gòu)筑物和依托在其實(shí)體上的權(quán)益。（ 4）征地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)。n征地估價(jià)內(nèi)容及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) ：216。u特別適用于既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià) u單純建筑物的估價(jià) u市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)上無法運(yùn)用比較法估價(jià)的房地產(chǎn)。? 非歷史成本? 是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的成本? 是社會(huì)平均成本 基本原理基本原理+ 概念概念+ 理論依據(jù)理論依據(jù)+ 適用對(duì)象+ 使用條件+ 估價(jià)步驟價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例（二）理論依據(jù)：從賣方的角度來看：銷售價(jià)格 ≥ 成本 =各項(xiàng)費(fèi)用及正常的利潤(rùn)和稅金 從買方的角度來看：替代原理支付的最高價(jià)格 ≤ 他所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià) 成本法成本法一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理u新近開發(fā)建造、計(jì)劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，均適合。 基本原理基本原理+ 概念+ 理論依據(jù)+ 適用對(duì)象+ 使用條件+ 估價(jià)步驟估價(jià)步驟價(jià)格構(gòu)成價(jià)格構(gòu)成+ 價(jià)格構(gòu)成價(jià)格構(gòu)成+ 征地估價(jià)+ 拆遷估價(jià)+ 商品房+ 經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例（一）房地產(chǎn)價(jià)格的基本組成：u土地取得成本u開發(fā)成本u管理費(fèi)用u投資利息u銷售費(fèi)用u銷售稅費(fèi)u開發(fā)利潤(rùn)成本法成本法二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成成本法估價(jià)步驟（二）農(nóng)地征用的估價(jià)規(guī)定 n 征地估價(jià)是指在將集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地的過程中，對(duì)被征用土地的補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。（ 3）青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)； 216。n城市房屋拆遷中發(fā)生的有關(guān)稅費(fèi)包括：被拆遷房屋及附屬物的補(bǔ)償費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或周轉(zhuǎn)房費(fèi)、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)、拆遷管理費(fèi)和政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。成本法成本法二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成基本原理價(jià)格構(gòu)成價(jià)格構(gòu)成+ 價(jià)格構(gòu)成+ 征地估價(jià)+ 拆遷估價(jià)拆遷估價(jià)+ 商品房商品房+ 經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例 （四）現(xiàn)行商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格構(gòu)成 u商品房 =成本 +利潤(rùn) +稅金 +地段差價(jià) u經(jīng)濟(jì)適用房 =成本 +利潤(rùn) +稅金 （一）最基本的公式 估算價(jià)格 =重新購建價(jià)格 折舊 （二）適用于新開發(fā)土地的成本公式 新開發(fā)土地價(jià)格 = 土地取得成本 + 土地開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 + 投資利息 + 稅費(fèi) + 開發(fā)利潤(rùn) 成本法成本法三、成本法的計(jì)算公式三、成本法的計(jì)算公式基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例
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