成本法及其運用-全文預(yù)覽
【正文】 各個獨立構(gòu)件或工程單位價格或成本為基礎(chǔ)項目 單位成本 數(shù)量 單項成本合計基礎(chǔ)工程 元 /立方米 立方米 重新構(gòu)建價格的求取198。 二、求取思路任務(wù)任務(wù) 重新構(gòu)建價格的求取重新構(gòu)建價格的求取基本原理基本原理+ 概念+ 理論依據(jù)+ 適用對象+ 使用條件+ 估價公式實施估價實施估價198。 建筑物折舊的求取198。 建筑物折舊的求取198?！ ? 問題問題鞏固練習(xí) 答案： B 540（ ） +90（ ） +60（ ） =++= 解析解析22結(jié) 束 語!愿同學(xué)們對房地產(chǎn)估價理論與方法學(xué)習(xí)的興趣隨著課程進行不斷增加而不是減少。當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)投資的回報率一般為征地等費用及開發(fā)成本之和的 10%，轉(zhuǎn)讓稅費約為土地轉(zhuǎn)讓價的 %，土地增值收益為 10%。解析解析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式任務(wù)任務(wù) 成本法基本原理分析成本法基本原理分析0 1 265% 35%I =400 65% [(1+8%) － 1]+400 35% [(1+8%) － 1] =（萬元 ） 基本原理基本原理+ 概念+ 理論依據(jù)+ 適用對象+ 使用條件+ 估價公式實施估價成本法成本法問題問題例 3：總投資為 600萬元，開發(fā)期 3年，在第一年年初投入總投資的 50%，第二年年初投入 30%，第三年年初投入剩余的 20%，同期銀行貸款年利率為 8%,求利息。適用對象：適用對象： 既無收益又很少發(fā)生交易的估價r新開發(fā)的房地產(chǎn)r舊的房地產(chǎn)r在建工程r計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)r很少發(fā)生交易而不適用市場法，沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在經(jīng)濟收益而不適用收益法的房地產(chǎn)三、適用對象任務(wù)任務(wù) 成本法基本原理分析成本法基本原理分析基本原理基本原理+ 概念+ 理論依據(jù)+ 適用對象+ 使用條件+ 估價公式實施估價成本法成本法三、適用對象適用對象：適用對象： 既無收益又很少發(fā)生交易的估價r有獨特設(shè)計或者只針對個別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)r單純的建筑物或者其裝修部分r房地產(chǎn)保險及房地產(chǎn)損害賠償r房地產(chǎn)市場不活躍或類似房地產(chǎn)交易較少無法使用市場法的項目 任務(wù)任務(wù) 成本法基本原理分析成本法基本原理分析基本原理基本原理+ 概念+ 理論依據(jù)+ 適用對象+ 使用條件+ 估價公式實施估價成本法成本法條件： 自由競爭，商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)四、使用條件注意事項： 應(yīng)采用客觀成本而非實際成本；在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計條件等的分析進行調(diào)整；在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進行調(diào)整 任務(wù)任務(wù) 成本法基本原理分析成本法基本原理分析基本原理基本原理+ 概念+ 理論依據(jù)+ 適用對象+ 使用條件+ 估價公式實施估價成本法成本法五、估價公式房地產(chǎn)價格構(gòu)成（ 7項） =土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費用 +銷售費用 +投資利息 +銷售稅費 +開發(fā)利潤 任務(wù)任務(wù) 成本法基本原理分析成本法基本原理分析基本原理基本原理+ 概念+ 理論依據(jù)+ 適用對象+ 使用條件+ 估價公式實施估價成本法成本法五、估價公式房地產(chǎn)價值 =房地產(chǎn)重新構(gòu)建價格 房地產(chǎn)折舊=土地取得成本 +建設(shè)成本 +管理費用 +銷售費用 +投資利息 +銷售稅費 +開發(fā)利潤 建筑物折舊 （一）基本公式任務(wù)任務(wù) 成本法基本原理分析成本法基本原理分析基本原理基本原理+ 概念+ 理論依據(jù)+ 適用對象+ 使用條件+ 估價公式實施估價成本法成本法五、估價公式任務(wù)任務(wù) 成本法基本原理分析成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式新開發(fā)土地價格 =取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)成本 +管理費用 +投資利息 +銷售稅費 +開發(fā)利潤 +土地增值收益 基本原理基本原理+ 概念+ 理論依據(jù)+ 適用對象+ 使用條件+ 估價公式實施估價成本法成本法五、估價公式任務(wù)任務(wù) 成本法基本原理分析成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式 包括土使用權(quán)出讓金、征地和房屋拆遷安置補償費、有關(guān)土地取得的手續(xù)費和稅金 包括地上地下尚有待拆除搬遷房屋的拆遷費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費等 包括公司經(jīng)費、人員工資、差旅費等。山東經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)院 王玲項目四成本法及其運用成本法基本原理分析1重新構(gòu)建價格的求取2建筑物折舊的求取34 積算價格的確定4目目錄錄 本項目任務(wù)：提出任務(wù)設(shè)置情景 任務(wù)實施 任務(wù)小結(jié) 鞏固練習(xí)任務(wù) 成本法基本原理分析q 思路：求取估價對象在估價時點時的重置價格或重建價格，然后扣除折舊。 任務(wù)任務(wù) 成本法基本原理分析成本法基本原理分析基本原理基本原理+ 概念+ 理論依據(jù)+ 適用對象+ 使用條件+ 估價公式實施估價成本法成本法r只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，均可以采用成本法估價。 解析解析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)
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