成本法及其應(yīng)用(ppt 59)-全文預(yù)覽
【正文】 不可修復(fù)的。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 長(zhǎng)壽命項(xiàng)目是根據(jù)建筑物重新購(gòu)建價(jià)格減去可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用和各短壽命項(xiàng)目的重新構(gòu)建價(jià)格后的余額、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過(guò)年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，采用年限法計(jì)算折舊額。反之為不可修復(fù)部分。(3)將經(jīng)濟(jì)折舊分為不同情況 ,分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加得到經(jīng)濟(jì)折舊 。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? ? 分解法 (breakdown method)是對(duì)建筑物各種類型的折舊分別予以分析和測(cè)定 ,然后加總來(lái)求取建筑物折舊的方法。 ? (4)求取可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的土地價(jià)值 ,將可比實(shí)例的成交價(jià)格減去該土地價(jià)值得出建筑物的折舊后價(jià)值 。 (10+30)=75% 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? ? 市場(chǎng)提取法 (market extraction method)是利用與估價(jià)對(duì)象建筑物具有類似折舊程度的可比實(shí)例來(lái)求取估價(jià)對(duì)象建筑物折舊的方法。年折舊額計(jì)算公式為： NRCNSCDDi)1( ?????式中 Di－第 i年的折舊額； C－建筑物的重新建造成本； S－預(yù)計(jì)的建筑物的凈殘值； N－建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命； R－建筑物的殘值率 CSR?第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 年折舊率為： NRCNSCCDd ?????? 1? t年末的累計(jì)的折舊額為： NtRCNtSCtDEt )1()( ??????? 建筑物的估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值為： ])1(1[)(NtRCNtSCCECVt ???????? )1( tDCV ???第五節(jié) 建筑物的折舊 ? (3)成新折扣法 ? 根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的壽命、經(jīng)過(guò)年數(shù)計(jì)算出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格乘以該成新率來(lái)直接求取建筑物的現(xiàn)值。剩余自然壽命 (remaining physical life)是其自然壽命減去實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)之后的壽命。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 建筑物的經(jīng)過(guò)年數(shù)分為實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)和有效經(jīng)過(guò)年數(shù)。 ? 建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 功能過(guò)剩是指建筑物已有部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)超過(guò)市場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)小于其成本。 ? (2)功能折舊 (functional depreciation， functional obsolescence )是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。 ? 將估價(jià)對(duì)象建筑物的原始價(jià)值調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值的具體方法 ,與市場(chǎng)比較法中交易日期調(diào)整的方法相同。 分部分項(xiàng)法 項(xiàng) 目 數(shù)量 單位成本 金額（元） 基礎(chǔ)工程 150m3 200元／ m3 30000 墻體工程 160m2 400元／ m2 64000 樓地面工程 150m2 200元／ m2 30000 屋面工程 150m2 300元／ m2 45000 給排水工程 25000 供暖工程 15000 電氣工程 20230 直接費(fèi)合計(jì) 229000 承包商間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金 8% 18320 工程承發(fā)包價(jià)格 247320 開發(fā)商管理費(fèi)、利息和稅費(fèi) 20% 49464 建筑物重新購(gòu)建價(jià)格 296784 第四節(jié) 重新購(gòu)建價(jià)格 ? ? 工料測(cè)量法 (quantity survey method)是先假設(shè)將估價(jià)對(duì)象建筑物分解還原為建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備 ,然后測(cè)算重新建造該建筑物所需要的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備種類、數(shù)量和人工時(shí)數(shù) ,再調(diào)查了解估價(jià)時(shí)點(diǎn)相應(yīng)建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備的數(shù)量和人工時(shí)數(shù) ,最后將各種建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備的數(shù)量和人工時(shí)數(shù)乘以相應(yīng)的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后相加 ,來(lái)估算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。主要適用于造價(jià)與體積關(guān)系較大的建筑物。有單位面積法和單位體積法。 ? 二、重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路 ? 求取房地的重新購(gòu)建價(jià)格有兩大路徑 :一是將房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分 ,先求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格 ,再加上建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格。 ? 建筑物重建價(jià)格 (reproduction cost of building)是指采用估價(jià)對(duì)象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格 (所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn) )。 ? (3)建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格 ,土地的重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。如成片開發(fā)完成后的熟地的分宗估價(jià)公式：新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)＝ (取得開發(fā)區(qū)用地的總成本 +土地開發(fā)總成本 +總管理費(fèi)用 +總投資利息 +總銷售費(fèi)用 +總銷售稅費(fèi) +總開發(fā)利潤(rùn) )247。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 ? 在測(cè)算開發(fā)利潤(rùn)時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率相匹配，即采用不同的計(jì)算基數(shù)，應(yīng)選用相對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)率；反之，選用不同的利潤(rùn)率，應(yīng)采用相對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)。 ? 開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)利潤(rùn)率來(lái)測(cè)算。 ? ，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。 ? 五、銷售費(fèi)用 ? 銷售費(fèi)用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。 ? 開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)。理論上可將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本，實(shí)際中主要包括： ? 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成分為： ? 通過(guò)征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。然后在此基礎(chǔ)上針對(duì)估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成并測(cè)算各構(gòu)成項(xiàng)目的金額。因此在估價(jià)中注意：一是要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本，估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本；二是要結(jié)合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評(píng)估價(jià)值。 ? 單純的建筑物通常也采用成本法估價(jià)。 ? 從賣方的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其過(guò)去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過(guò)去的投入，是賣方愿意接受的最低價(jià)格，不能低于他為開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)。 ?成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。 本章內(nèi)容 ?第一節(jié) 成本法的基本原理 ?第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 ?第三節(jié) 成本法的基本公式 ?第四節(jié) 重新購(gòu)建價(jià)格 ?第五節(jié) 建筑物的折舊 ?第六節(jié) 成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定 ?第七節(jié) 成本法應(yīng)用舉例 第一節(jié) 成本法的基本原理 ?一、成本法的概念 ?成本法（ cost approach）是指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀
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