成本法-在線瀏覽
2025-03-19 13:53本頁(yè)面
【正文】 象： ① 新開發(fā)的土地 ② 新建的房地產(chǎn) （ 此處指房地 、 建筑物兩種情況 ） ③ 舊的房地產(chǎn) （ 此處指房地 、 建筑物兩種情況 ） 步驟： ① 搞清房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 ② 估算各構(gòu)成部分的金額 ③將各構(gòu)成部分的金額累加 適用于新開發(fā)土地的基本公式 新開發(fā)的土地包括填海造地 、 開山造地 、征用農(nóng)地后進(jìn)行 “ 三通一平 ” 等開發(fā)的土地 ， 在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地 。 注意 ：第一 、 重新構(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的 第二 、 重新構(gòu)建價(jià)格是客觀的 第三 、 建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是全新狀況 下的價(jià)格 ， 未扣除折舊； ★ 土地的重新構(gòu)建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格 重置價(jià)格適用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn) 、 已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料 、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備 ， 或因建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等 ， 使舊建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價(jià) 。 重置價(jià)格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，同時(shí)也是“替代原理”的體現(xiàn)。 估價(jià)上的折舊是指各種原因所造成的價(jià)值損失 ， 其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與其重新構(gòu)建價(jià)格之間的差額 。 進(jìn)一步可歸納為 4個(gè)方面： ① 自然經(jīng)過的老朽 ② 正常使用的磨損 ③ 意外的破壞損毀 ④ 延遲維修的損壞殘存 ㈡功能折舊 ， 又稱精神磨損 、 無形損耗 ，是指由于消費(fèi)觀念變更 、 設(shè)計(jì)更新 、 技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺 、 落后或不適用所造成的價(jià)值損失 。 年限法 年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命 、經(jīng)過的年限或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上 。 建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù) 。 實(shí)際觀察法是由估價(jià)人員親臨現(xiàn)場(chǎng) ， 直接觀察 、 估算建筑物在物質(zhì) 、 功能及經(jīng)濟(jì)等方面的折舊因素所造成的折舊總額 。 折舊方法的綜合運(yùn)用 綜合折舊法 、 分類折舊加總法 、 個(gè)別折舊加總法 求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項(xiàng) 第一 ， 應(yīng)注意估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別 第二 ， 應(yīng)注意土地使用年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響 ① 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的 ② 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的 六、 現(xiàn)行商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成 （ 一 ） 、 商品住宅價(jià)格的構(gòu)成 成本 利潤(rùn) 稅金 地段差價(jià) （ 二 ） 、 經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的構(gòu)成 鄭地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1