【正文】 ? 來自 中國最大的資料庫下載 成本法及其應用 掌握成本法的基本原理、基本公式，建筑物的重新購建成本與折舊，建筑物減價修正額的估算方法 。 本章內(nèi)容 ?第一節(jié) 成本法的基本原理 ?第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成 ?第三節(jié) 成本法的基本公式 ?第四節(jié) 重新購建價格 ?第五節(jié) 建筑物的折舊 ?第六節(jié) 成本法應用中涉及的有關(guān)規(guī)定 ?第七節(jié) 成本法應用舉例 第一節(jié) 成本法的基本原理 ?一、成本法的概念 ?成本法（ cost approach）是指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 ?成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設成本為導向求取估價對象的價值。因而成本法也可以說是以房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成部分的累加為基礎，來求取房地產(chǎn)價值的方法。采用成本法評估出來的不動產(chǎn)價格又稱為積算價格。 第一節(jié) 成本法的基本原理 ? 二、理論依據(jù) ? 成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論 — 商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的費用而決定。 ? 從賣方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于其過去的“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入，是賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發(fā)建設該房地產(chǎn)已花費的代價。 ? 從買方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于社會上的“生產(chǎn)費用”，類似于“替代原理”，是買方愿意支付的最高價格，不能高于他重新開發(fā)建設該房地產(chǎn)所需要花費的代價。 ? 一個是不低于開發(fā)建設已花費的代價，一個是不高于預計重新開發(fā)建設所需要花費的代價，買賣雙方可以接受的共同點必然是正常的代價。 第一節(jié) 成本法的基本原理 ? 三、適用的對象和條件 ? 適用于既無收益又很少交易的不動產(chǎn)估價（學校、圖書館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公共建筑、公益設施）。 ? 單純的建筑物通常也采用成本法估價。 ? 獨立或狹小市場上無法運用市場法進行估價的不動產(chǎn)。 ? 成本法主要適用于建筑物是新的或比較新的不動產(chǎn)估價。 ? 需要注意的是，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高。因此在估價中注意：一是要區(qū)分實際成本和客觀成本，估價中應采用客觀成本；二是要結(jié)合市場供求分析來確定評估價值。 第一節(jié) 成本法的基本原理 ?四、操作步驟 ?、稅費、開發(fā)利潤等資料； ?； ?； ?。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成 ? 搞清楚房地產(chǎn)價格的構(gòu)成是運用成本法估價的基礎工作。在運用成本法估價時，不論房地產(chǎn)價格的構(gòu)成如何，首先是要調(diào)查了解從取得土地一直到建筑物竣工乃至完成銷售的全過程中所涉及的費、稅種類及其支付標準、支付時間，以做到既不能重復，也不能漏項。然后在此基礎上針對估價對象實際情況，確定估價對象的價格構(gòu)成并測算各構(gòu)成項目的金額。 ? 以“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進行房屋建設，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構(gòu)成項目金額的角度來劃分房地產(chǎn)價格構(gòu)成：土地取得成本；開發(fā)成本；管理費用；投資利息；銷售費用；銷售稅費；開發(fā)利潤。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成 ? 一、土地取得成本 ? 土地取得成本是指房地產(chǎn)開發(fā)用地所必需的費用、稅金等。一般由購置土地的價款和在購置時應由開發(fā)商繳納的稅費構(gòu)成。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成分為： ? 通過征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。 ? 通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。 ? 通過市場“購買”取得的，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費等。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成 ? 二、開發(fā)成本 ? 開發(fā)成本是指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進行基礎設施和房屋建設所必需的直接費用、稅金等。理論上可將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本，實際中主要包括： ? 勘察設計和前期工程費。 ? 基礎設施建設費。 ? 房屋建筑安裝工程費。 ? 公共配套設施建設費。 ? 開發(fā)建設過程中的稅費。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成 ? 三、管理費用 ? 管理費用是指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必需的費用，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等。一般按土地取得成本和開發(fā)成本之和的一定比例測算。 ? 四、投資利息 ? 包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息，無論是借貸資金還是自有資金都應計算利息。 ? 五、銷售費用 ? 銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。通常按售價的一定比例來測算。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成 ? 六、銷售稅費 ? 銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應由房地產(chǎn)開發(fā)商（賣方）繳納的稅費。 ? ，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、和教育費附加（“兩稅一費”）。 ? ，包括應由賣方負擔的交易手續(xù)費等。 ? 銷售稅費通常是售價的一定比率。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成 ? 七、開發(fā)利潤 ? 運用成本法估價需要先測算開發(fā)利潤。在估價中，測算開發(fā)利潤應注意下述幾點： ? ，即開發(fā)利潤＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－土地取得成本－開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費 ? 利潤，不是個別開發(fā)商獲得的實際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。 ? 開發(fā)項目所要求的相應利潤率來測算。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應的利潤率主要有： 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成 ? 1)計算基數(shù)＝土地取得成本 +開發(fā)成本，相應的利潤率稱為直接成本利潤率，即直接成本利潤率＝開發(fā)利潤247。 (土地取得成本 +開發(fā)成本 ) ? 2)計算基數(shù)＝土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費用，相應的利潤率稱為成本利潤率，即成本利潤率＝開發(fā)利潤247。 (土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費用 ) ? 3)計算基數(shù)＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 (售價 )，相應的利潤率稱為銷售利潤率，即銷售利潤率＝開發(fā)利潤247。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 ? 在測算開發(fā)利潤時要注意計算基數(shù)與利潤率相匹配，即采用不同的計算基數(shù)，應選用相對應的利潤率；反之，選用不同的利潤率，應采用相對應的計算基數(shù)。 第三節(jié) 成本法的基本公式 ? 一、最基本的公式 房地產(chǎn)價格＝重新購建價格－折舊 上述公式根據(jù)下列 3類估價對象而具體化：新開發(fā)的土地；新建