成本法及其應用(ppt 59)(1)-文庫吧
2025-02-06 11:45 本頁面
【正文】 的房地產(chǎn)；舊的房地產(chǎn)。 新開發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采用成本法估價一般不存在這就問題，但應考慮工程質(zhì)量、規(guī)劃設計、周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等而予以適當?shù)脑鰷p價調(diào)整。 ? 二、適用于新開發(fā)土地的基本公式 ? 新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)成本+管理費用 +投資利息 +銷售費用 +銷售稅費 +開發(fā)利潤 第三節(jié) 成本法的基本公式 ? 上述新開發(fā)土地的基本公式在具體情況下還會有具體形式。如成片開發(fā)完成后的熟地的分宗估價公式：新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價＝ (取得開發(fā)區(qū)用地的總成本 +土地開發(fā)總成本 +總管理費用 +總投資利息 +總銷售費用 +總銷售稅費 +總開發(fā)利潤 )247。開發(fā)完成后可轉讓土地總面積用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù) ? 三、適用于新建房地產(chǎn)的基本公式 ? ? 新建房地價格＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +建筑物建造成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費用 +銷售稅費 +開發(fā)利潤 第三節(jié) 成本法的基本公式 ? (新建房地價格公式中不含土地取得成本、土地開發(fā)成本及歸屬于土地的管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤 )，即 ? 新建建筑物價格 =建筑物建造成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費用 +銷售稅費 +開發(fā)利潤 ? 三、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式 ? ? 舊房地價格＝房地的重新購建價格－建筑物的折舊＝土地的重新購建價格 +建筑物的重新購建價格－建筑物的折舊 ? ? 舊建筑物價格＝建筑物的重新購建價格－建筑物的折舊 第四節(jié) 重新購建價格 ? 一、重新購建價格的概念 ? ，是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象所必需的支出和應獲得的利潤。 ? (1)重新購建價格是估價時點的價格。 ? (2)重新購建價格是客觀的價格。 ? (3)建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格 ,土地的重新購建價格是估價時點狀況下的價格。因此，建筑物的重新購建價格中未扣除建筑物的折舊，而土地的增減價因素一般已考慮在其重新購建價格中。 第四節(jié) 重新購建價格 ? ? 建筑物的重新購建價格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價格 (成本 )和重建價格 (成本 )。 ? 建筑物重置價格 (replacement cost of building)是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。 ? 建筑物重建價格 (reproduction cost of building)是指采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格 (所必需的支出和應獲得的利潤 )。 第四節(jié) 重新購建價格 ? 建筑物的重置價格 ,宜用于一般建筑物和因年代久遠、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料 ,或因建筑技術變遷 ,使得舊有建筑物復原建造有困難的建筑物的估價。建筑物的重建價格 ,宜用于有特殊保護價值的建筑物的估價。 ? 重置價格通常要比重建價格低。 ? 二、重新購建價格的求取思路 ? 求取房地的重新購建價格有兩大路徑 :一是將房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分 ,先求取土地的重新購建價格 ,再加上建筑物的重新購建價格。二是不將房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分 ,而是模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程 ,在分析房地產(chǎn)價格構成基礎上采用成本法求取。 第四節(jié) 重新購建價格 ? 三、重新購建價格的求取方法 ? 建筑物的重置價格和重建價格，可采用成本法、市場比較法求取，或通過政府確定公布的房屋重置價格扣除可能包含的土地價格后的比較修正來求取 。具體方法有 : ? ? 單位比較法 (parativeunit method)是以估價對象建筑物為整體 ,選取某種與該建筑物造價密切相關的計量單位為比較單位 ,通過調(diào)查了解估價時點類似建筑物的單位造價 ,并對其作適當?shù)男拚齺砬笕〗ㄖ镏匦沦徑▋r格的方法。有單位面積法和單位體積法。 第四節(jié) 重新購建價格 ? (1)單位面積法 ? 單位面積法 (squarefoot method)是根據(jù)當?shù)亟诮ǔ傻念愃平ㄖ锏膯挝幻娣e造價 ,對其作適當?shù)男拚?、調(diào)整 ,然后乘以估價對象建筑物的面積來估算建筑物的重新購建價格。主要適用于造價與面積關系較大的房屋。 ? (2)單位體積法 ? 單位體積法 (cubicfoot method)與單位面積法相似 ,是根據(jù)當?shù)亟诮ǔ傻念愃平ㄖ锏膯挝惑w積造價 ,對其作適當?shù)男拚?、調(diào)整 ,然后乘以估價對象建筑物的體積來估算建筑物的重新購建價格。主要適用于造價與體積關系較大的建筑物。 建筑物基準重置價格表 基準日期 : 年 月 日 價格單位 :元 /M2 鋼結構 鋼筋混凝土結構 磚混結構 磚木結構 簡易結構 普通住宅 高檔公寓 別 墅 大型商場 中小商店 辦 公 樓 星級賓館 招 待 所 標準廠房 倉 庫 影 劇 院 體 育 館 加 油 站 其 他 第四節(jié) 重新購建價格 ? ? 分部分項法 (unitinplace method)是先假設將估價對象建筑物分解為各個獨立的構件或分部分項工程 ,然后測算各個獨立構件或分部分項工程的數(shù)量 ,再調(diào)查了解估價時點各個獨立構件或分部分項工程的單位價格或成本 ,最后將各個獨立構件或分部分項工程的數(shù)量乘以相應的單位價格或成本后相加 ,來估算建筑物重新購建價格的方法。 ? 需注意 :(1)應結合各個構件或分部分項工程的特點使用計量單位 。(2)既不要漏項也不要重復計算。 分部分項法 項 目 數(shù)量 單位成本 金額（元） 基礎工程 150m3 200元／ m3 30000 墻體工程 160m2 400元／ m2 64000 樓地面工程 150m2 200元／ m2 30000 屋面工程 150m2 300元／ m2 45000 給排水工程 25000 供暖工程 15000 電氣工程 20230 直接費合計 229000 承包商間接費、利潤和稅金 8% 18320 工程承發(fā)包價格 247320 開發(fā)商管理費、利息和稅費 20% 49464 建筑物重新購建價格 296784 第四節(jié) 重新購建價格 ? ? 工料測
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