成本法及其應(yīng)用(ppt59)(1)-wenkub
2023-03-07 11:45:17 本頁面
【正文】 的數(shù)量 ,再調(diào)查了解估價時點各個獨立構(gòu)件或分部分項工程的單位價格或成本 ,最后將各個獨立構(gòu)件或分部分項工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的單位價格或成本后相加 ,來估算建筑物重新購建價格的方法。 第四節(jié) 重新購建價格 ? (1)單位面積法 ? 單位面積法 (squarefoot method)是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ傻念愃平ㄖ锏膯挝幻娣e造價 ,對其作適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整 ,然后乘以估價對象建筑物的面積來估算建筑物的重新購建價格。二是不將房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分 ,而是模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程 ,在分析房地產(chǎn)價格構(gòu)成基礎(chǔ)上采用成本法求取。 第四節(jié) 重新購建價格 ? 建筑物的重置價格 ,宜用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料 ,或因建筑技術(shù)變遷 ,使得舊有建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價。因此，建筑物的重新購建價格中未扣除建筑物的折舊，而土地的增減價因素一般已考慮在其重新購建價格中。開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù) ? 三、適用于新建房地產(chǎn)的基本公式 ? ? 新建房地價格＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +建筑物建造成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費用 +銷售稅費 +開發(fā)利潤 第三節(jié) 成本法的基本公式 ? (新建房地價格公式中不含土地取得成本、土地開發(fā)成本及歸屬于土地的管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤 )，即 ? 新建建筑物價格 =建筑物建造成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費用 +銷售稅費 +開發(fā)利潤 ? 三、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式 ? ? 舊房地價格＝房地的重新購建價格－建筑物的折舊＝土地的重新購建價格 +建筑物的重新購建價格－建筑物的折舊 ? ? 舊建筑物價格＝建筑物的重新購建價格－建筑物的折舊 第四節(jié) 重新購建價格 ? 一、重新購建價格的概念 ? ，是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。 第三節(jié) 成本法的基本公式 ? 一、最基本的公式 房地產(chǎn)價格＝重新購建價格－折舊 上述公式根據(jù)下列 3類估價對象而具體化：新開發(fā)的土地；新建的房地產(chǎn)；舊的房地產(chǎn)。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率主要有： 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成 ? 1)計算基數(shù)＝土地取得成本 +開發(fā)成本，相應(yīng)的利潤率稱為直接成本利潤率，即直接成本利潤率＝開發(fā)利潤247。 ? 銷售稅費通常是售價的一定比率。通常按售價的一定比例來測算。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成 ? 三、管理費用 ? 管理費用是指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必需的費用，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。 ? 通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。 ? 以“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構(gòu)成項目金額的角度來劃分房地產(chǎn)價格構(gòu)成：土地取得成本；開發(fā)成本；管理費用；投資利息；銷售費用；銷售稅費；開發(fā)利潤。 第一節(jié) 成本法的基本原理 ?四、操作步驟 ?、稅費、開發(fā)利潤等資料； ?； ?； ?。 ? 獨立或狹小市場上無法運用市場法進(jìn)行估價的不動產(chǎn)。 ? 從買方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于社會上的“生產(chǎn)費用”，類似于“替代原理”，是買方愿意支付的最高價格，不能高于他重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需要花費的代價。因而成本法也可以說是以房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)，來求取房地產(chǎn)價值的方法。? 來自 中國最大的資料庫下載 成本法及其應(yīng)用 掌握成本法的基本原理、基本公式，建筑物的重新購建成本與折舊，建筑物減價修正額的估算方法 。采用成本法評估出來的不動產(chǎn)價格又稱為積算價格。 ? 一個是不低于開發(fā)建設(shè)已花費的代價，一個是不高于預(yù)計重新開發(fā)建設(shè)所需要花費的代價，買賣雙方可以接受的共同點必然是正常的代價。 ? 成本法主要適用于建筑物是新的或比較新的不動產(chǎn)估價。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成 ? 搞清楚房地產(chǎn)價格的構(gòu)成是運用成本法估價的基礎(chǔ)工作。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成 ? 一、土地取得成本 ? 土地取得成本是指房地產(chǎn)開發(fā)用地所必需的費用、稅金等。 ? 通過市場“購買”取得的，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應(yīng)由買方繳納的稅費等。 ? 房屋建筑安裝工程費。一般按土地取得成本和開發(fā)成本之和的一定比例測算。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成 ? 六、銷售稅費 ? 銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商（賣方）繳納的稅費。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成 ? 七、開發(fā)利潤 ? 運用成本法估價需要先測算開發(fā)利潤。 (土地取得成本 +開發(fā)成本 ) ? 2)計算基數(shù)＝土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費用，相應(yīng)的利潤率稱為成本利潤率，即成本利潤率＝開發(fā)利潤247。 新開發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采用成本法估價一般不存在這就問題，但應(yīng)考慮工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計、周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等而予以適當(dāng)?shù)脑鰷p價調(diào)整。 ? (1)重新購建價格是估價時點的價格。 第四節(jié) 重新購建價格 ? ? 建筑物的重新購建價格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價格 (成本 )和重建價格 (成本 )。建筑物的重建價格 ,宜用于有特殊保護(hù)價值的建筑物的估價。 第四節(jié) 重新購建價格 ? 三、重新購建價格的求取方法 ? 建筑物的重置價格和重建價格，可采用成本法、市場比較法求取，或通過政府確定公布的房屋重置價格扣除可能包含的土地價格后的比較修正來求取 。主要適用于造價與面積關(guān)系較大的房屋。 ? 需注意 :(1)應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點使用計量單位 。 工料測量法 項目 數(shù)量 單價 成本（元） 現(xiàn)場準(zhǔn)備 3000 水泥 6500 沙石 5000 磚塊 12023 木材 7000 瓦面 3000 鐵釘 200 人工 15000 稅費 1000 其他 5000 重新購建價格 57700 第四節(jié) 重新購建價格 ? ? 指數(shù)調(diào)整法 (index method,costindex trending)是利用有關(guān)價格指數(shù)或變動率 ,將估價對象建筑物的原始價值調(diào)整到估價時點的價值來求取建筑物重新購建價格的方法。 ? (1)物質(zhì)折舊 (physical depr
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