成本法及其應(yīng)用(ppt59)(1)(編輯修改稿)
2025-03-06 11:45 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 量法 (quantity survey method)是先假設(shè)將估價對象建筑物分解還原為建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備 ,然后測算重新建造該建筑物所需要的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備種類、數(shù)量和人工時數(shù) ,再調(diào)查了解估價時點相應(yīng)建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備的數(shù)量和人工時數(shù) ,最后將各種建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備的數(shù)量和人工時數(shù)乘以相應(yīng)的單價和人工費標(biāo)準(zhǔn)后相加 ,來估算建筑物重新購建價格的方法。 ? 工料測量法主要用于具有歷史價值的建筑物重建價格的求取。 工料測量法 項目 數(shù)量 單價 成本（元） 現(xiàn)場準(zhǔn)備 3000 水泥 6500 沙石 5000 磚塊 12023 木材 7000 瓦面 3000 鐵釘 200 人工 15000 稅費 1000 其他 5000 重新購建價格 57700 第四節(jié) 重新購建價格 ? ? 指數(shù)調(diào)整法 (index method,costindex trending)是利用有關(guān)價格指數(shù)或變動率 ,將估價對象建筑物的原始價值調(diào)整到估價時點的價值來求取建筑物重新購建價格的方法。主要用于檢驗其它方法的測算結(jié)果。 ? 將估價對象建筑物的原始價值調(diào)整到估價時點的價值的具體方法 ,與市場比較法中交易日期調(diào)整的方法相同。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 一、建筑物折舊的概念和原因 ? ：估價上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與重新購建價格的差額，即建筑物折舊＝建筑物重新購建價格－建筑物市場價值 ? ：根據(jù)造成建筑物折舊的原因，分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。 ? (1)物質(zhì)折舊 (physical depreciation， physical deterioration)是建筑物在物質(zhì)實體方面的磨損所造成的建筑物價值的損失。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 物質(zhì)折舊由以下方面引起：自然經(jīng)過的老化；正常使用的磨損；意外的破壞損毀；延遲維修的損壞殘存。 ? (2)功能折舊 (functional depreciation， functional obsolescence )是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失。 ? 功能缺乏是指建筑物沒有其應(yīng)該有的某些部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等。如住宅沒有衛(wèi)生間、暖氣等。 ? 功能落后是指建筑物已有部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)低于正常標(biāo)準(zhǔn)或有缺陷而阻礙其他部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的正常運營。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 功能過剩是指建筑物已有部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)超過市場要求的標(biāo)準(zhǔn)而對房地產(chǎn)價值的貢獻(xiàn)小于其成本。 ? (3)經(jīng)濟(jì)折舊（ economic depreciation， economic obsolescence） ,又稱外部性折舊（ external obsolescence） ,是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值的損失。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素(如供給過量或需求不足 )、區(qū)位因素 (如環(huán)境改變 )，也可能是其他因素 (如政策變化 )。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? （二）折舊的求取方法 ? ? (1) 年限法和有關(guān)年限的概念 ? 年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法。 ? 建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。 自然壽命(physical life)是從建筑物竣工之日開始到建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時間。 經(jīng)濟(jì)壽命 (economic life)是從建筑物竣工之日開始到建筑物對房地產(chǎn)價值不再有貢獻(xiàn)為止的時間。如收益性建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命就是從建筑物竣工之日開始在正常市場和運營狀態(tài)下產(chǎn)生的收益大于運營費用的持續(xù)時間。 第五節(jié) 建筑物的折舊 。實際經(jīng)過年數(shù) (actual age)是指從建筑物竣工之日開始到估價時點為止的日歷年數(shù)。有效經(jīng)過年數(shù) (effective age)是指估價時點時的建筑物狀況和效用所顯示的經(jīng)過年數(shù)。 (remaining life)是其壽命減去經(jīng)過年數(shù)之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟(jì)壽命。剩余自然壽命 (remaining physical life)是其自然壽命減去實際經(jīng)過年數(shù)之后的壽命。剩余經(jīng)濟(jì)壽命(remaining economic life)是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效經(jīng)過年數(shù)之后的壽命。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。 ? (2)直線法 ? 直線法 (straightline method)假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。年折舊額計算公式為： NRCNSCDDi)1( ?????式中 Di－第 i年的折舊額； C－建筑物的重新建造成本； S－預(yù)計的建筑物的凈殘值； N－建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命； R－建筑物的殘值率 CSR?第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 年折舊率為： NRCNSCCDd ?????? 1? t年末的累計的折舊額為： NtRCNtSCtDEt )1()( ??????? 建筑物的估價時點價值為： ])1(1[)(NtRCNtSCCECVt ???????? )1( tDCV ???第五節(jié) 建筑物的折舊 ? (3)成新折扣法 ? 根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)計算出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購建價格乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值。 ? [例 ]某 10年前建成交付使用的建筑物 ,估價人員實地觀察判定其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為 30年 ,殘值率為零。用直線法計算該建筑物的成新率。 ? 該建筑物的成新率＝ 30247。 (10+30)=75% 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? ? 市場提取法 (market extraction method)是利用與估價對象建筑物具有類似折舊程度的可比實例來求取估價對象建筑物折舊的方法。再假設(shè)建筑物殘值率為零的情況下，該方法求取折舊的步驟為： ? (1)搜集交易實例 。 ? (2)從交易實例中選取 3個以上與估價對象建筑物具有類似折舊程度的可比實例 。 ? (3)對可比實例成交價格進(jìn)行付款方式、交易情況等修正 。 ? (4)求取可比實例在其成交日期時的土地價值 ,將可比實例的成交價格減去該土地價值得出建筑物的折舊后價
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