成本法及其應(yīng)用課件-資料下載頁
2025-02-16 11:45本頁面
【正文】 式中 V 建筑物的現(xiàn)值； C 建筑物的重新購建價格； q 建筑物的成新率 (%) (二 )市場提取法 ? 市場提取法 是利用含有與估價對象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的可比實例，來求 取估價對象中的建筑物折舊 的方法。 ? 所謂 類似折舊狀況 ，是指可比實例中的建筑物的折舊類型 (物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟折舊 )和折舊程度與 估價對象 中的建筑物的折舊類型和折舊程度相同或者相當。 ? 已知適用于舊的房地的成本法公式為 : 舊的房地價值 = 土地重新購建價格 + 建筑物重新購建價格 建筑物折舊 ? 因此求出建筑物折舊： 建筑物折舊 = 土地重新購建價格 + 建筑物 重新購建價格 舊的房地價值 = 建筑物重新購建價格 (舊的房地價值 土地重新購建價格 ) = 建筑物重新購建價格 建筑物折舊 (三 )分解法 ? 分解法是對建筑物 各種類型的折舊 分別予以分析和估算，然后將它們加總來求取建筑物折舊的方法。 ? 它是求取建筑物折舊最詳細、最復(fù)雜的一種方法。分解法求取建筑物折舊的途徑，參見教材圖 74 功能折舊 經(jīng)濟折舊 物質(zhì)折舊 建筑物 總折舊 分解法求取建筑物 折舊的步驟 1. 物質(zhì)折舊的求取方法 物質(zhì)折舊項目分為兩類 ： ? 可修復(fù)項目 ? 不可修復(fù)項目 ? 可修復(fù)項目：修復(fù)是指 在價值時點 恢復(fù)到新的或者相當于新的狀況，有的是修理，有的是更換。 ? 預(yù)計修復(fù)所必要的費用小于或者等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額的，是可修復(fù)的，即： 修復(fù)所必要的費用 ≤ （修復(fù)后的房地產(chǎn)價值 修復(fù)前的房地產(chǎn)價值）（即差額） ? 反之，是不可修復(fù)的。 對于不可修復(fù) 項目 ，根據(jù)其在價值時點的剩余使用壽命 是否短于整體建筑物 的剩余經(jīng)濟壽命，分為， ? 短壽命項目 ：短壽命項目是剩余使用壽命 短于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命 的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟壽命期間遲早需要更換，甚至需要更換多次。 ? 長壽命項目 ：剩余使用壽命 等于或者長于 整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟壽命期間是不需要更換的。 ? 長壽命項目是合在一起，利用年限法計算折舊額： ? 長壽命項目折舊基數(shù) = 建筑物重新購建價格 可修復(fù)項目的修復(fù)費用 各短壽命項目的重新購建價格 【 例 88 】 2．功能折舊的求取方法 ? 可修復(fù) ? 不可修復(fù)的 功能 折舊 功能 缺乏 功能 落后 功能 過剩 三 、 求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題 （ 掌握 ） ? 第一 ， 估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別 ? 第二 ， 土地使用年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響 ? 使用期限而結(jié)束 ， 均按照建筑物經(jīng)濟壽命計算折舊 。 ? 而結(jié)束的 ， 應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟壽命計算折舊 。 而結(jié)束的 ， ? ① 出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時 ， 根據(jù)收回時建筑物的殘余價值給予土地使用者相應(yīng)補償 。 ? ② 出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時 ， 建筑物也無償收回 。 圖 83 第六節(jié) 房屋完損等級評定和折舊的有關(guān)規(guī)定 一 、 房屋完損等級評定的有關(guān)規(guī)定 房屋完損等級是根據(jù)房屋的 結(jié)構(gòu) 、 裝修 、 設(shè)備 三個組成部分的項目完好 、 損壞程度來劃分的 ， 分為 5類： ① 完好房：十 、 九 、 八成 ② 基本完好房：七 、 六成 ③ 一般完好房：五 、 四成 ④ 嚴重損壞房：三成以下 ⑤ 危險房：三成以下 二 、 房屋折舊的有關(guān)規(guī)定 （ 1）計算折舊必須確定房地產(chǎn)價值、使用年限、殘值和清理費用 年折舊額 =原價 x(1殘值率 )/耐用年限 （ 2）經(jīng)租房產(chǎn)根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)分為下列 4類 7等 各種結(jié)構(gòu)房屋的耐用年限一般為： 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房 50年 ， 受腐蝕的生產(chǎn)用 房 35年 ， 非生產(chǎn)用房 60年 。 磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房 40年 ， 受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年 ， 非生產(chǎn)用房 50年 。 磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房 40年 ， 受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年 ， 非生產(chǎn)用房 50年 。 磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房 30年 ， 受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年 ， 非生產(chǎn)用房 40年 。 磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房 30年 ， 受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年 ， 非生產(chǎn)用房 40年 。 磚木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房 30年 ， 受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年 ， 非生產(chǎn)用房 40年 。 簡易結(jié)構(gòu) 10年 。 第七節(jié) 成本法總結(jié) 演講完畢，謝謝觀看！
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