成本法概述-展示頁
2025-02-22 11:34本頁面
【正文】 舊運(yùn)用舉例（二）理論依據(jù)：從賣方的角度來看：銷售價(jià)格 ≥ 成本 =各項(xiàng)費(fèi)用及正常的利潤和稅金 從買方的角度來看：替代原理支付的最高價(jià)格 ≤ 他所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià) 成本法成本法一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理u新近開發(fā)建造、計(jì)劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，均適合。 u房地產(chǎn)保險(xiǎn) (包括投保和理賠 )及其他損害賠償中的估價(jià) 適用對象基本原理基本原理+ 概念+ 理論依據(jù)+ 適用對象適用對象+ 使用條件+ 估價(jià)步驟價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例成本法成本法一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理1. 自由競爭自由競爭 (即可以自由進(jìn)入市場即可以自由進(jìn)入市場 )l采用逼近原則：采用逼近原則： 成本的增減成本的增減 ≠價(jià)值的增減價(jià)值的增減 基本原理基本原理+ 概念+ 理論依據(jù)+ 適用對象+ 使用條件使用條件+ 估價(jià)步驟價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例注意： 供大于求時(shí)，價(jià)值應(yīng)下調(diào)求大于供時(shí)，價(jià)值應(yīng)上調(diào)難成本法成本法一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理成本法使用條件l搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤等搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料；資料；l估算重新購建價(jià)格；估算重新購建價(jià)格；l估算折舊；估算折舊；l利用相應(yīng)的公式求取積算價(jià)格。 基本原理基本原理+ 概念+ 理論依據(jù)+ 適用對象+ 使用條件+ 估價(jià)步驟估價(jià)步驟價(jià)格構(gòu)成價(jià)格構(gòu)成+ 價(jià)格構(gòu)成價(jià)格構(gòu)成+ 征地估價(jià)+ 拆遷估價(jià)+ 商品房+ 經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例（一）房地產(chǎn)價(jià)格的基本組成：u土地取得成本u開發(fā)成本u管理費(fèi)用u投資利息u銷售費(fèi)用u銷售稅費(fèi)u開發(fā)利潤成本法成本法二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成成本法估價(jià)步驟（二）農(nóng)地征用的估價(jià)規(guī)定 n 征地估價(jià)是指在將集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地的過程中，對被征用土地的補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行的評估。（ 1）土地補(bǔ)償費(fèi)： 為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)的值的 6至 10倍；216。（ 3）青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)； 216。成本法成本法二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成基本原理價(jià)格構(gòu)成價(jià)格構(gòu)成+ 價(jià)格構(gòu)成+ 征地估價(jià)征地估價(jià)+ 拆遷估價(jià)+ 商品房+ 經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例（三）城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)規(guī)定 n 城市房屋拆遷估價(jià)（以下簡稱拆遷估價(jià)），是指為確定被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行的評估。n城市房屋拆遷中發(fā)生的有關(guān)稅費(fèi)包括：被拆遷房屋及附屬物的補(bǔ)償費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或周轉(zhuǎn)房費(fèi)、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)、拆遷管理費(fèi)和政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。n城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)與方法：貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。成本法成本法二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成基本原理價(jià)格構(gòu)成價(jià)格構(gòu)成+ 價(jià)格構(gòu)成+ 征地估價(jià)+ 拆遷估價(jià)拆遷估價(jià)+ 商品房商品房+ 經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例 （四）現(xiàn)行商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格構(gòu)成 u商品房 =成本 +利潤 +稅金 +地段差價(jià) u經(jīng)濟(jì)適用房 =成本 +利潤 +稅金 （一）最基本的公式 估算價(jià)格 =重新購建價(jià)格 折舊 （二）適用于新開發(fā)土地的成本公式 新開發(fā)土地價(jià)格 = 土地取得成本 + 土地開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 + 投資利息 + 稅費(fèi) + 開發(fā)利潤 成本法成本法三、成本法的計(jì)算公式三、成本法的計(jì)算公式基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例 新開發(fā)土地是指包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)行 “ 三通一平 ” 、 “ 五通一平 ” 、“ 七通一平 ” 等開發(fā)的土地或城市舊城區(qū)待拆遷改造的土地開發(fā)為可以直接利用的城市建設(shè)用地。( 開發(fā)區(qū)用地總面積 可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率 ) 用途、區(qū)位等因素修正系數(shù)
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