商業(yè)產(chǎn)品推盤售價建議及社區(qū)內(nèi)部商業(yè)配套設置建議(編輯修改稿)
2025-03-03 19:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 8 升值潛力 20% 2 2 3 3 5 1 合 計 結合參考項目的目前二手房售價X=(6000*15%/+6000*15%/+6000*20%/+7500*50%/)* ≈8728元 /㎡ 23 價格建議 市場比較法 考慮市場變化及誤差，本案商業(yè)街均價應考慮為 8728*—8728* 即目前在 8466—8989元 /㎡范圍內(nèi) 備注：此價格為目前售價，考慮后期推出商業(yè)價格，會有一定的漲幅，年增長率約在 10%左右。 第二部分 社區(qū)內(nèi)部商業(yè)案例展示 本案社區(qū)商業(yè)規(guī)劃 住改商規(guī)劃更改建議 住改商規(guī)劃更改價值評估 社區(qū)內(nèi)部商業(yè)配套設置建議 社區(qū)內(nèi)部商業(yè)案例展示 北京城區(qū)東部區(qū)域項目 項目案名 項目體量（萬平） 開盤時間 目前售價 是否有社區(qū)內(nèi)部商業(yè) 后現(xiàn)代城 2023年（售完） 二手房 29000元 有 華貿(mào)公寓 20 2023年（售完） 二手房 36000元 有 珠江帝景 87 2023年（售完） 二手房 30000元 有 北京新天地 2023年（在售） 20800元 無 天時名苑 32 2023年（在售） 20230元 無 華業(yè)東方玫瑰 101 2023年（在售） 16700元 無 華遠銘悅 40 2023年（在售） 21800元 無 北京東部區(qū)域主流在售社區(qū)內(nèi)部沒有配套底墑，但較為成熟及入住率較高的社區(qū)內(nèi)會有部分自發(fā)形式的商業(yè)出現(xiàn)，大多在一層且對是否是商業(yè)立項并無硬性的要求，據(jù)悉，這種情況通常是通過物業(yè)管控，并通過物業(yè)審核。 環(huán)北京區(qū)域項目 項目案名 項目體量（萬平） 開盤時間 目前售價 是否有社區(qū)內(nèi)部商業(yè) 固安孔雀英國宮 110 2023年（在售） 7500元 無 固安孔雀大衛(wèi)城 82 2023年（在售） 6500元 無 大北京城上城 60 2023年（在售） 6000元 無 潮白河孔雀英國宮 一期 17 2023年（在售） 7000元 無 燕京航城 120 2023年（在售） 8300元 無 首爾甜城 300 2023年（在售） 8500元 無 富力新城 一期 47萬 2023年（在售） 5800元 無 環(huán)北京區(qū)域在售的主流樓盤均無社區(qū)內(nèi)部沒有配套底墑，對外宣傳統(tǒng)一口徑未來商業(yè)主要集中在沿街或者統(tǒng)一的商業(yè)區(qū)域。 京東區(qū)域 —— 個案分析：后現(xiàn)代城 位于北京 CBD以東四環(huán)路以內(nèi)，因其 CBD白領目標客戶群定位的準確性，更因其產(chǎn)品設計風格的時尚性和前衛(wèi)性，使其成為北京 CBD地區(qū)最受矚目的住宅社區(qū)。 開盤日期 首期 2023年 交房日期 2023 物業(yè)屬性 普通住宅、公寓 所屬商圈 東四環(huán)百子灣 戶數(shù) 約 3000戶 面積區(qū)間 38190㎡ 建筑類型 高層 去化率 去化率 100% 占地面積 :180000平方米 建筑面積 :525000平方米 開發(fā)商 : 北京金馬文華園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資商 : 北京金馬文華園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑單位 : 北京建工一建工程建設有限公司 京東區(qū)域 —— 個案分析：后現(xiàn)代城 10 9 8 3 1 2 4 5 6 13 14 7 16 15 12 11 后現(xiàn)代城總 16棟樓，其中 3號樓、 6號樓、 7號樓、 10號樓、 14號樓的一層，臨街的 4號樓、 5號樓住宅立項的寫字樓的一層均是底墑， 40年產(chǎn)權。 A/B會所 A B 沙盤宣傳 后現(xiàn)代城總 16棟樓，其中 3號樓、 6號樓、 7號樓、 10號樓、 14號樓的一層是商業(yè)立項，從二手房的銷售角度來說，商業(yè)立項的房屋價格與非商業(yè)立項的房屋價格 幾乎一致，反而 40年產(chǎn)權在銷售上存在一定抗性；同時其他非商業(yè)立項的一層住宅也存在私改商業(yè)經(jīng)營的情況存在。 京東區(qū)域 —— 個案分析：后現(xiàn)代城 個案分析：后現(xiàn)代城 —— 夜間社區(qū)實景 取自后現(xiàn)代城夜間實景，整體感覺較為雜亂，人流進進出出，且有的商家播放搖滾音樂來吸引客戶關注，同時我們整理了一下個店鋪的營業(yè)時間，通常營業(yè)時間到 22點 30分至 23點，有部分的甚至 24小時營業(yè)，一定程度上（尤其是夏季開窗）降低了居住業(yè)主的舒適度與社區(qū)品質(zhì)。 32 環(huán)北京區(qū)域 ——個案分析：孔雀英國宮 ? 地址 ：大興野生動物園以南 3公里路西永定河孔雀英國宮 ? 開發(fā)商 ：固安華夏幸?；鶚I(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 總占地面積 ： 28萬㎡ ? 總建筑面積 ： 110萬㎡ 。 ? 其中住宅 :95萬 m2 ? 商業(yè) :10萬 m2 ? 商業(yè)配套設
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