房地產(chǎn)投資分析第十一章(編輯修改稿)
2025-03-03 05:44 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 i1=14%時， NPV1=，設(shè) i2=15%，則： 1223 123 33 159531 8 ( 1 15 % ) 3 ( 1 14% )1031. 48 ( 1 14% ) 1404. 73 15 % [ 1 ( 1 15 % ) ]( 1 15 % ) 3545. 86 15 % [ 1 ( 1 15 % ) ] ( 1 15 % ) 4(N PV????? ? ?? ? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ??? 萬 元 ） 789 .8114% ( 15% 14% ) 8%789 .81 224 .34FI RR ? ? ? ???用插入法 2．結(jié)論 因?yàn)? NPV=＞ 0， FIRR =%＞ 14%，故該項目可行。 案例 115： 某寫字樓售價 1 950萬元，該樓宇擁有辦公單元 60個，每個單元平均月租金 6 000元，并以每年 5%的速度遞增。設(shè)每單元每年的空置及其他損失費(fèi)為單元月租金收入的 2倍。第 1年的經(jīng)營成本為毛租金收入的 20%，以后每年按 6%的幅度遞增。投資者可獲得利率為 12%，期限 15年的 1 500萬元的貸款，要求按月等額還本付息。貸款成本（申報費(fèi)、評估費(fèi)、活動費(fèi)等）占貸款額的 2%。 該物業(yè)資產(chǎn)使用 15年，按線性折舊法計算折舊費(fèi)用。折舊基數(shù)為投資額的 85%。若投資者要求的投資收益率為 20%，該項目是否值得投資？ 分析： 大部分投資者都要依賴籌措的資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資，而抵押貸款是房地產(chǎn)資金籌措的主要形式。投資者經(jīng)常面臨的問題之一就是權(quán)衡抵押貸款投資的效益，作出投資決策。本案例實(shí)際上是想考察該項目的抵押貸款投資決策是否可行。也就是說，該項目在貸款的情況下再考慮各種應(yīng)交稅款，還能否獲得預(yù)期收益。 為了求解這一問題，應(yīng)分別計算該項目的貸款分期償付計劃、年度折舊額、稅額、稅前及稅后現(xiàn)金流量，并依據(jù)稅后現(xiàn)金流量及投資者要求的收益率計算該項目的凈現(xiàn)值及內(nèi)部收益率，據(jù)此作出投資決策。 解： 1．貸款分期償付計劃 已知 : 該筆貸款年利率 r= 12%，期限n=15 12=180個月，要求按月還本付息，則： （ 1）每月計息利率： i=r/n = （ 2）月還款系數(shù) : 180180( 1 ) ( 1 ) 2023 68 2( 1 ) 1 ( 1 ) 1nniii?? ? ? ?? ? ? ? （ 3）月還本付息額 : 1500 = 18(萬元 ) （ 4）年還本付息額 : 18 12 = 216(萬元 ) （ 5）年貸款余額 ： ( ) 12( ) 12( 1 / 12) 1/ 12( 1 / 12)nto ntrMrr?????????貸 款 余 額 把上述已知條件代入，將會得到各年末的貸款余額數(shù)值。 例：第 5年末貸款余額為： ( ) 12 ( 15 5 ) 12( ) 12 ( 15 5 ) 12( 1 / 12) 1 ( 1 12% / 12) 118 125 / 12( 1 / 12) 12% / 12( 1 12% / 12)nto ntrM
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