【文章內(nèi)容簡介】 地產(chǎn)控股集團本報告是嚴格保密的。區(qū)域范圍示意區(qū)域市場37瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團本報告是嚴格保密的。區(qū)域房地產(chǎn)項目潛在供應量研究如圖所示：區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)項目現(xiàn)知曉的總建筑面積共計 ， 區(qū)域內(nèi)住宅未銷售存量 （新包裝 “ 葉語世家 ” 近 2023余 套房源未計入 ）。區(qū)域內(nèi)潛在供應量巨大，競爭壓力大區(qū)域市場數(shù)據(jù)來源：淮安房產(chǎn)局38瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團本報告是嚴格保密的。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品面積段分布集中，整體去化較慢區(qū)域市場區(qū)域內(nèi)面積分布研究如圖所示：區(qū)域內(nèi)以 110~130 ㎡ 面積段為主，但去化較慢。目前剛需客戶為市場主流購房群，所以 7090兩房、 90110三房去化速度較好。由于投資、改善型客戶減少， 120140㎡表現(xiàn)一般，銷售出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象。數(shù)據(jù)來源：淮安房產(chǎn)局39瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團本報告是嚴格保密的。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品戶型主要集中在三室戶型，去化較慢區(qū)域市場區(qū)域內(nèi)戶型成交研究如圖所示：區(qū)域內(nèi)面積大小與去化速度成反比。區(qū)域內(nèi)以三室為主，但去化較慢。兩室戶型總體表現(xiàn)較好?？傮w反映出區(qū)域內(nèi)剛性需求較旺盛。數(shù)據(jù)來源：淮安房產(chǎn)局40瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團本報告是嚴格保密的。區(qū)域內(nèi)兩室戶型研究兩室居戶型設計偏大，面積越小，去化越快區(qū)域市場如圖所示：面積越小，去化越快。區(qū)域兩室戶型設計偏大， 90~110㎡ 占很重的比例，超過 100㎡兩房去化速度直線下降。數(shù)據(jù)來源：淮安房產(chǎn)局41瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團本報告是嚴格保密的。區(qū)域內(nèi)三室戶型研究三房設計偏大，去化慢， 100120㎡三房市場接受度高區(qū)域市場如圖所示：區(qū)域內(nèi)對 100120㎡三房市場接受度高。區(qū)域內(nèi)三室戶型設計普遍偏大，主要集中在 120~140㎡ ，面積超過 120㎡的三房，去化速度明顯降緩。數(shù)據(jù)來源：淮安房產(chǎn)局42瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團本報告是嚴格保密的。區(qū)域內(nèi)四室及以上戶型研究四室以上戶型供應小，整體去化產(chǎn)生滯銷現(xiàn)象區(qū)域市場如圖所示：受大環(huán)境影響，改善型客戶減少，市場四房及以上戶型在區(qū)域內(nèi)并不多見， 整體去化率約 15%，去化速度極度緩慢。數(shù)據(jù)來源：淮安房產(chǎn)局43瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團本報告是嚴格保密的。目前區(qū)域內(nèi)住宅銷售價格（西安路）主要集中在 4200~4600元 /㎡區(qū)域市場在調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)目前各價格段的房屋銷售，以 4200~4600元 /㎡ 的房屋銷售狀況最為理想， 4600元 /㎡ 為一個臨界點。44瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團本報告是嚴格保密的。區(qū)域市場區(qū)域市 場4600元 /㎡是一個價格臨界點低 總 價 緊 湊型 戶型市 場 需求度高創(chuàng) 新 實 用戶 型 緊 俏80~90㎡的兩房120㎡以內(nèi)三房市 場 接受度高區(qū)域市場表現(xiàn)小結45瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團本報告是嚴格保密的。 46占地面積 80530㎡項目位置 景泰路南側 ,西安北路東側容積率 建筑面積 176719㎡物業(yè)類型 住宅開發(fā)商 淮安水利房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司物業(yè)類型 產(chǎn)品主要以南水北調(diào)的回遷 戶為主住宅一期已售罄，多層銷售均價 40004400元 /（ 2023年 5月份售罄時價格），高層均價為38004000元 /㎡（ 2023年 5月份售罄時價格）。二期住宅預計于 2023年上半年領取預售。目前在售商鋪，均價 9500元 /㎡。；；。項目賣點項目概況地塊現(xiàn)狀大河新城項目（非直接競爭盤，南側人氣襯托和商業(yè)人群補充）區(qū)域競爭瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團本報告是嚴格保密的。 47項目位置 北京北路與曹云西路交匯處交付時間 2023年 6月建筑 形態(tài) 高層物業(yè)類型 住宅開發(fā)商 潤天地產(chǎn)物業(yè)類型 安置小區(qū)再包裝為安置房再包裝小區(qū)，新盤入市。售樓處今年 4月底投入使用，現(xiàn)已在臨時售樓處蓄水。目前在售面積 40（單身公寓） 118㎡，主力面積 5570㎡左右二房、 90107㎡三房。 4688元 /㎡起，在售均價 50005100，按揭 95折優(yōu)惠。項目概況 地塊現(xiàn)狀葉語世家（安置小區(qū)再包裝，小面積主導將搶奪區(qū)域剛需客戶）區(qū)域競爭瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團本報告是嚴格保密的。 48 項目由 5棟高層三排分布，沿街商業(yè)為三層設計，局部四層，一、二層為大開間（ 58m）店鋪門面，三、四層為可變式商辦樓，可供面積在 3580㎡之間。1. 西安路上交通便利；2. 東鄰青年路農(nóng)貿(mào)市場，西通建材裝飾大市場，生活配套便利；3. 目前在做低首付促銷。項目概況占地面積 23983㎡項目位置 西安路與上海路交叉口容積率 建筑面積 86558㎡物業(yè)類型 住宅、商業(yè)開發(fā)商 淮安金通置業(yè)物業(yè)類型 產(chǎn)品以 100、 133為主。項目賣點金河國際花苑（ 住宅不突出，商業(yè)為避免風險，底層全部分割銷售 ）區(qū)域競爭瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團本報告是嚴格保密的。 49項目概況項目賣點占地面積 50000㎡項目位置 西安路和青年路交匯處容積率 建筑面積 130000物業(yè)類型 住宅、商鋪開發(fā)商 久市房地產(chǎn)在售價格 1071231. 高層成交價 44004500元 /㎡，多層 50005200元 /㎡2. 在售優(yōu)惠措施： 4180元起，主打現(xiàn)房準現(xiàn)房概念，支持首付分期；3. 依托青年路的老社區(qū)氛圍 ,單層商業(yè) 40210㎡ ，小戶型均價 2萬元 /㎡。永泰家園（ 項目平淡無奇，屬于低層次開發(fā)水平 ）區(qū)域競爭瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團本報告是嚴格保密的。 50項目概況祥和至尊（ 項目新入市，主打多層，區(qū)域稀缺品，沖擊區(qū)域客群 ）區(qū)域競爭項目鳥瞰圖項目地址 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)西安北路與上海西路交匯處（錦繡國了裝飾城正后面）開發(fā)商 淮安市東方奇祥置業(yè)有限公司 聯(lián)系電話 051780996888占地面積 39392平米 總建面積 70408平米容積率 約 綠化率 %價格 4800元 /㎡ 總戶數(shù) 約 590戶周邊配套 市三院、錦繡國際裝飾城，新港農(nóng)貿(mào)市場項目賣點 項 目主 導 區(qū)域稀缺多 層 ，低價入市將吸引和 搶奪 區(qū)域客 戶 。 2023年 3月底首期開 盤 ，推 6棟 189套多 層 。首付 3萬起，多 層 表 均價 4800元 預訂 可享受 2千抵2 萬 優(yōu) 惠 ,一次性付款 95折、按揭 96折瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團本報告是嚴格保密的。 51項目概況項目賣點清河城市廣場（項目已售罄，第四代城市綜合體 ）區(qū)域競爭項目地址 清河區(qū)北京北路 167號 (上海路、北京路交叉口 )開發(fā)商 江蘇鴻洲置業(yè)有限公司 聯(lián)系電話 051783627888,83627999占地面積 總建面積 綠化率 35% 物業(yè)管理 /平米 月價格均價 售罄前銷售均價 49005100元 /㎡。周邊配套 淮海廣場 ,北臨淮安著名的 餐飲一條街 上海西路 學區(qū)：童心幼兒園，清河實驗小學，淮安市第十中學酒店式公寓 ?；窗彩讉€集酒店、辦公、商業(yè)和住宅為一體的第四代城市綜合體。；淮安清河區(qū)政府舊城改造規(guī)劃的首個標志性形象工程瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團本報告是嚴格保密的。周邊項目銷售情況大河新城： 總套數(shù) 1255套（對外可售簽約 464套），已售罄，銷售率 100%（含南水北調(diào)拆遷戶）。信達名府： 總套房 412套； 2號樓在售，共 264套，簽約 106套，銷售率40%永泰家園： 總套數(shù) 958套，簽約 886套，銷售率 92%清河城市廣場： 僅兩棟住宅共 158套，已售罄，銷售率 97%（含抵押房）。金河國際花苑： 共 502套，目前在售 4號樓共 234套，僅簽 9套；項目共簽約 58套，銷售率 11%。祥和至尊： 以超低首付吸引客戶，預計 2023年 3月底開盤退 189套多層產(chǎn)品。葉語世家： 重新包裝樓盤，有近千套房源，新包裝內(nèi)容尚未入市。蘭亭綠城： 2023年底新出讓項目，以別墅及高層組成，廣告尚未面市。周邊項目銷售情況區(qū)域競爭瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團本報告是嚴格保密的。周邊項目分析 —— 競爭個案 項目特征總結區(qū)域競爭幾個 項 目置 業(yè)顧問 技能 較 差，不能很好的把握客 戶 ，多 為 被動 式 營銷 。被 動 式 營銷各 項 目售樓 處 包裝不 夠 大氣，無 樣 板 間 體 驗 式 營銷 手段售樓 處 包裝品味不高，無 樣 板房展示體 驗營銷信達名府做全市推廣，葉 語 世家做樓 盤 二次包裝以全市 為 推廣方向，部分樓 盤 有重新包裝廣告宣 傳 整體包裝力度不足推廣手段豐富，廣告包裝表 現(xiàn) 力不足推廣策略永泰花園、金河國 際 花苑、祥和至尊均采用首付分期方式吸引客 戶都采用了不同幅度的價格促 銷價格策略飄 窗已 經(jīng) 必不可少，底 層 架空、面 磚 立面、入 戶 花園、空中花園、 節(jié) 能保溫， 諸 多附加 值 在各樓 盤 中均有體 現(xiàn) 。注重 產(chǎn) 品附加 值周 邊 配套均 較 差周 邊 配套 匱 乏永泰家園去化 較 好， 110㎡以下房源基本售罄90㎡以下物 業(yè)緊 俏， 110以下房源去化好產(chǎn) 品相關例 證項 目特征53瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團本報告是嚴格保密的。競爭分析 競爭分析綜述216。未來項目周邊 同質(zhì)競爭激烈 ；216。周邊項目在小區(qū)環(huán)境打造上存在缺陷，打造客戶 生活滿意度理念差 ；216。周邊項目 緊湊戶型去化較好 ， 大戶型 產(chǎn)品總體去化 較慢；216。逆市之下， 優(yōu)秀的營銷團隊 成為