不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略分析--以購(gòu)物中心為例(ppt38)(編輯修改稿)
2025-03-02 13:54 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 是以 usetosite的模式來(lái)做 ， 但臺(tái)灣多是以sitetouse。 也就是先有地 ， 再來(lái)決定要做什麼使用 ， 因而往往會(huì)受限於地理限制 ， 如用地大小 、 交通動(dòng)線等 。 ?用地本身也許並不適合做購(gòu)物中心開(kāi)發(fā) ， 但卻仍決定以購(gòu)物中心形式來(lái)開(kāi)發(fā) 。 開(kāi)發(fā)策略 (Development Strategy) ? 趕快進(jìn)入市場(chǎng) ? 大，往高發(fā)展 ? 勿以地理做區(qū)隔，而應(yīng)有差異化策略 ? 臺(tái)灣應(yīng)朝結(jié)合休閒與購(gòu)物、增加客人停留時(shí)間、增加其消費(fèi)額，多功能的大型購(gòu)物中心發(fā)展 ? 走出自己的特色，強(qiáng)化對(duì)顧客的服務(wù)。 策略分析架構(gòu) 策略構(gòu)面 ? ：商圈、商品、軟體、主體、投資與規(guī)劃 ? ? (開(kāi)發(fā)目的、程序、能力、建造 …) ? (外觀、顧客動(dòng)線、空間、設(shè)計(jì)、使用 ) ? (投資計(jì)劃：投資報(bào)酬分析、風(fēng)險(xiǎn)分析、融資計(jì)畫(huà)、自有資金、銀行支持、政府獎(jiǎng)勵(lì)投資 …) ? ，掌握主力廠商 (anchor store)(店：內(nèi)容、種類(lèi)、數(shù)目、租金、配置 ) ? ? (文化、服務(wù)、休閒、互動(dòng) )及政府關(guān)係之營(yíng)造(如：土地變更、道路 ) ? 策略本質(zhì) 學(xué)說(shuō) 主要論點(diǎn) 價(jià)值說(shuō) ?聯(lián)結(jié)價(jià)值活動(dòng) ， 創(chuàng)造或增加顧客認(rèn)知的價(jià)值 。 效率說(shuō) ?配合生產(chǎn)與技術(shù)特性 ， 追求規(guī)模經(jīng)濟(jì)與範(fàn)疇經(jīng)濟(jì) ， 以降低營(yíng)運(yùn)成本 。 ?發(fā)揮學(xué)習(xí)曲線效果 ， 獲取成本優(yōu)勢(shì) 。 資源說(shuō) ?經(jīng)營(yíng)是持久而執(zhí)著的努力 。 ?創(chuàng)造 ， 累積並有效運(yùn)用不可替代的核心資源 ， 以形成策略優(yōu)勢(shì) 。 結(jié)構(gòu)說(shuō) ?獨(dú)佔(zhàn)力量愈大 ， 績(jī)效愈好 。 ?掌握有利位置與關(guān)鍵資源 ， 以提高談判力量 。 ?有效運(yùn)用結(jié)構(gòu)獨(dú)佔(zhàn)力 ， 以擴(kuò)大利潤(rùn)來(lái)源 。 競(jìng)局說(shuō) ?經(jīng)營(yíng)是一種既競(jìng)爭(zhēng)又合作的競(jìng)賽過(guò)程 。 ?聯(lián)合次要敵人 ， 打擊主要敵人 。 統(tǒng)治說(shuō) ?企業(yè)組織是一種取代市場(chǎng)的資源統(tǒng)治機(jī)能 。 ?和所有的事業(yè)伙伴構(gòu)建最適當(dāng)?shù)年P(guān)係 ， 以降低交易成本 。 互賴(lài)說(shuō) ?企業(yè)組織是一個(gè)相互依賴(lài)的共同事業(yè)體 ， 彼此間應(yīng)構(gòu)建適當(dāng)?shù)木W(wǎng)路關(guān)係 。 ?事業(yè)共同體應(yīng)共同爭(zhēng)取環(huán)境資源 ， 以維繫共同體的生存 。 風(fēng)險(xiǎn)說(shuō) ?維持核心科技的安定 ， 使效率發(fā)揮 。 ?追求適當(dāng)?shù)耐顿Y組合 ， 以降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 。 ?提高策略彈性 ， 增加轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì) 。 生態(tài)說(shuō) ?環(huán)境資源主宰企業(yè)組織的存續(xù) ， 應(yīng)採(cǎi)行適當(dāng)?shù)纳毖懿呗?。 ?構(gòu)建適當(dāng)?shù)睦鶎挾?， 靠山吃山 ， 靠水吃水 。 ?盡量調(diào)整本身狀況和環(huán)境同形 。 策略分析 策 略 構(gòu) 面 產(chǎn) 品定位 競(jìng)爭(zhēng)者分析 開(kāi)發(fā)管理 建築設(shè)計(jì)規(guī)劃 財(cái)務(wù)規(guī)劃 招商 經(jīng)營(yíng)管理知識(shí) 社區(qū)關(guān)係營(yíng)造 法令 價(jià) 值 說(shuō) 效率說(shuō) 資源說(shuō) 結(jié)構(gòu)說(shuō) 競(jìng)局說(shuō) 統(tǒng)治說(shuō) 互賴(lài)說(shuō) 風(fēng)險(xiǎn)說(shuō) 策 略 本 質(zhì) 生態(tài)說(shuō) 產(chǎn)品定位策略分析 ? 產(chǎn)品定位的策略購(gòu)面： – 發(fā)展目標(biāo) – 商圈範(fàn)圍 – 區(qū)位選擇與條件 – 主題 – 經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 – 購(gòu)物中心內(nèi)容 – 主力商店 (Anchor store)：郊區(qū)：量販店，市區(qū)：百貨公司 重要策略構(gòu)面：大 vs ?。毁?gòu)物 vs 娛樂(lè) 大 純購(gòu)物 純娛樂(lè) 小 25 50 100 ? ? ? ? ? ? ? ? ?鄰里型 ?特殊品型 (精品 ) ?社區(qū)型 ?強(qiáng)力折扣中心 (像是萬(wàn)客隆 ) ?區(qū)域型 ?主題與節(jié)慶型 (休閒、觀光、遊樂(lè)、 餐飲 ) ?超區(qū)
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