不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)策略分析--以購(gòu)物中心為例(ppt38)(已修改)
2025-02-20 13:54 本頁(yè)面
【正文】 不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)策略分析 ─ 以購(gòu)物中心為例 學(xué)生們參觀完一家購(gòu)物中心後，提給該家購(gòu)物中心的意見 ? 1. 裝潢感覺不錯(cuò) ， 很炫 。 ? 2. 想辦法吸引人潮 ， 例如： ? (1)結(jié)合旅行團(tuán) (以臺(tái)灣土產(chǎn)店為號(hào)召 )； 、 進(jìn)香團(tuán) ? (2)發(fā)行禮券 ? (3)交通車 (從各交通要點(diǎn)開小巴士接送顧客 ) ? (4)親子活動(dòng) (如嬰兒爬行比賽 ) ? 3. 兒童區(qū)整體規(guī)劃完善 ， 是優(yōu)點(diǎn) 。 應(yīng)多開發(fā)主題區(qū) 。 ? 4. 主題不明確 ， 無(wú)法辨別購(gòu)物中心與百貨公司之間差異 。 ? 5. 商圈：所定位的區(qū)域內(nèi) ， 交通並不便利 ， 應(yīng)多提供交通工具給所定商圈內(nèi)的消費(fèi)者 。 ? 6. 交通：提供專車服務(wù)給遠(yuǎn)一點(diǎn)地方的顧客前來(lái) 。 ? 7. 如何提高個(gè)人消費(fèi)額 ? (1)打折 (2)摸彩 (3)贈(zèng)品 (4)免費(fèi)停車 ， 消費(fèi)額愈多 ， 可抵更多停車費(fèi) (5)建議搭配高單價(jià)產(chǎn)品 ， 設(shè)立精品店 ? 8. 自行發(fā)行簽帳卡 ， 建立主要客戶群 ， 週年慶寄特價(jià)活動(dòng) ? 9. 購(gòu)物中心的主題主題不張顯 ， 建議朝迪士尼發(fā)展品牌的模式學(xué)習(xí) 。 ? 10. 加強(qiáng)服務(wù) ， 使顧客有種賓至如歸的感受 。 ? 11. 宣傳加強(qiáng) ， 像是與電視益智節(jié)目 ， 綜藝節(jié)目合作 ，或給戲劇來(lái)拍外景；或是與唱片公司合作 ， 讓歌手來(lái)辦演唱會(huì) ， 歌友會(huì)或簽名會(huì)等 。 ? 12. 加強(qiáng)各樓層指示牌 。 13. 每樓層簡(jiǎn)易休憩設(shè)施 ， 例如有按摩椅或按摩師服務(wù) ， 以及中庭可放置咖啡桌 。 ? 14. 建議品牌形象 ， 以宣傳 、 廣告 、 辦活動(dòng)等 ? 15. 定時(shí)舉辦小遊行 ， 穿著歡樂(lè)奇異的服裝 ， 定位在全家樂(lè) 。 投資策略制定程序 投資策略制定程序 ? 投資目標(biāo) :高報(bào)酬及低風(fēng)險(xiǎn) (1) 投資要具有成長(zhǎng)性 (growth) (2) 能夠保值 (protection of purchasing power) (3) 要能多角化 (diversification)分散風(fēng)險(xiǎn) (4) 能提供規(guī)律的報(bào)酬 (regular return) (5) 能賺取資本利得 (capital gain) (6) 賺取退休後固定的收入 (retirement ine) (7) 能快速的回收投資成本 (rapid recovery of equity) (8) 賺取合理的企業(yè)利潤(rùn) (entrepreneurial profit) ? 財(cái)務(wù)上的目標(biāo) vs非財(cái)務(wù)方面的目標(biāo) ? 決定目標(biāo)的優(yōu)先順序 ， 做為我們投資的指導(dǎo)原則 。 投資環(huán)境因素分析 ? 市場(chǎng)環(huán)境 (Market Environment) 了解市場(chǎng)上供需狀況是否會(huì)影響到未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)投資計(jì)畫的可行性 。 也要了解到市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 、 進(jìn)入障礙等 。 ? 法令限制 (Legal Environment) 分析法令方面對(duì)於不動(dòng)產(chǎn)投資的獎(jiǎng)勵(lì)及限制 。 ? 社會(huì)政治環(huán)境 (Sociopolitical analysis) 分析社會(huì)政治是否穩(wěn)定 ， 社會(huì)發(fā)展情況是否對(duì)不動(dòng)產(chǎn)計(jì)畫有利；又投資所在地是否能接受我們所要投資的不動(dòng)產(chǎn)開發(fā) 。 政策與要求 ? 每一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)投資計(jì)畫都要有一個(gè)很明確的進(jìn)行規(guī)範(fàn)或原則 ， 來(lái)幫助計(jì)畫的順利進(jìn)行 。 ? 像是要明確規(guī)範(fàn)營(yíng)造契約的內(nèi)容 、 營(yíng)造方式；開發(fā)後是以租或賣的形式來(lái)回收；權(quán)益資金的使用百分比為何；計(jì)畫中所使用的負(fù)債總額 、 負(fù)債型態(tài)；和折舊規(guī)劃等項(xiàng)目 。 ? 投資計(jì)畫的政策或要求並非是僵固的 ， 並需要做適時(shí)的調(diào)整 。 現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè) ? 出租不動(dòng)產(chǎn)的收入， ? 處分不動(dòng)產(chǎn)的收入 ? 決定評(píng)估準(zhǔn)則 財(cái)務(wù)性和非財(cái)務(wù)性的準(zhǔn)則 。 ? 財(cái)務(wù)可行性分析 ? 做出決定 購(gòu)物中心開發(fā)策略分析 F AC T S 策略構(gòu)面 策略 分析 策略本質(zhì) FACTS 工商綜合區(qū)之定義 ? 所謂工商綜合區(qū)，即指都市近
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