【正文】 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 —— 不動(dòng)產(chǎn) 講 解 主講人： 馮春雷 主要內(nèi)容： 第一部分 總體情況說(shuō)明 第二部分 準(zhǔn)則內(nèi)容講解 第一部分 總體情況說(shuō)明 一、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的特點(diǎn) 充分借鑒、增進(jìn)所需，緊緊圍繞評(píng)估實(shí)踐需要 ? 按照 具體準(zhǔn)則 定位，重點(diǎn)規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的業(yè)務(wù)操作和披露要求（準(zhǔn)則體系第二層）。 ? 借鑒國(guó)際評(píng)估組織關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)規(guī)定（ IVS、 USPAP、 RICS PVM）。 ? 在具體的評(píng)估方法上 充分借鑒 我國(guó)現(xiàn)行 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 與 土地估價(jià)規(guī)程 的有關(guān)內(nèi)容。 ? 突出資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)特點(diǎn)，體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的 新需求 （隱蔽不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查、利用其他機(jī)構(gòu)報(bào)告關(guān)注事項(xiàng)、企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估、構(gòu)筑物的評(píng)估）。 ? 根據(jù)新頒布 物權(quán)法 ，對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整 (住宅用地自動(dòng)續(xù)期 )。 ? “ 總則”主要內(nèi)容（共 5條） ? 制定目的和依據(jù) ? 不動(dòng)產(chǎn)的定義 ? 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的定義和適用范圍 ? “基本要求”主要內(nèi)容（共 7條） ? 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則與其他準(zhǔn)則的關(guān)系 ? 從事不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)具備專業(yè)勝任能力 ? 應(yīng)關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬 ? 不動(dòng)產(chǎn)限制條件的依據(jù) ? 應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)合法前提下的最優(yōu)利用形式進(jìn)行評(píng)估 ? 對(duì)現(xiàn)行相關(guān)國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的參考等 二、準(zhǔn)則的主要內(nèi)容（ 7章 45條） ? “ 操作要求”主要內(nèi)容（共 9條） ? 評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、前提假設(shè) ? 價(jià)值類型、不動(dòng)產(chǎn)組成部分對(duì)價(jià)值的影響 ? 設(shè)備安裝工程與不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系 ? 不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查 ? 構(gòu)筑物類不動(dòng)產(chǎn)的調(diào)查要求 ? 不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系與租約限制 ? 利用其他評(píng)估機(jī)構(gòu)的專業(yè)報(bào)告等 ? “ 評(píng)估方法”主要內(nèi)容（共 12條） ? 市場(chǎng)法（共 3條） ? 收益法（共 3條） ? 成本法（共 3條） ? 假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法（各 1條） 相關(guān)基本要求 ? “ 企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估”主要內(nèi)容（共 7條） ? 企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)務(wù)核算形式 ? 企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式等對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響 ? 企業(yè)價(jià)值評(píng)估中不動(dòng)產(chǎn)假設(shè)和限制條件 ? 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與企業(yè)核算的關(guān)系 ? 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與對(duì)企業(yè)價(jià)值貢獻(xiàn)的關(guān)系 ? 企業(yè)擁有的不同用途不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值差異 （溢余不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的判斷） ? “ 披露要求”主要內(nèi)容（共 4條） ? 評(píng)估報(bào)告的披露以及總體要求 ? “附則” （共 1條） ? 明確準(zhǔn)則生效日期 三、重要事項(xiàng)說(shuō)明 ? 不動(dòng)產(chǎn)的定義 ? 《 物權(quán)法 》 規(guī)定，物包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。 ? 《 資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見（試行） 》 中將建筑物描述為：是指與土地相結(jié)合的建設(shè)成果，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。建筑物與其占用土地密切相連，可把土地、建筑物及附著在土地、建筑物上不可分離的部分統(tǒng)稱為房地產(chǎn)。 ? 本準(zhǔn)則對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的定義是從不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)屬性和權(quán)利屬性兩個(gè)方面進(jìn)行總結(jié)的，是物與物權(quán)的統(tǒng)一，即定義為：土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)的權(quán)益。 ?采用非完全現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查方式清查不動(dòng)產(chǎn)的說(shuō)明 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中，采取現(xiàn)場(chǎng)逐個(gè)調(diào)查的方式，確定不動(dòng)產(chǎn)是否存在、明確不動(dòng)產(chǎn)存在狀態(tài)，是十分必要的。 ? 但在相對(duì)特殊的情況下，對(duì)于具有同規(guī)格、重復(fù)性高的不動(dòng)產(chǎn)（如：管線、廊架等），由于地域跨度大，客觀上不便于完全進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，此時(shí)應(yīng)分析采用非完全現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的可行性，通過(guò)合理設(shè)計(jì)調(diào)查方式，安排適量的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查數(shù)量與比例，同時(shí)應(yīng)分析可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，并采取其他有效措施，以保證調(diào)查的充分性。 謹(jǐn)慎采用非完全現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查方式，避免盲目使用或?yàn)E用。 ?企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估 準(zhǔn)則安排專門的章節(jié)對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估進(jìn)行了規(guī)定，包括： ? 企業(yè)擁有不動(dòng)產(chǎn)的形式與對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)核算科目 ? 企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式及不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際使用方式對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響 ? 企業(yè)價(jià)值評(píng)估的價(jià)值類型對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估相關(guān)條件和假設(shè)的影響 ? 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值內(nèi)涵與企業(yè)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)財(cái)務(wù)核算之間的關(guān)系 ? 溢余不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值判斷應(yīng)考慮的主要因素 這些內(nèi)容是企業(yè)價(jià)值評(píng)估實(shí)踐中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估特點(diǎn)的總結(jié)。 ?物權(quán)法中住宅用地年限的相關(guān)規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的影響 ? 《 物權(quán)法 》 第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。 根據(jù)此規(guī)定，無(wú)論自動(dòng)續(xù)期是否存在繳納相關(guān)費(fèi)用的問(wèn)題，從法律上講，住宅建設(shè)用地的期限不應(yīng)對(duì)建筑物使用產(chǎn)生影響。 準(zhǔn)則對(duì)物權(quán)法中這一規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的影響作出了相應(yīng)的規(guī)定和提示（第 27條和第 31條）。 第二部分 準(zhǔn)則內(nèi)容講解 第一章 總則 ? 第一條 為規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)行為，維護(hù)社會(huì)公共利益和資產(chǎn)評(píng)估各方當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù) 《 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 —— 基本準(zhǔn)則 》 ，制定本準(zhǔn)則。 ? 本條是準(zhǔn)則制定的目的和依據(jù)。 ? 第二條 本準(zhǔn)則所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)權(quán)益。 ? 從不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)屬性和權(quán)利屬性兩個(gè)方面進(jìn)行歸納，是物與物權(quán)的統(tǒng)一。 借鑒了 《 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 》 （ GB/T 502911999）對(duì)房地產(chǎn)的定義 。 第三條 本準(zhǔn)則所稱不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過(guò)程，包括單獨(dú)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估不僅包括單獨(dú)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，而且包括企業(yè)價(jià)值中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。這是資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)。 ? 第四條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則。 ? 本條是準(zhǔn)則強(qiáng)制性遵照?qǐng)?zhí)行的規(guī)定。 ? 第五條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)，可以參照本準(zhǔn)則。 ? 對(duì)于與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)的非強(qiáng)制性執(zhí)行的規(guī)定，屬于推薦執(zhí)行。本準(zhǔn)則不僅對(duì)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)有規(guī)范作用，對(duì)于與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)也有一定的指導(dǎo)意義。 第二章 基本要求 ? 第六條至第十二條，共七條，主要是對(duì)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)相對(duì)基礎(chǔ)的要求。 ? 第六條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)以及資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則，并考慮其他評(píng)估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。 ? 本條是關(guān)于注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)的守法性與合規(guī)性的要求。 ? 第七條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)