【正文】 資產(chǎn)評估準則 —— 不動產(chǎn) 講 解 主講人： 馮春雷 主要內(nèi)容： 第一部分 總體情況說明 第二部分 準則內(nèi)容講解 第一部分 總體情況說明 一、不動產(chǎn)評估準則的特點 充分借鑒、增進所需，緊緊圍繞評估實踐需要 ? 按照 具體準則 定位，重點規(guī)定不動產(chǎn)評估的業(yè)務(wù)操作和披露要求（準則體系第二層）。 ? 借鑒國際評估組織關(guān)于不動產(chǎn)評估的相關(guān)規(guī)定（ IVS、 USPAP、 RICS PVM）。 ? 在具體的評估方法上 充分借鑒 我國現(xiàn)行 房地產(chǎn)估價規(guī)范 與 土地估價規(guī)程 的有關(guān)內(nèi)容。 ? 突出資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)特點，體現(xiàn)不動產(chǎn)評估的 新需求 （隱蔽不動產(chǎn)調(diào)查、利用其他機構(gòu)報告關(guān)注事項、企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估、構(gòu)筑物的評估）。 ? 根據(jù)新頒布 物權(quán)法 ，對相關(guān)內(nèi)容進行調(diào)整 (住宅用地自動續(xù)期 )。 ? “ 總則”主要內(nèi)容（共 5條） ? 制定目的和依據(jù) ? 不動產(chǎn)的定義 ? 不動產(chǎn)評估的定義和適用范圍 ? “基本要求”主要內(nèi)容（共 7條） ? 不動產(chǎn)評估準則與其他準則的關(guān)系 ? 從事不動產(chǎn)評估應(yīng)當具備專業(yè)勝任能力 ? 應(yīng)關(guān)注不動產(chǎn)的權(quán)屬 ? 不動產(chǎn)限制條件的依據(jù) ? 應(yīng)以不動產(chǎn)合法前提下的最優(yōu)利用形式進行評估 ? 對現(xiàn)行相關(guān)國家技術(shù)標準的參考等 二、準則的主要內(nèi)容（ 7章 45條） ? “ 操作要求”主要內(nèi)容（共 9條） ? 評估目的、評估對象、前提假設(shè) ? 價值類型、不動產(chǎn)組成部分對價值的影響 ? 設(shè)備安裝工程與不動產(chǎn)的關(guān)系 ? 不動產(chǎn)調(diào)查 ? 構(gòu)筑物類不動產(chǎn)的調(diào)查要求 ? 不動產(chǎn)相鄰關(guān)系與租約限制 ? 利用其他評估機構(gòu)的專業(yè)報告等 ? “ 評估方法”主要內(nèi)容（共 12條） ? 市場法（共 3條） ? 收益法（共 3條） ? 成本法（共 3條） ? 假設(shè)開發(fā)法和基準地價修正法（各 1條） 相關(guān)基本要求 ? “ 企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估”主要內(nèi)容（共 7條） ? 企業(yè)不動產(chǎn)的財務(wù)核算形式 ? 企業(yè)經(jīng)營方式等對不動產(chǎn)價值的影響 ? 企業(yè)價值評估中不動產(chǎn)假設(shè)和限制條件 ? 不動產(chǎn)價值與企業(yè)核算的關(guān)系 ? 不動產(chǎn)價值與對企業(yè)價值貢獻的關(guān)系 ? 企業(yè)擁有的不同用途不動產(chǎn)的價值差異 （溢余不動產(chǎn)價值的判斷） ? “ 披露要求”主要內(nèi)容（共 4條） ? 評估報告的披露以及總體要求 ? “附則” （共 1條） ? 明確準則生效日期 三、重要事項說明 ? 不動產(chǎn)的定義 ? 《 物權(quán)法 》 規(guī)定，物包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)。 ? 《 資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行） 》 中將建筑物描述為：是指與土地相結(jié)合的建設(shè)成果，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。建筑物與其占用土地密切相連，可把土地、建筑物及附著在土地、建筑物上不可分離的部分統(tǒng)稱為房地產(chǎn)。 ? 本準則對不動產(chǎn)的定義是從不動產(chǎn)的資產(chǎn)屬性和權(quán)利屬性兩個方面進行總結(jié)的，是物與物權(quán)的統(tǒng)一，即定義為：土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實體及其相關(guān)的權(quán)益。 ?采用非完全現(xiàn)場調(diào)查方式清查不動產(chǎn)的說明 不動產(chǎn)評估中，采取現(xiàn)場逐個調(diào)查的方式，確定不動產(chǎn)是否存在、明確不動產(chǎn)存在狀態(tài)，是十分必要的。 ? 但在相對特殊的情況下，對于具有同規(guī)格、重復性高的不動產(chǎn)（如：管線、廊架等），由于地域跨度大，客觀上不便于完全進行現(xiàn)場調(diào)查，此時應(yīng)分析采用非完全現(xiàn)場調(diào)查的可行性，通過合理設(shè)計調(diào)查方式，安排適量的現(xiàn)場調(diào)查數(shù)量與比例，同時應(yīng)分析可能帶來的風險，并采取其他有效措施，以保證調(diào)查的充分性。 謹慎采用非完全現(xiàn)場調(diào)查方式，避免盲目使用或濫用。 ?企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估 準則安排專門的章節(jié)對企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估進行了規(guī)定，包括： ? 企業(yè)擁有不動產(chǎn)的形式與對應(yīng)的財務(wù)核算科目 ? 企業(yè)經(jīng)營方式及不動產(chǎn)實際使用方式對不動產(chǎn)價值的影響 ? 企業(yè)價值評估的價值類型對不動產(chǎn)評估相關(guān)條件和假設(shè)的影響 ? 不動產(chǎn)價值內(nèi)涵與企業(yè)對于不動產(chǎn)財務(wù)核算之間的關(guān)系 ? 溢余不動產(chǎn)的價值判斷應(yīng)考慮的主要因素 這些內(nèi)容是企業(yè)價值評估實踐中對不動產(chǎn)評估特點的總結(jié)。 ?物權(quán)法中住宅用地年限的相關(guān)規(guī)定對不動產(chǎn)評估的影響 ? 《 物權(quán)法 》 第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。 根據(jù)此規(guī)定，無論自動續(xù)期是否存在繳納相關(guān)費用的問題，從法律上講，住宅建設(shè)用地的期限不應(yīng)對建筑物使用產(chǎn)生影響。 準則對物權(quán)法中這一規(guī)定對不動產(chǎn)評估的影響作出了相應(yīng)的規(guī)定和提示（第 27條和第 31條）。 第二部分 準則內(nèi)容講解 第一章 總則 ? 第一條 為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)行為，維護社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當事人合法權(quán)益，根據(jù) 《 資產(chǎn)評估準則 —— 基本準則 》 ，制定本準則。 ? 本條是準則制定的目的和依據(jù)。 ? 第二條 本準則所稱不動產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實體及其相關(guān)權(quán)益。 ? 從不動產(chǎn)的資產(chǎn)屬性和權(quán)利屬性兩個方面進行歸納，是物與物權(quán)的統(tǒng)一。 借鑒了 《 房地產(chǎn)估價規(guī)范 》 （ GB/T 502911999）對房地產(chǎn)的定義 。 第三條 本準則所稱不動產(chǎn)評估是指對不動產(chǎn)的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，包括單獨的不動產(chǎn)評估和企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估。 不動產(chǎn)評估不僅包括單獨的不動產(chǎn)評估，而且包括企業(yè)價值中的不動產(chǎn)評估。這是資產(chǎn)評估行業(yè)中不動產(chǎn)評估的特點。 ? 第四條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當遵守本準則。 ? 本條是準則強制性遵照執(zhí)行的規(guī)定。 ? 第五條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行與不動產(chǎn)價值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)，可以參照本準則。 ? 對于與不動產(chǎn)價值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)的非強制性執(zhí)行的規(guī)定，屬于推薦執(zhí)行。本準則不僅對注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)有規(guī)范作用，對于與不動產(chǎn)價值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)也有一定的指導意義。 第二章 基本要求 ? 第六條至第十二條，共七條，主要是對注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)相對基礎(chǔ)的要求。 ? 第六條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當遵守相關(guān)法律、法規(guī)以及資產(chǎn)評估基本準則，并考慮其他評估準則的相關(guān)規(guī)定。 ? 本條是關(guān)于注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時的守法性與合規(guī)性的要求。 ? 第七條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)