不動產(chǎn)投資市場調(diào)查分析(已修改)
2025-02-28 19:41 本頁面
【正文】 第 4章 不動產(chǎn)投資市場分析 不動產(chǎn)市場結構與運行規(guī)律 不動產(chǎn)投資市場定位與市場調(diào)查 不動產(chǎn)投資市場分析 1/22/2023 1 不動產(chǎn)市場結構與運行規(guī)律 ? 不動產(chǎn)市場概述 ? 1. 不動產(chǎn)市場的概念 ? 不動產(chǎn)市場是從事不動產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰椎幕顒訄鏊?。一個完整的不動產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構成的一個系統(tǒng)。 ? （ 1）房產(chǎn)市場 ? 通過買賣和租賃兩種交換形式，將房屋出售或出租出去，就形成了房屋的買賣市場和租賃市場。 ? 買賣市場是通過買賣這種形式實現(xiàn)房屋產(chǎn)權關系全部轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)市場。 ? 租賃市場是通過租賃這種形式，將房屋出租出去，從而實現(xiàn)產(chǎn)權關系部分轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)市場。 1/22/2023 2 ? （ 2）地產(chǎn)市場 ? 地產(chǎn)市場是地產(chǎn)交易的場所，是地產(chǎn)商品交換關系的總和。地產(chǎn)市場又可以分為兩類三級市場。 ? ①土地一級市場。是以讓渡一定時期土地使用權為主要內(nèi)容的地產(chǎn)市場，在我國又稱土地使用權出讓。 ? ②土地二級市場。是指土地或不動產(chǎn)開發(fā)市場，是不動產(chǎn)開發(fā)商或土地使用者在出讓合同規(guī)定的期限內(nèi)，將已開發(fā)好的土地有條件地轉(zhuǎn)讓給其他使用者。 ? ③土地三級市場。是指土地使用者將自己擁有的土地使用權再橫向進行轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或進行抵押。 1/22/2023 3 ? 2. 不動產(chǎn)市場的特點 ? 不動產(chǎn)市場作為市場體系的基本組成部分，具有市場的一般規(guī)律性，如受價值規(guī)律、競爭規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。 ? （ 1）市場供給的特點 ? （ 2）市場需求的特點 ? （ 3）市場交易的特點 ? （ 4）市場價格的特點 1/22/2023 4 ? 3. 不動產(chǎn)投資的市場參與者 ? （ 1）土地所有者或當前的使用者 ? （ 2）開發(fā)商 ? （ 3）政府及政府機構 ? （ 4）金融機構 ? （ 5）建筑承包商 ? （ 6）專業(yè)顧問 ? （ 7）消費者或買家 1/22/2023 5 ? 4. 不動產(chǎn)市場運行環(huán)境及其影響因素 ? （ 1）社會因素 ? （ 2）經(jīng)濟因素，包括經(jīng)濟發(fā)展狀況、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水平、房價租金比等。 ? （ 3）政策因素，包括不動產(chǎn)供給政策、住房分配和消費政策、不動產(chǎn)金融政策、不動產(chǎn)產(chǎn)權與交易政策、不動產(chǎn)價格政策。 1/22/2023 6 ? 不動產(chǎn)市場的結構與運行機制 ? 1. 不動產(chǎn)市場結構 ? （ 1）總量結構。 ? （ 2）區(qū)域結構。 ? （ 3）產(chǎn)品結構。 ? （ 4）供求結構。 ? （ 5）投資結構。 1/22/2023 7 ? 2. 不動產(chǎn)市場指標 ? （ 1）供給指標 ? ①存量、新竣工量和滅失量。 ? ②空置量和空置率。 ? ③房屋施工面積和新開工面積。 ? ④平均建設周期 ? ⑤竣工房屋價值 1/22/2023 8 ? （ 2）需求指標 ? 反映需求的指標主要有國內(nèi)生產(chǎn)總值，人口數(shù)、城市家庭人口、就業(yè)人員以及城市家庭總支出、城市家庭可支配收入，房屋空間使用量等。 1/22/2023 9 ? （ 3）市場交易指標 ? 反映市場交易的指標主要有銷售量、出租量和預售面積，吸納量、吸納率和吸納周期，房屋價格指數(shù)、不動產(chǎn)價格、不動產(chǎn)租金等。 1/22/2023 10 ? 3. 不動產(chǎn)市場的運行機制 ? （ 1）不動產(chǎn)存量市場的均衡 ? ①不動產(chǎn)本身的價格水平。 ? ②消費者的財產(chǎn)總量。 ? ③其他資產(chǎn)的實際收益。 ? ④擁有不動產(chǎn)所得到的凈實際收益。 ? ⑤對未來的預期。 1/22/2023 11 P0 S E0 S Q P1 Q Q1 P P E1 D1 （ b
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