不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)調(diào)查分析-在線瀏覽
2025-03-24 19:41本頁(yè)面
【正文】 水平。 ? ③不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。 1/22/2023 13 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)與政府宏觀調(diào)控 ? 1. 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán) ? 不動(dòng)產(chǎn)周期循環(huán)是指不動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)闹貜?fù)發(fā)生波動(dòng)的現(xiàn)象。 1/22/2023 14 ? 2. 不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)中的泡沫與過(guò)熱 ? （ 1）不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)中的泡沫 ? 不動(dòng)產(chǎn)泡沫是指不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格由于不動(dòng)產(chǎn)投機(jī)而引起的與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，價(jià)格脫離實(shí)際使用價(jià)值支撐而持續(xù)上漲的過(guò)程和狀態(tài)。 1/22/2023 15 ? （ 2）不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)中的過(guò)熱 ? 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度開發(fā)稱為不動(dòng)產(chǎn)“過(guò)熱”，具體特征有需求增長(zhǎng)趕不上新增供給增長(zhǎng)，空置率上升、物業(yè)售價(jià)和租金下降。 1/22/2023 16 ? （ 3）不動(dòng)產(chǎn)泡沫與過(guò)熱的聯(lián)系與區(qū)別 ? 它們的區(qū)別有：①過(guò)熱和泡沫是反映兩個(gè)不同層面的市場(chǎng)指標(biāo)。 ? ③過(guò)熱和泡沫在周期循環(huán)中所處的階段不同。 1/22/2023 17 ? 過(guò)熱與泡沫兩者的共同點(diǎn)為：泡沫和過(guò)度開發(fā)都是用來(lái)描述不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際價(jià)格對(duì)不動(dòng)產(chǎn)基本市場(chǎng)價(jià)值的偏離，是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格中非基本價(jià)格的不同程度的體現(xiàn)。 1/22/2023 18 ? 3. 政府對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)的干預(yù) ? 為保障不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，政府通常運(yùn)用的宏觀調(diào)控手段主要包括土地供應(yīng)、金融、住房稅收政策等。這個(gè)過(guò)程和策略在不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中的具體應(yīng)用，則成為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分。 ? 細(xì)分市場(chǎng)通常是市場(chǎng)上規(guī)模較大的、易于識(shí)別的顧客群體。 1/22/2023 21 （ 2）不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的準(zhǔn)則 ? ①市場(chǎng)有充足的份額保證企業(yè)的盈利空間，有足夠的增長(zhǎng)空間，可以滿足企業(yè)持續(xù)發(fā)展的要求； ? ②所細(xì)分出的市場(chǎng)有明顯的識(shí)別標(biāo)志，市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定； ? ③不同細(xì)分市場(chǎng)對(duì)營(yíng)銷組合有不同的反應(yīng)，能夠有效避免被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所占領(lǐng)； ? ④細(xì)分市場(chǎng)能夠與全局連貫一致，能夠找到和媒體的接觸點(diǎn)。 ? ②地理變量。 ? ④年齡變量。 1/22/2023 23 ? （ 4）不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的程序 ? ①市場(chǎng)目標(biāo)的確立階段。 ? ③分析階段。 ? ⑤方案確定階段。 ? ②市場(chǎng)細(xì)分化策略。 1/22/2023 25 ? （ 2）不動(dòng)產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)范圍的選擇 ? ①產(chǎn)品、市場(chǎng)集中型。 ? ③市場(chǎng)專業(yè)化型。 ? ⑤整體市場(chǎng)類型。 ? ②產(chǎn)品的差異與相似性。 ? ④市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況。 1/22/2023 27 ? 不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)定位與產(chǎn)品功能定位 ? 1. 市場(chǎng)定位 ? 定位是指投資者在目標(biāo)市場(chǎng)上設(shè)計(jì)出自己與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間有差別的產(chǎn)品和形象，從而在目標(biāo)顧客心中確定與眾不同的有價(jià)值的地位。 1/22/2023 28 ? 確定產(chǎn)品的市場(chǎng)定位，首先需要了解目標(biāo)顧客的需求和愛(ài)好，研究目標(biāo)顧客對(duì)于產(chǎn)品的實(shí)物屬性和心理方面的要求和重視程度；其次，需要研究競(jìng)爭(zhēng)者產(chǎn)品的屬性和特色，以及市場(chǎng)滿足程度。 1/22/2023 29 ? 對(duì)于投資者而言，最重要的是將“無(wú)差別的產(chǎn)品”差異化。 ? （ 2）產(chǎn)品邊緣化定位 ? （ 3）對(duì)抗性競(jìng)爭(zhēng)定位。 1/22/2023 30 ? 2. 產(chǎn)品功能定位 ? 不動(dòng)產(chǎn)功能的主要特點(diǎn)是功能調(diào)整的難度大、費(fèi)用高、壽命長(zhǎng)，所以要求在功能設(shè)計(jì)和生產(chǎn)中具有超前性和適當(dāng)?shù)膹椥浴? 1/22/2023 31 ? 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行功能定位的具體方法與步驟是： ? （ 1）要借助市場(chǎng)研究和市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果，明確目標(biāo)使用者群體。 ? （ 3）要與建筑師建立良好的溝通渠道，以便將開發(fā)商或其市場(chǎng)分析、市場(chǎng)營(yíng)銷人員對(duì)目標(biāo)使用者群體特征的認(rèn)識(shí)體現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的圖紙上。 1/22/2023 33 ? 2. 市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容 ? （ 1）不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)
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