某廣場項目市場研究及商業(yè)發(fā)展策劃報告(編輯修改稿)
2025-03-02 09:52 本頁面
【文章內容簡介】 unity) 政府規(guī)劃 經濟發(fā)展 商業(yè)地產發(fā)展 商家拓展三、四線城市 T.(threat) 周邊新興重點項目競爭 35 三、解決方案 積極發(fā)揮優(yōu)勢 充分利用政府支持優(yōu)勢，解決難點問題，為后期開發(fā)掃清障礙 最大限度向投資者、消費者展現項目規(guī)模、檔次、功能、景觀優(yōu)勢， 打造強勢核心商圈 36 三、解決方案 解決轉化劣勢 開發(fā)整體性對資金需求的壓力。在實操階段，劃分功能組團，明確 可銷售面積和首批銷售部分，首批努力沖擊現金流 投資習慣轉變難，銷售難度大。投資者對二層以上商鋪的投資意愿 不強，原因是其投資習慣和專業(yè)知識缺乏，沒有理想的投資回報渠道。 一方面通過產品的優(yōu)化設計，使商鋪的利用率提升，滿足多方面商家 需求；同時通過商鋪專業(yè)知識的宣傳，逐漸轉變投資投資理念 37 三、解決方案 解決轉化劣勢 主力店進入市場瓶頸。甲乙雙方共同組成項目工作團隊，整合雙方 各自優(yōu)質資源，進行聯合招商。提供具有吸引力的招商政策，利用商 家平臺和專業(yè)團隊的執(zhí)行運作，解決主力商家招商問題。主力店先行 招商，合理制定對于主力業(yè)態(tài)的招商政策，首先完成主力店的先行導 入。 38 三、解決方案 充分利用機會 富園廣場是泗洪縣的重點工程，也是泗洪人民盼望已久的，開發(fā)商 當有效利用政府、投資者、消費者的關注，加強宣傳推廣，把有利的 信息及時傳遞給目標客戶 泗洪經濟快速發(fā)展，商業(yè)地產開發(fā)投資如火如荼，開發(fā)公司當及時 利用這一商業(yè)地產高速發(fā)展的有利時期，分享客觀收益 商家積極拓展三、四線城市，對商鋪產生大量需求，開發(fā)企業(yè)當利 用商家拓展的有利機會，實現商鋪推廣銷售，獲取投資回報 39 三、解決方案 應對競爭威脅 利用“花園口商圈”不可撼動的優(yōu)勢，強勢打造新興商業(yè)街區(qū)，產 生強大的積聚效應，吸引并留住消費者 有效利用第一街和水岸城邦項目的有利因素，為我項目所用，借勢 共同打造“花園口商圈” 40 第二章 項目商業(yè)定位 41 商業(yè)大環(huán)境分析 商圈 商業(yè)定位 商業(yè)現狀 花園口商圈 （富園廣場） 縣級商業(yè)中心 項目區(qū)域現有商業(yè)檔次大都集中在中低檔水平，缺乏中高檔 品牌商業(yè)支撐，經營檔次與消費需求差距較大； 項目區(qū)域現有商業(yè)業(yè)態(tài)單一，供求有所失衡，缺乏整體規(guī)劃 九樓商圈 區(qū)域商業(yè)中心 有大型綜合商業(yè)（泗州商城），經營良好，空鋪率較低，但整體形象檔次較差 工人路商圈 區(qū)域商業(yè)中心 規(guī)劃為大型綜合商業(yè)，待建設 總結： 各商業(yè)中心發(fā)展情況不一，規(guī)模龐大，商業(yè)整體招租、經營面臨很大的挑戰(zhàn)。 綜述： 本項目要采取差異化定位、與商圈的整合策略，才能脫穎而出。 42 項目地塊發(fā)展商業(yè)的優(yōu)勢 ：交通便利，多條公交線路途經項目； ：周邊小區(qū)眾多，高檔小區(qū)增多； ：地處泗洪絕對中心； ：全新規(guī)劃，發(fā)展空間大； ：有河道、綠化帶等優(yōu)勢； ：周邊商業(yè)業(yè)態(tài)單一，檔次偏低； 綜述： 本項目有地理位置、人口、交通、規(guī)劃等多種優(yōu)勢，發(fā)展商業(yè)有良好的城市配套以及人氣基礎。 43 開發(fā)機會點 可以說，目前“花園口商圈”內還未有一個真正的商業(yè)模式和結構 可以滿足中高檔消費要求，以及一個可以飛躍目前的商業(yè)模式，達到 讓眾多中高端消費者期待的“一個集購物、餐飲、休閑娛樂、高檔住 宅為一體”的大型高檔商業(yè)中心。 44 定位依據 目標： 填補目前花園口商圈部分商業(yè)功能空白點，加強零售之外的餐 飲、休閑娛樂功能的不足，并與大型商業(yè)物業(yè)（超市、百貨）共同構 筑，形成互為補充、互為聯動的區(qū)域核心商業(yè)格局，同時，形成自己 獨特的商業(yè)檔次及業(yè)態(tài)定位。 客源定位： 通過對本地商業(yè)地產市場和項目自身的了解，以及對當前 市場客源構成進行整體研究。我司認為，本項目應該站在整個泗洪高 度及立場定位市場，以吸引周邊大范圍的人流為主要消費客源及基礎 ，并進一步輻射項目外圍臨近的區(qū)域消費客源 檔次定位： 泗洪地區(qū)最富有主題特色、多業(yè)態(tài)的復合型主題商業(yè) 45 項目商業(yè)定位 ? 從整個城市的高度審視本項目，以區(qū)域商業(yè)規(guī)劃為項目主導方向。結合本案未來所具備的聚集人口的優(yōu)勢條件、區(qū)域未來規(guī)劃前景及自身住宅品質的定位，我司建議將本項目商業(yè)定位為： 泗洪首座情景式 HOPSCA ? 一種全新的一站式消費體驗 ? 一種嶄新的餐飲、娛樂方式 ? 引入富有品牌特色的零售商業(yè)，提高項目知名度，吸引區(qū)域消費群體 46 什么是 HOPSCA？ HOPSCA的定義： ? HOPSCA翻譯成中文即豪布斯卡，是指擁有現代化、多功能、綜合性特征的商業(yè)街區(qū)，包含了酒店式公寓（ H）、寫字樓（ O)、公園及停車場（ P）、大型綜合購物中心（ S)、會所（ C）和國際公寓（ A)的復合體，為歐美國家最先進的商業(yè)地產模式 47 HOPSCA的理念 ? HOPSCA地產模式在歐美引領一場生活方式的變革，以前人們購物、休閑、娛樂都要到城市的不同區(qū)域，而在 HOPSCA，一切都可以一站式 ? HOPSCA創(chuàng)造的集約空間，將一個人的個人空間、生活空間、工作空間和社交空間包容為一 ? 這種集合性模式，顛覆傳統的建筑理念，構建居住、購物、休閑娛樂等多功能于一體的綜合物業(yè)群。很好的整合了城市各種資源，使得資源共享，實現優(yōu)勢互補 48 HOPSCA業(yè)態(tài)組合價值分析 ? 酒店式公寓和寫字樓構成了商務廣場、主題專賣、精品零售和特色零售等構成了主題購物廣場，餐飲和休閑娛樂可以構成一個集合消費者的城市俱樂部。三者形成一體化的內循環(huán)價值鏈，各部分互相補充、互相帶動，互利共存，不可或缺 ? 商務廣場將帶來年輕化的消費群體，而主題購物廣場和城市俱樂部等設施更
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