【文章內(nèi)容簡介】 盤價(jià)格來看， 2023年前入市項(xiàng)目開盤價(jià)格基本在 7000－ 8000元 /平米左右，而 08年后入市的項(xiàng)目，因?yàn)槠淙胧袝r(shí)間晚，區(qū)域環(huán)境更為成熟，且項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)相對較高，因此開盤價(jià)格也相對較高。（如青島金融廣場和青島國際發(fā)展中心） ?從均價(jià)來看，寫字樓位置及品質(zhì)的不同，價(jià)格差異較大，其中甲級寫字樓青島金融廣場較為突出，均價(jià)達(dá)到了 17000，而地理位置稍好的寫字樓（數(shù)碼科技中心和青島國際發(fā)展中心）的均價(jià)在 13000左右。 ?月均漲幅在 1% 2%左右，價(jià)格增幅不大。 單位 :元 區(qū)域?qū)懽謽鞘蹆r(jià)差別較大 ， 品質(zhì)和位置直接影響售價(jià) 名稱 入市時(shí)間 交付時(shí)間 開盤價(jià)格 元 /㎡ 累計(jì)均價(jià) 元 /㎡ 當(dāng)前售價(jià) 元 /㎡ 月均 漲幅 數(shù)碼科技中心 2023下半年 7000 －－－ 13000 % 地恩地財(cái)富大廈 7700 －－－ 11000 % 國展財(cái)富中心 （三期） 8000 －－－ 13000 % 青島金融廣場 未交付 13000 13500 17000 % 天寶國際 7800 10435 11500 % 盛和大廈 7500 9353 11000 % 青島國際發(fā)展中心 2023年底 9000 12030 13000 2% 開 盤 均價(jià) , 數(shù) 碼 科技中心 , 7000 開 盤 均價(jià) , 地恩地 財(cái) 富大廈 , 7700 開 盤 均價(jià) , 國展 財(cái) 富中心 , 8000 開 盤 均價(jià) , 青 島 金融廣 場 , 13000 開 盤 均價(jià) , 天寶國 際 , 7800 開 盤 均價(jià) , 盛和大廈 , 7500 開 盤 均價(jià) , 青 島 國 際發(fā) 展中心 , 9000 當(dāng)前均價(jià) , 數(shù) 碼 科技中心 , 13000 當(dāng)前均價(jià) , 地恩地 財(cái) 富大廈 , 11000 13000 當(dāng)前均價(jià) , 青 島 金融廣 場 , 17000 當(dāng)前均價(jià) , 天寶國 際 , 11500 當(dāng)前均價(jià) , 盛和大廈 , 11000 當(dāng)前均價(jià) , 青 島 國 際發(fā) 展中心 , 13000 增 長 率 , 數(shù) 碼 科技中心 , % 增 長 率 , 地恩地 財(cái) 富大廈 , % 增 長 率 , 國展 財(cái) 富中心 , % 增 長 率 , 青 島 金融廣 場 , % 增 長 率 , 天寶國 際 , % 增 長 率 , 盛和大廈 , % 增 長 率 , 青 島 國 際發(fā) 展中心 , 2% 開 盤 均價(jià) 當(dāng)前均價(jià) 增 長 率 區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格 對 比 資料來源 : DTZ consulting 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲅芯浚{情況 ?區(qū)域?qū)懽謽强罩寐势毡檩^高，除數(shù)碼科技中心因?yàn)槿胧性?，客戶群固定，其余?xiàng)目的空置率都在 40％以上。 ?區(qū)域?qū)懽謽窃戮N售速度差別較大。數(shù)碼科技中心入市早，青島金融廣場則是近兩年內(nèi)入市項(xiàng)目中地理位置最好、產(chǎn)品品質(zhì)最高的項(xiàng)目，因此二者銷售速度較快，月均銷售約 3000平米。而盛和大廈 A棟，原計(jì)劃整體出售給大客戶，但后期轉(zhuǎn)變?yōu)榇蛏⒘闶?，因此銷售率較低。 ?國展財(cái)富中心因?yàn)槠湮恢镁嗪诵纳虅?wù)區(qū)較遠(yuǎn)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)公攤大，銷售速度較慢，空置率高。 區(qū)域?qū)懽謽强罩寐试?40%以上 ,銷售速度差別大 區(qū)域?qū)懽謽强罩寐?對 比 空置率 , 數(shù) 碼 科技中心 , 20% 空置率 , 地恩地 財(cái) 富大廈 , 45% 空置率 , 國展 財(cái) 富中心 , 70% 空置率 , 天寶國 際 , 40% 空置率 , 盛和大廈 , 45% 空置率 月均去化 規(guī) 模 , 數(shù) 碼科技中心 , 3200 月均去化 規(guī) 模 , 地恩地 財(cái) 富大廈 , 2100 月均去化 規(guī) 模 , 國展財(cái) 富中心 , 1000 月均去化 規(guī) 模 , 青 島金融廣 場 , 3000 月均去化 規(guī) 模 , 天寶國 際 , 850 月均去化 規(guī) 模 , 盛和大廈 , 540 月均去化 規(guī) 模 , 青 島國 際發(fā) 展中心 , 1900 月均去化 規(guī) 模 區(qū)域?qū)懽謽窃戮?銷 售速度 單位 :元 /天 /平米 單位 :平米 /月 名稱 銷售率 去化速度 數(shù)碼科技中心 100% 3200平米 /月 地恩地財(cái)富大廈 100% 2100平米 /月 國展財(cái)富中心 （三期） 33% 1000平米 /月 青島金融廣場 95% 3000平米 /月 天寶國際 50% 850平米 /月 盛和大廈 70% 540平米 /月 青島國際發(fā)展中心 93% 1900平米 /月 資料來源 : DTZ consulting ?未來潛在甲級寫字樓有兩個(gè)：利群嶗山購物廣場和青島國際啤酒城。 ?商務(wù)區(qū)內(nèi)尚有不明確的寫字樓規(guī)劃，在此未作統(tǒng)計(jì)。 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈艣r－潛在供用 嶗山區(qū) 市北區(qū) 市南區(qū) 四方區(qū) 李滄區(qū) 本案 1 2 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目總規(guī)模 700,000 170,000 預(yù)計(jì)寫字樓規(guī)模 300， 000（預(yù)計(jì)，規(guī)劃未最終定） 58,000 預(yù)計(jì)上市時(shí)間 2023年 區(qū)域已知潛在供應(yīng)項(xiàng)目少，但規(guī)模大 資料來源 : DTZ consulting 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲅芯啃〗Y(jié) 區(qū)域內(nèi)寫字樓，沿海爾路沿線，自北向南分布 。 處于海爾路南端的項(xiàng)目，在項(xiàng)目品質(zhì)和景觀資源上更優(yōu)一些，價(jià)格相對更高 。如：青島金融廣場、永新國際廣場。 近兩年入市項(xiàng)目多為綜合體項(xiàng)目，其中寫字樓物業(yè)為甲級標(biāo)準(zhǔn)，檔次提升明顯。 2023年前入市的項(xiàng)目，除國展財(cái)富中心，均為乙級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)。而 08年之后入市的青島金融廣場和永新國際廣場均為甲級寫字樓。 區(qū)域內(nèi)寫字樓構(gòu)成分為兩類： 企業(yè)總部辦公，多選擇檔次較高的甲級寫字樓 ；其他中小企業(yè)，比較看重價(jià)位，多選擇檔次稍低的寫字樓。主要行業(yè)集中在金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰞r(jià)格逐年上升，但租金水平較低，空置率高。 近兩年隨著區(qū)域成熟度的提高，價(jià)格上升幅度較高，但空置率也較高， 說明區(qū)域商務(wù)辦公氛圍尚不成熟。 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈艣r 青 島 金融廣 場 國展 財(cái) 富中心 遠(yuǎn) 洋大廈 競爭項(xiàng)目界定與分布 序號 項(xiàng)目 所在區(qū)域 1 青島金融廣場 海爾路商務(wù)區(qū) 2 國展財(cái)富中心 海爾路商務(wù)區(qū) 3 遠(yuǎn)洋大廈 香港中路 CBD 競爭項(xiàng)目界定 ?位于本項(xiàng)目周邊 ,與本項(xiàng)目形成直接競爭關(guān)系的甲級寫字樓 ,或處于香港路 CBD，檔次高的甲級寫字樓。 ?這些項(xiàng)目內(nèi)部涵蓋了商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓等多種不同物業(yè)類型，與本項(xiàng)目物業(yè)類型雷同。 嶗山區(qū) 市北區(qū) 市南區(qū) 四方區(qū) 李滄區(qū) 本案 1 2 3 青島金融廣場 基本情況介紹 產(chǎn)品配置 客戶與租金 ?青島金融廣場是目前嶗山區(qū)最高的建筑 ， 高度 149米 。 包括甲級寫字樓 、 小戶型公寓和底商 。 ?項(xiàng)目于 2023年 12月入市銷售 ,將于 2023年下半年交付使用竣工 。 發(fā)展商 天泰集團(tuán) 總建筑面積 138,000 ㎡ 建筑規(guī)模 地下 3層，地上由兩棟群樓連接 1棟 26層 ,1棟 35層超高層建筑，高度 149米 建筑用途 辦公、商鋪、公寓 標(biāo)準(zhǔn)層面積 2023 平米（建筑面積） 層高 入市時(shí)間 2023年 12月 售價(jià) 開盤均價(jià) 13000元 /平米； 目前售價(jià) 17000元 /平方米 停車位 990個(gè) 電梯 9部 可比或主要競爭項(xiàng)目分析 青島金融廣場 基本情況介紹 產(chǎn)品配置 客戶與租金 (首層共享大堂 ) 甲級寫字樓 (326層 ) 公 寓 (735層 ) 底商 (12層 ) 綜合商務(wù)樓 (16層 ) 大 堂 車 庫 (地下 23層 ) 設(shè)備區(qū)及管理用房 (地下 1層 ) 建筑面積 比例 （ %） 公寓 28,942 31% 寫字樓 50,040 54% 商業(yè) 13,600 15% 可比或主要競爭項(xiàng)目分析 青島金融廣場 基本情況介紹 產(chǎn)品配置 客戶與租金 類別 項(xiàng)目 規(guī)格 建筑 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限 50年 抗震度 抗震設(shè)防類別為丙類，抗震設(shè)防烈度為 6度 結(jié)構(gòu)形式 框架筒體結(jié)構(gòu)，裙房為框架剪力墻結(jié)構(gòu)。 維護(hù)結(jié)構(gòu) 框架填充外墻為 190厚混凝土空心砌塊， 標(biāo)準(zhǔn)層走廊兩側(cè)隔墻采用 190厚混凝土空心砌塊； 100厚內(nèi)隔墻采用輕鋼龍骨石膏板 建筑立面 LOWE中空玻璃幕墻，結(jié)合開放式石材幕墻、鋁合金隔柵及 電梯 23臺原產(chǎn)三菱高速電梯， 1臺上海三菱貨梯 大堂電梯廳 大堂地面鋪附有 4厚木板層的木地板，其余為細(xì)水磨石地板；首層電梯等候廳及墻面為淺色石灰?guī)r； 消防樓梯間 1. 消防樓梯間水泥地面壓光（環(huán)氧地坪漆），墻面、頂棚為乳膠漆。 2. 消防樓梯欄桿為金屬欄桿（ 50鋼管） 內(nèi)部配置 可比或主要競爭項(xiàng)目分析 青島金融廣場 基本情況介紹 產(chǎn)品配置 客戶與租金 類別 項(xiàng)目 規(guī)格 建筑 門窗 ，防火分區(qū)用無紡布防火卷簾， 分戶門防盜門 . 。 屋面 ，防水材料采用 SBS改性瀝青防水卷材（ 3+4） 。 電氣、供水設(shè)施 電器 ，裝修部分大堂開關(guān)面板選用西門子 或西蒙等同類品牌。 ，重要部位 設(shè)置應(yīng)急電源。 供水 PPR. HDPE（高密度聚乙烯），其余為螺旋消音管（ UPVC），同時(shí)增加阻火圈。 （無負(fù)壓機(jī)組及變頻機(jī)組），分區(qū)供水， 采暖與制冷 采暖與制冷 采用集中式中央空調(diào)系統(tǒng)，末端選用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)，夏季采用水冷式電制冷機(jī)組，冬季采用市政熱源。 內(nèi)部配置 可比或主要競爭項(xiàng)目分析 青島金融廣場 基本情況介紹 產(chǎn)品配置 客戶與租金 類別 項(xiàng)目 規(guī)格 智能化 ：語音通信