【文章內(nèi)容簡介】 長、質(zhì)量控制較難成為龍湖全國擴張的現(xiàn)實問題 龍湖模塊化的 “ 積木理論 ” ，即通過標準化的模塊和多樣化的組合，來實現(xiàn)自己獨特的產(chǎn)品 “ 復制 ” ，在產(chǎn)品標準化和設計個性化之間尋求平衡 。 （二）產(chǎn)品標準化 —— 積木理論 29 龍湖的 “ 積木理論 ” ，是將其開發(fā)過程中積累的開發(fā)經(jīng)驗，總結(jié)并分解成多個模塊，在每一個模塊中設置多項研發(fā)、建造、營銷的關鍵管控點，將焦點集中在項目進度、成本、質(zhì)量、資金等幾個維度的管理上。同時，建立標準的知識文檔、管理流程，并固化在 IT平臺上，供不同區(qū)域的項目團隊復制運用。 將產(chǎn)品和開發(fā)過程分解成多個標準模塊，為龍湖開發(fā)新項目提供了創(chuàng)新空間。不同模塊之間靈活組合，可以為不同客戶群體提供個性化的居住生活體驗，解決了標準化的創(chuàng)新難題。顯然，這種試圖兼顧個性化的標準化 “ 復制術 ” ，與其他房企針對幾種優(yōu)勢產(chǎn)品進行照搬復制，有著根本的差別。 在龍湖地產(chǎn) “ 趴 ” 著將活兒做細的十年間，其產(chǎn)品研發(fā)部門就博采眾長地研發(fā)出不同的建筑外立設計面，并根據(jù)不同地區(qū)的建筑標準和客戶喜好設計出不同的戶型模塊，將外立面和模塊進行 “ 組裝 ” ，從而迅速開發(fā)出大量的多樣化產(chǎn)品。 盡管如此，個性化與標準化仍然是一對必然的矛盾。龍湖的 “ 搭積木 ” 式的標準化生產(chǎn)，更加強調(diào)個性化和多業(yè)態(tài)發(fā)展，但必然會犧牲一些本應是標準化可以帶來的生產(chǎn)效率。 龍湖地產(chǎn)品牌與戰(zhàn)略部總經(jīng)理秦力洪也坦言： “ 萬科現(xiàn)在進入 31個城市，我們沒有萬科這樣的管理水平。如果我們明年進入 30個城市的話，我們后年就得關門了，因為我們管不住這么多地方。 ” 積木理論的內(nèi)涵：標準化模塊，個性化拼合 （二）產(chǎn)品標準化 —— 積木理論 30 房地產(chǎn)不僅是資金密集型行業(yè)，更是知識密集型行業(yè)，從拿地、規(guī)劃、設計、施工、采購、交付、維修、物業(yè)等等方面，涉及多個行業(yè)的知識。另外房地產(chǎn)企業(yè)還需要跟政府、總包、監(jiān)理、政府多個部門互相溝通，整個企業(yè)運營過程中需要大量的知識和經(jīng)驗作支持。 龍湖地產(chǎn)以知識管理鑄造企業(yè)核心競爭力。 龍湖地產(chǎn)在產(chǎn)品策略上實施靈活的積木理論，即將不同類型的產(chǎn)品進行標準化、模塊化，在做地塊規(guī)劃時，只需要將不同的產(chǎn)品類型像搭積木一樣拼起來，就能創(chuàng)造出既有創(chuàng)意又符合產(chǎn)品標準的建筑類型。 從 2023年開始，龍湖借助全國統(tǒng)一的知識管理平臺將這套積木理論向全國復制，迅速克隆出成都龍湖、北京龍湖、上海龍湖、西安龍湖等多個分公司。 在龍湖的知識平臺上，龍湖地產(chǎn)積累了不少成功的樓盤開發(fā)和運作經(jīng)驗，知識管理部門通過對這些智力資本進行管理并形成標準化，使公司的寶貴經(jīng)驗可以進行有效的內(nèi)部復制和轉(zhuǎn)移，從而實現(xiàn)各地分公司的快速復制，降低運營成本。 公司為每位員工設立 1個獨立的個人知識積分帳戶，以記錄和統(tǒng)計員工個人獲得的知識管理積分。知識管理積分為評定已實施建議價值貢獻大小的計量標尺，分為 4個等級。每半年集團分員工和組織兩個維度進行知識管理積分排名，并授予排名領先者知識管理獎與獎金。 （二）產(chǎn)品標準化 —— 知識管理 龍湖的知識管理 31 龍湖物業(yè)的知識管理 ? 不斷的知識積累，實現(xiàn) “ 善待你一生 ” 的承諾。 1997年才成立的物業(yè)公司，一直在堅持做服務體驗的設計，每年設計新增 10~20個新的服務細節(jié)讓業(yè)主體驗。龍湖物業(yè)積累的知識不僅限于服務內(nèi)容和標準，還包括對項目建設、工程維修、社區(qū)景觀建設等，這種不斷累積的知識庫是最重要的財富。 ? 不斷的知識積累，讓獨立核算的的物業(yè)公司不斷控制成本并達到盈利。 研究自身的成本控制和增加非物業(yè)收入，如：節(jié)能降耗措施的研究和運用降低能耗成本；通過技術防范設施降低人力成本；圍繞業(yè)主需求滿足的造血機制；象酒店一樣推出菜單式定價服務，實行差別定價。 將知識管理進行輸出獲取收益也是重要部分。從 2023年開始，龍湖地產(chǎn)和物業(yè)分離，進行完全市場化的運作。物業(yè)在協(xié)助地產(chǎn)公司開發(fā)過程中，輸出知識沉淀的同時，也能從地產(chǎn)公司服務中得到收益。 ? 不斷的知識積累，龍湖物業(yè)介入到項目開發(fā)全過程，預防出錯提高質(zhì)量。 龍湖物業(yè)在項目開發(fā)的各個階段都有介入機制，物業(yè)公司利用自己在與業(yè)主接觸過程中對業(yè)主需求的了解，老項目經(jīng)驗的積累進行系統(tǒng)輸出，對項目方案提出自己的意見，從項目開始就考慮到業(yè)主使用方便、物業(yè)管理的因素，比如門崗的設置、路燈的安排等等，這樣有利于接收后提升業(yè)主滿意度和降低物業(yè)管理成本。 物業(yè)介入開發(fā)流程最重要的是對質(zhì)量監(jiān)督和交房驗收。產(chǎn)品品質(zhì)出現(xiàn)問題，最后都要物業(yè)來維護修理，所以物業(yè)站在業(yè)主的立場，執(zhí)行極其嚴格的專業(yè)交房標準，這樣首先是對產(chǎn)品品質(zhì)的保證，但是也降低了未來物業(yè)維修的幾率和成本。 （二）產(chǎn)品標準化 —— 知識管理 32 在西南稱王，僅僅是吳亞軍創(chuàng)業(yè)初期的階段性目標。從她 2023年就與香港置地聯(lián)姻，與世界 500強企業(yè)共舞，就可以看出她有更大的野心。 吳亞軍聘請第三方普華永道做財務審計，為達成與香港置地的合作鋪路。 2023年 10月，吳亞軍聯(lián)姻世界 500強香港置地，雙方合作投資 40億元，開發(fā) “ 大竹林 ” 國際標準的時尚生活社區(qū)。其時，她十多年來首次公開接受采訪稱，自己將可以在國際化的平臺上，學習在國際規(guī)范下做事，學會把企業(yè)做到更透明，學習先進的管理體系。 吳亞軍表示，龍湖地產(chǎn)的理想是做百年老店。與香港置地合作，長遠的利益超過眼前的利益。如果不通過這樣的形式進行貼身合作，她也無法學到一個屹立 100多年的國際化房企精微的東西。 吳亞軍聯(lián)姻香港置地的真實所圖是與國際接軌。她認為有這樣的合作伙伴，更容易得到海外市場的信任，這將龍湖地產(chǎn)進入國際舞臺的時間表提前了幾年。 在和香港置地接洽后，短短數(shù)月已有 20多個國際級的資金經(jīng)理主動與吳亞軍接觸，這些人都是手握數(shù)十億美元掌控權的超級財團的代言人。香港置地的合作伙伴，如普華永道、摩根士丹利、東亞銀行等對龍湖地產(chǎn)也有了很高的評價。 牽手世界 500強，合作中學習 （三）運營國際化 —— 戰(zhàn)略聯(lián)盟 33 （一）人力資源策略 （二）集團管控策略 （三）資本運作策略 全國擴張階段：怎樣保障全國擴張的成功？ 二 .龍湖的關鍵問題 34 ?人力資源戰(zhàn)略 的形 成 階段 （ 2023以前） ?人力資源戰(zhàn)略 的實施階段 （ 2023~2023） ?人力資源戰(zhàn)略 的控制階段 （ 2023~） ? 人力資源 – 研究未來五年發(fā)展所需人才的素質(zhì)能力， – 確定龍湖特點的人力資源素質(zhì)模型體系 ； – 2023年，將人員標準進一步明確為 “ 有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人 +操心員工 ” ； – 2023年實施 “ 人才本地化 ” 策略 ； – 2023年開始了 “ 仕官生制度 ” ； – 2023年上半年開始 實施 “ 空降兵計劃 ” ， 引入了大批行業(yè)內(nèi)外的頂尖人才 ； ? 公司戰(zhàn)略 – 2023年之前，在重慶深耕細作 – 2023年開始在成都、北京開始了 “ 試驗性擴張 ” 。 – 2023年，開始改建全國化運作的人力資源基礎體系，并用兩年時間不斷完善； – 構建有利于 HR成長的職業(yè)生態(tài) –“ 大公司、小組織 ” 的形成 ； – 2023年在香港上市； – 業(yè)務從 5個城市拓展到13個城市，形成了具有全國化競爭力的公司。 – 2023年，總部搬到北京，開始穩(wěn)步走向全國 – 2023年，上海、西安龍湖成立 （一）龍湖的人力資源戰(zhàn)略歷程 35 人力資源的戰(zhàn)略制定 發(fā)展之初：基于行業(yè)特性及發(fā)展戰(zhàn)略制定人才策略 2023年：面對全國化發(fā)展的挑戰(zhàn)，構建人才素質(zhì)模型 2023年：進一步確定 “ 有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人 +操心員工 ” （一）龍湖的人力資源戰(zhàn)略歷程 36 基于行業(yè)特性及發(fā)展戰(zhàn)略確定龍湖的人才素質(zhì)標準 房地產(chǎn)行業(yè)中，似乎一向以資本實力與土地儲備 “ 論英雄 ” ，眾多企業(yè)終日為尋找資本支持、拿到黃金地塊而到處奔波。但早在扎根重慶時，龍湖便清醒地認識到， “ 人才 ” 才是保證自己在房地產(chǎn)行業(yè)長期健康發(fā)展的關鍵。做出這一判斷，主要基于龍湖對房地產(chǎn)產(chǎn)品的理解和對自身發(fā)展戰(zhàn)略的思考。 房地產(chǎn) 的產(chǎn)品 屬性 工程產(chǎn)品 社會產(chǎn)品 人文產(chǎn)品 金融產(chǎn)品 一幢大樓不僅僅是鋼筋水泥的混合體，而應該具有良好的品質(zhì)和耐久性，龍湖人應具備一定的工程氣質(zhì)，即嚴謹、務實、科學 建筑是文化、歷史的重要載體，龍湖人應具有文化底蘊和人文精神，以更好地體察消費者需求并創(chuàng)造有利于人的發(fā)展和解放的環(huán)境 作為單價動輒上百萬、甚至上千萬的房產(chǎn)而言，金融產(chǎn)品是其第三種屬性，資本、善于投資就成為一個房地產(chǎn)公司必備的能力 房地產(chǎn)產(chǎn)品也是關系百姓生活和社會和諧的一種產(chǎn)品，這就要求龍湖具備基本的社會責任能力 業(yè)態(tài)擴張 從重慶到成都、北京，再到天津、上海、西安等地，龍湖一向堅持以地域化聚焦為核心的發(fā)展戰(zhàn)略，以每一個城市或區(qū)域而不是以全國為競爭單元，進行多業(yè)態(tài)的產(chǎn)品開發(fā)。 從多層到高層、從公寓到別墅、寫字樓到購物中心、從雙限房到豪宅，每種業(yè)態(tài)龍湖都有涉獵并都能做出精品。 龍湖式 戰(zhàn)略 區(qū)域擴張 龍湖式人才： 全面的 綜合的 高素質(zhì) 37 龍湖的戰(zhàn)略 ：自 2023年開始，龍湖開始實施全國化戰(zhàn)略，首先在成都、北京開始了 “ 試驗性擴張 ” 。 龍湖的問題 ：當時的龍湖還是一個地域性公司，人力資源管理基礎不錯但還不完善，人力資源的數(shù)量和質(zhì)量尚不足以支撐一個全國性的發(fā)展。龍湖的人員及組織能力瓶頸主要表現(xiàn)在兩個方面： 第一，雖然員工都非常敬業(yè)，但成熟的中層管理者的數(shù)量及全國化視野相對不足； 第二，雖然溝通能力和執(zhí)行力都很好，但一個跨地域的、集團化運作的組織所必須的系統(tǒng)思考能力相對欠缺。 龍湖的策略 ：首先從人員標準入手，研究確定龍湖未來五年發(fā)展所需人才的素質(zhì)能力。經(jīng)過龍湖上下和咨詢團隊的共同努力，適應龍湖特點的素質(zhì)模型體系應運而生。經(jīng)過一年多的努力，龍湖基本統(tǒng)一了人才標準。 它分別從全員通用素質(zhì)、職能特殊素質(zhì)和領導力素質(zhì)等三個層面詳細定義，并被描述為 “ 可理解、可感知、可操作 ” 的條目，直接用于招聘、培訓、員工發(fā)展等各個方面。 面對全國化發(fā)展的挑戰(zhàn)，構建人才素質(zhì)模型 38 2023年，龍湖在這套素質(zhì)模型的基礎上，從 “ 志存高遠，堅韌踏實 ” 的企業(yè)精神的外延出發(fā)，將人員標準進一步明確為 “ 有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人 +操心員工 ” 。 龍湖的企業(yè)精神： 志存高遠，堅韌踏實 人員標準進一步明確： 有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人 +操心員工（ 2023） “ 有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人 ” 就是不僅僅像職業(yè)經(jīng)理人那樣用 “ 腦和手 ” 工作，而更是在用 “ 心和靈魂 ” 工作；他們像狼一樣有更強烈的求勝欲望和團隊合作意識，善于自我否定，對官僚主義有天然的免疫力。 “ 操心員工 ” 與一般員工的根本區(qū)別在于，他們更善于對客戶、公司、同事和工作用 “ 心 ” ；如果合格員工是跟隨組織運轉(zhuǎn)的齒輪，操心員工就是 “ 帶發(fā)動機的齒輪 ” ；如果合格員工是僅受彈射力、空氣阻力、地心引力影響的 “ 炮彈 ” ，那么 “ 操心員工 ” 就是可以根據(jù)目標變化自動調(diào)整追蹤方向和速度的 “ 巡航導彈 ” 。 ―?操心員工 ’ 是龍湖在第一個十年取得優(yōu)秀業(yè)績的根本原因，而 ‘ 有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人 ’ 將成為龍湖第二個十年取勝的關鍵。 ” ——龍湖 CHO房晟陶 人才素質(zhì)模型 (2023年 ) 進一步明確：有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人 +操心員工 39 人力資源的戰(zhàn)略實施 2023：人才本地化 —— 對房地產(chǎn)特性和自身戰(zhàn)略的深刻洞見 2023：仕官生制度 —— 志存高遠的企業(yè)精神體現(xiàn) 2023：空降兵計劃 —— 業(yè)務快速擴張的需要 （一）龍湖的人力資源戰(zhàn)略歷程 40 自 2023年定義了新的人員標準后，龍湖便對內(nèi)部人力資源的數(shù)量和質(zhì)量進行了詳細盤點。本地區(qū)公司 95％以上的員工，尤其是中高層管理人員，都是本地招聘。 為什么要人才本地化？ 第一， 房地產(chǎn)是一個具有較強地域性特征的行業(yè) ，各地經(jīng)濟、文化發(fā)展的差異也要求地產(chǎn)產(chǎn)品在最終表現(xiàn)形式上會具有較強的地域特征，龍湖要想秉持注重產(chǎn)品細節(jié)的一貫作風而尊重各地區(qū)的不同，需要龍湖在當?shù)亟⒁粋€規(guī)模較大、對本地市場有長期承諾、對本地文化有深刻理解的員工隊伍； 第二 ， “ 人才本地化 ” 從根本上是龍湖的業(yè)務策略所決定的。 龍湖有自己獨特的 “ 多項目 ” 、 “ 多業(yè)態(tài) ” 及 “ 地域化聚焦 ” 策略。 第三， 龍湖是一個胸襟開闊的全國性公司。 龍湖要