【文章內(nèi)容簡介】 屬第三階段即多項目，多業(yè)態(tài)，多區(qū)域發(fā)展。 區(qū)域聚焦，城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模 規(guī)模聯(lián)動 商業(yè)租戶 專業(yè)開發(fā) 住宅開發(fā) +收租物業(yè) 持有 +客戶增值服務(wù) 經(jīng)營模式 ? 追求高利潤，同時兼顧周轉(zhuǎn) ? 以住宅物業(yè)為主，逐步加大商業(yè)比例 ? 商業(yè)項目采取“擇優(yōu)持有，少量出售”的模式 ? 萬達提出了訂單地產(chǎn)模式 ? 商業(yè)地產(chǎn)只租不售 ? 商鋪在銷售之后，重新進行商業(yè)規(guī)劃、整合 ? 租金和住宅提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。 ? 利潤結(jié)構(gòu)：開發(fā)利潤 +租金收入 +資本增值 ? 商業(yè)地產(chǎn)租售并舉 ? 增長方式：物業(yè)開發(fā)帶來近期增長動力，收租物業(yè)的資本增值帶來的長期回報 ? 經(jīng)營風(fēng)險：通過租金帶來相對穩(wěn)定利潤，降低利潤風(fēng)險；抵御市場風(fēng)險的能力提高 選擇最合適自己的戰(zhàn)略方向 構(gòu)建自己的核心能力體系 通過運營體系支撐核心能力的建設(shè)。 龍湖、萬達、華潤案例借鑒 組織架構(gòu) 管控模式 產(chǎn)品系列 標(biāo)桿地產(chǎn)做到的，對 中化方興 的借鑒點 龍湖：實現(xiàn)總部集權(quán)，戰(zhàn)略及運營中心是企業(yè)內(nèi)部最為重要的樞紐 通過 PMO組織體系，調(diào)動職能和資源，達到項目高效運轉(zhuǎn)，達成運營目標(biāo) 萬達： 萬達集團的組織架構(gòu)按照業(yè)務(wù)的發(fā)展流程，進行了更加徹底的調(diào)整，將所有部門劃分入項目前、中、后期三個部分。一個總裁負(fù)責(zé)商業(yè)管理、院線、百貨的管理。 華潤： 商業(yè)委員會下專設(shè)商業(yè)運營線進行商業(yè)管理 龍湖： PMO體系 — “強組織、弱項目”， PMO實現(xiàn)集團與地區(qū)公司有效互動 萬達：采用高度集權(quán)化的管控模式，除部分工程管理和銷售實施放在區(qū)域公司，其它大部分職能由集團總部牢牢把控 華潤： 華潤 6S戰(zhàn)略管理體系構(gòu)成 2023年，華潤在 6S管理體系融入了平衡計分卡的戰(zhàn)略思想 龍湖：三大產(chǎn)品線，即 龍湖天街 —— 大型超區(qū)域及區(qū)域型購物中心 。龍湖星悅薈 —— 社區(qū)型時尚生活中心 。龍湖 MOCO—— 高端精品家居生活館 萬達：商業(yè)即購物廣場，有三代購物廣場，目前如北京萬達屬第三代購物廣場 華潤： 華潤置地 — 萬象城系列 華潤萬家 — 歡樂頌系列 旅游休閑與生活方式 — 五彩城系列 龍湖進軍商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展步驟及產(chǎn)權(quán)管理方式 持有型商業(yè)整體發(fā)展原則： ? 選擇性保留租金價值高或者租金增長快的商業(yè)物業(yè)。 商業(yè)項目選擇原則：組織能力、現(xiàn)金流量、開發(fā)節(jié)奏和團隊迅速取得成功 ?新公司一年內(nèi)謹(jǐn)慎選擇持有型商業(yè)物業(yè)面積比例超過 30%的單個開發(fā)項目； ?新公司一年后兩年內(nèi)，可適當(dāng)選擇在商業(yè)物業(yè)面積在 60%以內(nèi)的單個開發(fā)項目，最好立足于選擇能在本項目實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡的項目； ?新公司三年后可以拿純商業(yè)項目。 龍湖商業(yè)產(chǎn)權(quán)管理即擇優(yōu)持有，少量出售?？? 分享城市經(jīng)濟、地價增長帶來的長期收益。持有物業(yè)為了平衡綜合稅負(fù)水平。 萬達的戰(zhàn)略性決策 —— “ 發(fā)展商業(yè)地產(chǎn) ” ■ 住宅市場激烈的競爭，有限的消費次數(shù)，日益高漲的拿地成本促 使萬達開辟住宅以外的市場 ■ 發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是萬達經(jīng)歷長期摸索實踐最終確定的 在經(jīng)歷了辦電梯廠，開連鎖超市，投資紅酒、藥廠等多種嘗試 后，萬達認(rèn)識到商業(yè)地產(chǎn)既可以提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，雙能使 萬達不脫離主業(yè)，因此發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)成為萬達做大、做強的首選。 ■萬達實行差異化戰(zhàn)略，采用自己特有的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)模式，使自 成在眾多發(fā)展商中脫穎而出最大的提升了企業(yè)形象。 ■萬達在實踐中不斷改進著自己商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式 從單店、組合店、城市綜合體、到如今發(fā)展影院、酒店，無論 是由主動還是被動因素促成，都是萬達對商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)方式的不 斷探索。 目前萬達商業(yè)是第三代購物廣場。 萬達第三代商業(yè)存在問題及應(yīng)對措施 存在問題 巨大資金壓力 為避免出售產(chǎn)權(quán)式小商鋪所帶來的各種問題，萬達第三代產(chǎn)品原則上實行了只租不售的模式。但這給萬達資金帶來巨大壓力。 應(yīng)對措施 REITS（房地產(chǎn)信托基金）：萬達引入麥格理，欲將其 9項資產(chǎn)打包上市，但由于主力店比重大，租金收益水平太低，最終擱淺。 CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）：萬達與麥格理聯(lián)合發(fā)行 美元 CMBS，成為國內(nèi)首例商業(yè)地產(chǎn)抵押證券。 華潤商業(yè)總結(jié) 成功構(gòu)建華潤商業(yè)地產(chǎn)航母，紅色商業(yè)地產(chǎn)王國 商業(yè)資產(chǎn)管理研討 如果商業(yè)物業(yè)由城市綜合體開發(fā)公司開發(fā)完成，那么該資產(chǎn)從產(chǎn)權(quán)角度與商業(yè)管理公司是什么關(guān)系？ 由商業(yè)管理公司向開發(fā)公司購買商業(yè)物業(yè)； 開發(fā)公司分立出單獨的商業(yè)物業(yè)公司，商業(yè)管理公司購買商業(yè)物業(yè)公司股權(quán)（對價為貨幣資金或者其他公司股權(quán)等） 開發(fā)公司長期持有商業(yè)物業(yè)，商業(yè)管理公司向開發(fā)公司租賃商業(yè)物業(yè) 商業(yè)物業(yè)管理公司長期持有商業(yè)物業(yè)，進行運營管理 附件：綜合體分析及香港太古案例 Part 5 綜合體的兩種表現(xiàn)形式 一種是城市形態(tài)的表現(xiàn)，在城市核心區(qū)域為了降低綜合商務(wù)成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場所的獨棟式綜合建筑體； 另一種是經(jīng)濟形態(tài)的表現(xiàn)，隨著項目開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨立場所，并通過一個連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨立式的建筑綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個建筑體內(nèi)聚集多種功能的獨棟式建筑綜合體，顯得更為經(jīng)濟、專業(yè)和實用。 綜合體（ plex） 附件：綜合體分析及香港太古廣場案例 綜合體的特點 ? 是一種城市設(shè)計的縮影，較小依賴其他配套、其自身功能互相補充，而且能夠互相支撐； ? 一般位于城市中心區(qū)域； ? 能有效的解決城市中交通等方面的壓力； ? 向業(yè)態(tài)互動、功能復(fù)合化、使用全時段的方向發(fā)展； ? 多種功能有機匹配，可以減少投資風(fēng)險； ? 一般規(guī)模較大，投資較高，經(jīng)濟風(fēng)險大； ? 對建筑設(shè)計要求較高。 綜合體（ plex） 附：綜合體與單功能物業(yè)的比較 比較因素 綜合體 單功能物業(yè) 功能 復(fù)合性、適應(yīng)性 單一性 區(qū)位 一般在城市核心區(qū)域 根據(jù)功能確定 建筑形式 多樣化 單一 投資風(fēng)險 較小 較大 總投資 一般較大 相對較小 經(jīng)濟風(fēng)險 較大 較小 客戶來源 具有自我寄生功能，部分來 自于內(nèi)部 全部來自于外部 客戶活動 體驗式的 目的性的 客戶綜合使用成本 較小 較大 綜合體（ plex） Hotel 酒店 Office 辦公 Shopping 商業(yè) Apartment 居住 Complex Traffic 交通 Exhibition 展覽 Entertainment 文娛 Restaurant 餐飲 綜合體是將城市中商業(yè) /辦公 /居住 /旅店 /展覽 /餐飲 /會議 /文娛 /交通等城市生活空間的三項以上進行組合 都市綜合體分析（ plex） 商業(yè) 辦公 酒店 公寓 ?相互支持關(guān)系 ?相互要求 ?標(biāo)志性 ?定義檔次 ?為商業(yè)和酒店帶來潛在客戶 ?大堂可以與酒店共享 ?承擔(dān)某種社會職能 ?形成完善配套、信息平臺 ?個體差異所在、活力的核心 ?利用其它功能 價值最大化 ?補充其它功能 ?現(xiàn)金流來源 ?商業(yè)的檔次要求 ?不影響辦公、酒店的大堂和昭示性 ?公寓可輕松享有酒店服務(wù)和配套設(shè)施，共享辦公辦來的客戶。 ?公寓在面積、服務(wù)功能上要和酒店形成分工和差異（重視中長期居住者需求）。 綜合體（ plex） 各部分功能的相互關(guān)系 模式 1 均衡發(fā)展的模式 模式 3 以酒店為核心功能的發(fā)展模式 模式 4 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 Complex =hotel+office+shopping+apartment+…… Complex =office (主 ) +apartment(次 ) + …… Hotel Shopping Complex = hotel(主 ) +apartment(次 ) + …… Office Shopping Complex =shopping (主 ) + …… Office Hotel Shopping 綜合體發(fā)展的四種模式 模式 2 以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 案例（香港太古廣場） 模式 a：各項功能均衡發(fā)展 位于香港及九龍 (荃灣 )兩條地鐵線的交匯點 甲級寫字樓 +頂級購物中心 +五星級酒店 +頂級酒店式公寓 定位為 —— 香港最頂級的綜合體物業(yè) 案例（香港太古廣場） 關(guān)鍵驅(qū)動因素 ?提供 24小時房間餐飲服務(wù) /洗衣服 /中央冷氣調(diào)節(jié) ?可使用港麗酒店的游泳池 /健體中心及商務(wù)中心海景 ? 套房面積定位 56平米 /110平米 /245平米 ?高層單位面海景的酒店式公寓適當(dāng)加大公寓面積（ 315平米） ?太古購物廣場匯集國際名流 ?會議展覽中心使 Tri—Me成為香港時尚發(fā)布場 ?金鐘電影院引領(lǐng)港島娛樂文化 ?高檔餐飲品牌店以及融入商場各角落的咖啡休閑吧 商業(yè) —— 太古廣場為中環(huán)地區(qū)的時尚品牌與活力中心 ?多家五星級商務(wù)酒店 +高級酒店式公寓使 Tri— Me成為夜間中環(huán)的活力中心 ?各功能空間相互連通 /延展了共享空間 ?統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達成了最大化的資源共享 酒店 —— 通過國際五星級酒店及國際品牌商場建構(gòu)綜合體價值標(biāo)桿 酒店式公寓 —— 星級物管 +多產(chǎn)品組合 附件：開發(fā)社區(qū)商業(yè)專題研究 Part 6 盡可能達到住戶、商戶和開發(fā)商三方利益的均衡 核心是在不損失或少損失開發(fā)商利益的前提下讓商家賺錢，賺錢的前提是滿足客戶需求 商戶 住戶 開發(fā)商 商戶賺錢才能繼續(xù)經(jīng)營 社區(qū)成熟，住戶才能舒心 住戶滿意，開發(fā)商才能賺錢 開發(fā)社區(qū)商業(yè)的原則 業(yè)態(tài) +規(guī)劃 合作 達到社區(qū)商業(yè)成功 節(jié)奏 客戶需求 商家需求 開發(fā)社區(qū)商業(yè)邏輯 客戶對社區(qū)商業(yè)的需求包括“滿足基本生活，提升生活質(zhì)量及休閑游憩”等三類，獨立主城的郊區(qū)大盤需同時具備以上功能 社區(qū)商業(yè) 滿足基本生活功能 提高生活質(zhì)量功能 休閑游憩功能 資料來源： 2023年北京社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)如何定位 /小組分析 客戶提及率 50% 20%客戶提及