【正文】 ，需在 2公里的客戶消費(fèi)半徑內(nèi)研究已有的商業(yè)布置，以確定社區(qū)的具體商業(yè)職能 步行 5分鐘 步行 10分鐘 騎車 15分鐘 步行 5分鐘到達(dá) “ 便利店 ” ，約 300m 步行 10分鐘到達(dá)超市和餐飲店，約 500m 騎車 15分鐘到達(dá)購(gòu)物中心 住戶 便利店 超市 /餐飲店 購(gòu)物中心 業(yè)態(tài) +規(guī)劃 合作 達(dá)到社區(qū)商業(yè)成功 節(jié)奏 客戶需求 商家需求 開發(fā)社區(qū)商業(yè)邏輯 配套內(nèi)容 商家需求 客戶需求 開發(fā)商態(tài)度 滿足基本生活功能 （基本需求） 超市 能銜接上班或回家的動(dòng)線 一定的居民量（ 500戶起） 有聚客點(diǎn) 能見度好 停車方便，停車位充足 步行距離 1015分鐘 商品品種齊全 商品品質(zhì)保證 商品價(jià)格合理（ 177。 深圳萬(wàn)科城采用集中商業(yè)和商業(yè)街的規(guī)劃模式，并集中布置，對(duì)小區(qū)外開放，是城花系列商業(yè)的成功案例 注： 深圳萬(wàn)科城在興建初期屬于四季，目前已演變?yōu)槌腔?/肖大訪談 /小組分析 組合：塊狀 +帶狀的組合，便于業(yè)態(tài)布局 道路：商業(yè)及道路向外開放，吸引客流 節(jié)點(diǎn)：景觀與商業(yè)結(jié)合，形成客戶聚集點(diǎn) 區(qū)隔：商業(yè)獨(dú)立布置，住宅商業(yè)有效區(qū)隔 住宅 住宅 ? 萬(wàn)科城案例 塊狀 商業(yè) 有利于加強(qiáng)商家的集聚功能，讓客戶感受到“場(chǎng)域效應(yīng)” ；條狀商業(yè)便于布置商業(yè)街，將購(gòu)物與休閑結(jié)合在一起 塊狀商業(yè)（集中商業(yè)） 帶狀商業(yè) ? 萬(wàn)科城案例 對(duì)外開放的商業(yè)及道路系統(tǒng)有利于吸引外部客戶，使社區(qū)商業(yè)演變?yōu)榉?wù)于周邊的區(qū)域級(jí)商業(yè)，為商家吸引足夠的客流 華為 新天下 華為 新天下 萬(wàn)科城 ? 萬(wàn)科城案例 ? 萬(wàn)科城案例 商業(yè) 休閑 商業(yè)區(qū)和休閑區(qū)的集中布置進(jìn)一步強(qiáng)化聚集客流作用，成為焦點(diǎn)；客戶購(gòu)物消費(fèi)的同時(shí)獲得休閑享受，提升社區(qū)商業(yè)檔次 規(guī)劃分析 實(shí)景照片 ? 萬(wàn)科城案例 ? 萬(wàn)科城案例 社區(qū)商業(yè)獨(dú)立布置有效區(qū)隔了商業(yè)和住宅，同時(shí)保證了社區(qū)內(nèi)多數(shù)業(yè)主能夠在 10分鐘內(nèi)步行至商業(yè)中心 商業(yè)中心 300米 500米 資料來(lái)源：購(gòu)物步行距離 300米很近， 300~500米適中， 500~700米較遠(yuǎn)， 700米很遠(yuǎn) ? 萬(wàn)科城案例 ? 萬(wàn)科城案例 業(yè)態(tài) 主要商家 面積總計(jì) 滿足基本生活功能 （基本需求） 超市 華潤(rùn)萬(wàn)家 5435 便利店 萬(wàn)店通、一致藥店、博士眼鏡、萬(wàn)果園等 提高生活質(zhì)量功能 （品質(zhì)需求） 餐飲 丹桂軒， KFC ，湘江老櫥，關(guān)東風(fēng)，名典咖啡，肥牛府，巴蜀滋味軒 , 印度餐廳等 8083 裝修家居 百安居、北新裝飾、雅蘭床褥等 1573 社區(qū)服務(wù) 中國(guó)銀行、柯達(dá)沖印、小白兔干洗等 315 地產(chǎn)中介 中原、中聯(lián)、創(chuàng)輝、萬(wàn)科租賃、世聯(lián)等 休閑游憩功能 （游憩需求） 服飾精品 貝麗童裝、三王四木、芬怡內(nèi)衣、萬(wàn)盛鞋業(yè)等 543 休閑娛樂(lè) 雪天使、亞文萊爾、月亮灣足浴等 473 美容美發(fā) 自然美、發(fā)軒名店、克麗緹娜、靚點(diǎn)、神采等 1139 音像 久美書店、眾音音像 培訓(xùn)、旅游 平安保險(xiǎn)、機(jī)票、語(yǔ)言培訓(xùn)、藝術(shù)培訓(xùn)等 306 ? 萬(wàn)科城案例 萬(wàn)科城的業(yè)態(tài)涵蓋“基本需求”、“品質(zhì)需求 ” 及”游憩需求”，業(yè)態(tài)齊全豐富，成功輻射到社區(qū)周邊地區(qū) ? 萬(wàn)科城案例 通過(guò)業(yè)態(tài)控制，形成了以餐飲為核心特色的街區(qū)，使萬(wàn)科城的社區(qū)商業(yè)與周邊商業(yè)及其他社區(qū)商業(yè)區(qū)隔開來(lái) 餐飲 丹桂軒； KFC ； 湘江老櫥； 關(guān)東風(fēng)； 名典咖啡； 肥牛府； 巴蜀滋味軒； 印度餐廳 必勝客等 ? 萬(wàn)科城案例 ? 萬(wàn)科城案例 規(guī)劃讓商圈升級(jí)，規(guī)劃上需要注意 “集中布置”和“對(duì)外開放”，通過(guò)業(yè)態(tài)組合讓社區(qū)商業(yè)成為區(qū)域級(jí)商業(yè) 商圈級(jí)別 商業(yè)價(jià)值 社區(qū)型商圈 區(qū)域型商圈 區(qū)級(jí)商圈 市級(jí)商圈 〃 規(guī)劃讓商圈升級(jí) ? 萬(wàn)科城案例 根據(jù)客戶需求確定小區(qū)業(yè)態(tài)，并分期進(jìn)行統(tǒng)籌分配 規(guī)劃上注意“基本需求”、“品質(zhì)需求”、“游憩需求”直接的組合 規(guī)劃上需考慮后期招商組合 ? 萬(wàn)科城案例小結(jié) 開發(fā)社區(qū)商業(yè)邏輯 業(yè)態(tài) +規(guī)劃 合作 達(dá)到社區(qū)商業(yè)成功 節(jié)奏 客戶需求 商家需求 根據(jù)住宅的開發(fā)階段合理安排商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)體量是社區(qū)商業(yè)成功的關(guān)鍵；郊區(qū)大型樓盤需配備 /人商業(yè) 商業(yè)業(yè)態(tài)、進(jìn)度與入住之間匹配 商業(yè)規(guī)模與住宅規(guī)模匹配 ? 業(yè)態(tài)配比在項(xiàng)目不同階段也是不同的。 龍湖組織架構(gòu)是集團(tuán)公司和城市公司。 ，住宅和商業(yè)的比例關(guān)系是什么樣的？ 龍湖住宅底商的自持與出售的比例為 7： 3，住宅與商業(yè)（商鋪和寫字樓）的比例為1： 1 補(bǔ)充內(nèi)容 龍湖的營(yíng)銷體系和營(yíng)銷費(fèi)用是分為兩大塊，集團(tuán)和地方都會(huì)進(jìn)行不同程度的投入。 2023年，重慶市觀音橋區(qū)域，開始打造龍湖北城天街。 ? 另外要考慮到社區(qū)的入住率，人口特征，開放性社區(qū)還是封閉性社區(qū)等 在住宅開發(fā)的前期，適度低配有利于商業(yè)成熟；在住宅開發(fā)中后期，適度高配有利于形成大規(guī)模的商業(yè)中心，提高等級(jí) 人數(shù) (戶數(shù) *3） 商業(yè)面積 適配 低配 一期 二期 三期 四期 N期 高配 /人 商業(yè)體量的大小要配合項(xiàng)目的開發(fā)周期，根據(jù)住戶需求量確定商業(yè)體量 ? 鳳凰城一期開盤的時(shí)候，由于事先預(yù)計(jì)到社區(qū)較大，內(nèi)部交通不便，首先修建了交通中心，此外還配建了 10000平米的商業(yè)，并于一期客戶入住時(shí)就投入了運(yùn)營(yíng) ?盡管由于這部分商業(yè)開業(yè)較早，管理沒有經(jīng)驗(yàn)，但滿足了客戶必需的生活需求，其中最受客戶青睞的部分就是大約 1000平米的超市 ? 隨著社區(qū)建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大，又在東大門修建了規(guī)模 18000平方米的商業(yè)街，用以填補(bǔ)商業(yè)配套的不足 ? 按照大約 10萬(wàn)人口入住的標(biāo)準(zhǔn)估計(jì)，碧桂園在一期商業(yè)中心附近預(yù)留了大片用地 ?隨著超過(guò)萬(wàn)畝社區(qū)的逐漸成熟，碧桂園計(jì)劃利用預(yù)留地修建規(guī)模超過(guò) 20230平方米的超市，并配建其它相關(guān)商業(yè)設(shè)施 資料來(lái)源：碧桂園銷售中心商業(yè)部訪談 初期 中期 后期 項(xiàng)目開發(fā)周期 碧桂園鳳凰城 10000畝，人口 10萬(wàn)， 3萬(wàn)多戶，最早有約 1000平方的超市，后來(lái)有了大約 2023平方。其次，為招商銀行、廣東發(fā)展銀行等； 2) 柜臺(tái)業(yè)務(wù)：應(yīng)提供存取款業(yè)務(wù)、轉(zhuǎn)賬匯款、水電繳交、辦理貸款還貸業(yè)務(wù)、基金等投資業(yè)務(wù)等； 3) ATM機(jī)：應(yīng)有存款、取款、存折打印、羊城通或深圳通充值等基本業(yè)務(wù)；保證機(jī)器的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)、及時(shí)報(bào)修、有足夠的現(xiàn)金可?。ㄗⅲ?ATM機(jī)個(gè)數(shù)需求不明顯）； 4) 安全性：應(yīng)提供銀行內(nèi)的安全性保障設(shè)施、監(jiān)控設(shè)備，并保證 ATM機(jī)之間的距離等； 商家需求（藥店） ：藥店配套與否取決社區(qū)周邊的配套現(xiàn)狀 前提條件： 具體要求： ?社區(qū)周邊沒有，則配； ?返租，控制業(yè)態(tài) 【 藥店 】 1) 位置：控制在步行 10分鐘距離內(nèi)； 2) 品牌：應(yīng)是連鎖平價(jià)藥房，以藥店的品牌來(lái)保證產(chǎn)品的質(zhì)量； 3) 質(zhì)量：應(yīng)以知名品牌為主，而非銷售自有品牌、不知名品牌商品；藥品的生產(chǎn)日期在合理范圍內(nèi)，離過(guò)期時(shí)間近不可接受； 4) 品種：絕大多數(shù)常用藥，如感冒、消炎、胃藥、外用藥等；應(yīng)確保提供兒童用藥； 5) 服務(wù)：宜有醫(yī)師駐店；有 24小時(shí)經(jīng)營(yíng)窗口；可以用醫(yī)?？?； 業(yè)態(tài) +規(guī)劃 合作 達(dá)到社區(qū)商業(yè)成功 節(jié)奏 客戶需求 商家需求 開發(fā)社區(qū)商業(yè)邏輯 社區(qū)商業(yè) 規(guī)劃類型 多個(gè)小集中商業(yè) +商業(yè)街 純商業(yè)街 規(guī)劃：社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃包括三種主要形式 大型集中商業(yè) +商業(yè)街 大型集中商業(yè)作為綜合性商場(chǎng)或大型超市的備選地，聚集社區(qū)及周邊消費(fèi)人流 利用商業(yè)街布置日常生活類及休閑類商業(yè)，利用大型商業(yè)聚集的人流消費(fèi) 適合于成熟期的郊區(qū)盤或市區(qū)的大型盤。 華潤(rùn)商業(yè)總結(jié) 成功構(gòu)建華潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)航母，紅色商業(yè)地產(chǎn)王國(guó) 商業(yè)資產(chǎn)管理研討 如果商業(yè)物業(yè)由城市綜合體開發(fā)公司開發(fā)完成，那么該資產(chǎn)從產(chǎn)權(quán)角度與商業(yè)管理公司是什么關(guān)系？ 由商業(yè)管理公司向開發(fā)公司購(gòu)買商業(yè)物業(yè)； 開發(fā)公司分立出單獨(dú)的商業(yè)物業(yè)公司，商業(yè)管理公司購(gòu)買商業(yè)物業(yè)公司股權(quán)（對(duì)價(jià)為貨幣資金或者其他公司股權(quán)等） 開發(fā)公司長(zhǎng)期持有商業(yè)物業(yè)，商業(yè)管理公司向開發(fā)公司租賃商業(yè)物業(yè) 商業(yè)物業(yè)管理公司長(zhǎng)期持有商業(yè)物業(yè)，進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理 附件：綜合體分析及香港太古案例 Part 5 綜合體的兩種表現(xiàn)形式 一種是城市形態(tài)的表現(xiàn)，在城市核心區(qū)域?yàn)榱私档途C合商務(wù)成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場(chǎng)所的獨(dú)棟式綜合建筑體； 另一種是經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn)，隨著項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨(dú)立場(chǎng)所，并通過(guò)一個(gè)連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨(dú)立式的建筑綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個(gè)建筑體內(nèi)聚集多種功能的獨(dú)棟式建筑綜合體，顯得更為經(jīng)濟(jì)、專業(yè)和實(shí)用。 萬(wàn)達(dá)的戰(zhàn)略性決策 —— “ 發(fā)展商業(yè)地產(chǎn) ” ■ 住宅市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，有限的消費(fèi)次數(shù)，日益高漲的拿地成本促 使萬(wàn)達(dá)開辟住宅以外的市場(chǎng) ■ 發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是萬(wàn)達(dá)經(jīng)歷長(zhǎng)期摸索實(shí)踐最終確定的 在經(jīng)歷了辦電梯廠，開連鎖超市，投資紅酒、藥廠等多種嘗試 后，萬(wàn)達(dá)認(rèn)識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)既可以提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，雙能使 萬(wàn)達(dá)不脫離主業(yè)，因此發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)成為萬(wàn)達(dá)做大、做強(qiáng)的首選。一個(gè)總裁負(fù)責(zé)商業(yè)管理、院線、百貨的管理。el時(shí)尚生活百貨（約 2萬(wàn)平方米）；首次進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地的百貨公 司，開創(chuàng)了個(gè)性化女性消費(fèi)環(huán)境。 華潤(rùn)置地 全部 產(chǎn)品線 華潤(rùn)置地 —萬(wàn)象城系列 ——國(guó)際化及高端形象定位，開發(fā)城市綜合體 華潤(rùn)萬(wàn)家 — 歡樂(lè)頌系列 —— 鎖定家庭型消費(fèi)客群，定位區(qū)域型購(gòu)物中心 旅游休閑與生活方式 — 五彩城 系列 —— 倡導(dǎo)快樂(lè)及體驗(yàn)式消費(fèi)，生活方式的休閑化 代表性商業(yè)項(xiàng)目 Part A深圳華潤(rùn)中心 功能定位：集零售、餐飲、娛樂(lè)、辦公、酒店、居住等 功能于一體的標(biāo)志性 “ 都市綜合體 ” 占地面積：近 10萬(wàn)平方米 總建筑面積： 55萬(wàn)平方米 總投資：逾 40億港元 物業(yè)組合：一期萬(wàn)象城、 華潤(rùn)大廈，二期項(xiàng)目包括超五 星級(jí)酒店、酒店式公寓、國(guó)際商