【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ：（ 2023年 6月初 7月 5日）開盤強(qiáng)銷期：（ 2023年 7月 6日 9月中旬）銷售保溫期：（ 2023年 9月底 10月中旬）第二批次銷售：（ 2023年 10月中旬 11月底）持續(xù)銷售期：（ 2023年 12月 2023年春節(jié)前）二期產(chǎn)品蓄水：（ 2023年 3月 4月初）推廣主線 —— 營(yíng)銷推廣周期推廣主線 —— 各周期推廣方向形象導(dǎo)入期、蓄水期推廣目標(biāo)：?為項(xiàng)目確立不同的產(chǎn)品性格。?將項(xiàng)目的 獨(dú)特品位和市場(chǎng)推廣口號(hào) 于推廣中向市場(chǎng)強(qiáng)力推出。廣告主題表現(xiàn)：?登陸人生大境界 ……?“豪景峰匯，華彩時(shí)光！ ”現(xiàn)場(chǎng)達(dá)成條件：西溪沿岸會(huì)所（先期作為售樓處）實(shí)現(xiàn)功能化，銷售道具到位，銷售人員進(jìn)場(chǎng)推廣主線 —— 各周期推廣方向開盤強(qiáng)銷期推廣目標(biāo)：?訴求現(xiàn)場(chǎng)熱銷氛圍，促進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)成交。?訴求產(chǎn)品規(guī)劃中的高尚景致、享樂功能和細(xì)膩品質(zhì)，進(jìn)一步深化產(chǎn)品認(rèn)知。廣告主題表現(xiàn)：?不到巴黎，一樣可以享受左岸！?500米西溪公園玉帶環(huán)腰， 5000米江山勝景登高俯攬！現(xiàn)場(chǎng)達(dá)成條件：樣板區(qū)完成，實(shí)品樣板間裝修完成。推廣主線 —— 各周期推廣方向保溫期推廣目標(biāo)：?訴求進(jìn)一步深化項(xiàng)目定位、深化城市版塊未來(lái)規(guī)劃的宣傳。?聯(lián)合政府相關(guān)部門，發(fā)布中橋高端城市版塊的規(guī)劃實(shí)施時(shí)間及內(nèi)容，讓消費(fèi)者加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目及區(qū)域的認(rèn)同。廣告主題表現(xiàn)：?潤(rùn)東半島國(guó)際社區(qū)，香榭大道正式開街！?熱烈祝賀 “時(shí)尚中橋 ”，區(qū)域發(fā)展研討會(huì)隆重召開！現(xiàn)場(chǎng)達(dá)成條件：商業(yè)建筑內(nèi)外飾完成，招商工作展開，沿河休閑景觀運(yùn)動(dòng)設(shè)施實(shí)現(xiàn)功能化，現(xiàn)場(chǎng) SP活動(dòng)展開。市場(chǎng)環(huán)境研究地塊特征研究?jī)r(jià)值核心體系營(yíng)銷體系建設(shè)推廣主線經(jīng)濟(jì)測(cè)算商業(yè)及配比分析項(xiàng)目平面廣告展示經(jīng)濟(jì)測(cè)算 —— 價(jià)格體系的確定依據(jù)權(quán)重法初步確定本項(xiàng)目住宅價(jià)格現(xiàn)狀根據(jù)消費(fèi)者住宅購(gòu)買行為的產(chǎn)品要素，以及成都區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者購(gòu)買因素的主要選擇因素及比例，初步確定影響本版塊內(nèi)物業(yè)價(jià)格及消費(fèi)者購(gòu)買行為的權(quán)重比例如下：區(qū)域、交通情況 權(quán)重 20 開發(fā)商品牌、信譽(yù) 權(quán)重 5戶型、建筑質(zhì)量 權(quán)重 20 價(jià)格修正 權(quán)重 20 小區(qū)規(guī)劃、園林 權(quán)重 15 周邊環(huán)境 權(quán)重 10升值潛力 權(quán)重 10經(jīng)濟(jì)測(cè)算 —— 價(jià)格體系的確定按照各主要項(xiàng)目在權(quán)重 100情況下的算術(shù)平均值得出項(xiàng)目目前的合理均價(jià)約 2385元 /平米左右！ 權(quán)重 100時(shí)價(jià)格指數(shù)2385 2400240023002600價(jià)格現(xiàn)狀（元 /平米）7067756875權(quán)重合計(jì)87867升值潛力（ 10）56868周邊環(huán)境（ 10）13912107園林、規(guī)劃（ 15）43323開發(fā)商（ 5）1416191517價(jià)格修正（ 20）1613151514戶型、建筑（ 20）1013101419區(qū)域、交通（ 20）潤(rùn)東半島國(guó)際南城領(lǐng)地神龍時(shí)代晶華濱江麗景正元明珠典型項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算 —— 價(jià)格體系的確定依據(jù)土地增值法初步預(yù)期本項(xiàng)目 08年 7月開盤銷售均價(jià)按照 07年 6月后，市區(qū)主要住宅用地（容積率 ）成交價(jià)格?？梢?初步估計(jì)本項(xiàng)目住宅部分土地現(xiàn)值約 90120萬(wàn) /畝；252。 按照 樓面地價(jià) /住宅現(xiàn)價(jià) =430/2385= 比值不變的原則252。 結(jié)合前文分析，本區(qū)域土地價(jià)格成長(zhǎng)速度約為每年 100%，252。 從現(xiàn)在估計(jì) 08年 7月土地價(jià)格成長(zhǎng)速度 %，則樓面地價(jià)成長(zhǎng)速度為 25%（按容積率 計(jì)算）252。 由此得出 08年 7月本項(xiàng)目 開盤預(yù)期均價(jià)約為 2980元 /平米！如果按照項(xiàng)目 2年銷售期內(nèi)整體均價(jià)較開盤均價(jià)提高 10%，則 項(xiàng)目整體均價(jià)可望達(dá)到 3280元 /平米！經(jīng)濟(jì)測(cè)算 —— 開發(fā)利潤(rùn)測(cè)算稅費(fèi)內(nèi)含 5%開發(fā)稅費(fèi)； 6%土地增值稅預(yù)繳；及 2%營(yíng)銷成本等 //合計(jì)5 %開發(fā)稅費(fèi)及管理 營(yíng)銷4 公共設(shè)施及報(bào)建 費(fèi)3　 //建筑安裝工程及 設(shè)備費(fèi)2 土地成本1地面層單方成本取費(fèi)金額取費(fèi)數(shù)量取費(fèi)單位項(xiàng)目編號(hào)項(xiàng)目開發(fā)成本%%/ 67綠化率建筑密度地下車位總建筑 面積地面層總建筑面 積容積率占地面積基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以市場(chǎng)現(xiàn)價(jià) 2385元 /平米測(cè)算經(jīng)濟(jì)測(cè)算 —— 開發(fā)利潤(rùn)測(cè)算%%%%利潤(rùn)變動(dòng)幅度%%%%銷售利潤(rùn)率%%%%成本變動(dòng)率項(xiàng)目成本變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)算%%%%利潤(rùn)變動(dòng)幅度%%%%銷售利潤(rùn)率%%%%價(jià)格變動(dòng)率銷售價(jià)格變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)算項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力%% 風(fēng)險(xiǎn)平衡點(diǎn)銷售利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)額項(xiàng)目盈利能力 //合計(jì)3 0 地下車位2 地面建筑1銷售總價(jià)銷售數(shù)量銷售單價(jià)項(xiàng)目編號(hào)銷售收益經(jīng)濟(jì)測(cè)算 —— 開發(fā)利潤(rùn)測(cè)算稅費(fèi)內(nèi)含 5%開發(fā)稅費(fèi)； 6%土地增值稅預(yù)繳；及 2%營(yíng)銷成本等以開盤預(yù)期均價(jià) 2980元 /平米測(cè)算 //合計(jì)5 %開發(fā)稅費(fèi)及管理營(yíng) 銷4 公共設(shè)施及報(bào)建費(fèi)3　 //建筑安裝工程及設(shè) 備費(fèi)2 土地成本1地面層單方成本取費(fèi)金額取費(fèi)數(shù)量取費(fèi)單位項(xiàng)目編號(hào)項(xiàng)目開發(fā)成本%%/ 67綠化率建筑密度地下車位總建筑面積地面層總建筑面積容積率占地面積基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)測(cè)算 —— 開發(fā)利潤(rùn)測(cè)算%%%%利潤(rùn)變動(dòng)幅度%%%%銷售利潤(rùn)率%%%%成本變動(dòng)率項(xiàng)目成本變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)算%%%%利潤(rùn)變動(dòng)幅度%%%%銷售利潤(rùn)率%%%%價(jià)格變動(dòng)率銷售價(jià)格變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)算項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力%% 風(fēng)險(xiǎn)平衡點(diǎn)銷售利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)額項(xiàng)目盈利能力 //合計(jì)3 0 地下車位2 地面建筑1銷售總價(jià)銷售數(shù)量銷售單價(jià)項(xiàng)目編號(hào)銷售收益經(jīng)濟(jì)測(cè)算 —— 開發(fā)利潤(rùn)測(cè)算稅費(fèi)內(nèi)含 5%開發(fā)稅費(fèi)； 6%土地增值稅預(yù)繳；及 2%營(yíng)銷成本等以整體預(yù)期均價(jià) 3280元 /平米測(cè)算 //合計(jì)5 %開發(fā)稅費(fèi)及管理營(yíng) 銷4 公共設(shè)施及報(bào)建費(fèi)3　 //建筑安裝工程及設(shè) 備費(fèi)2 土地成本1地面層單方成本取費(fèi)金額取費(fèi)數(shù)量取費(fèi)單位項(xiàng)目編號(hào)項(xiàng)目開發(fā)成本%%/ 67綠化率建筑密度地下車位總建筑面積地面層總建筑面積容積率占地面積基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)測(cè)算 —— 開發(fā)利潤(rùn)測(cè)算%%%%利潤(rùn)變動(dòng)幅度%%%%銷售利潤(rùn)率%%%%成本變動(dòng)率項(xiàng)目成本變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)算%%%%利潤(rùn)變動(dòng)幅度%%%%銷售利潤(rùn)率%%%%價(jià)格變動(dòng)率銷售價(jià)格變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)算項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力%% 風(fēng)險(xiǎn)平衡點(diǎn)銷售利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)額項(xiàng)目盈利能力 //合計(jì)3 0 地下車位2 地面建筑1銷售總價(jià)銷售數(shù)量銷售單價(jià)項(xiàng)目編號(hào)銷售收益經(jīng)濟(jì)測(cè)算 —— 開發(fā)利潤(rùn)測(cè)算本項(xiàng)目由于在土地成本中擁有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)，在物業(yè)全部售出的前提下，項(xiàng)目銷售利潤(rùn)預(yù)期最高可望達(dá) ；銷售利潤(rùn)率達(dá)到 %由于土地成本具有優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目贏利指標(biāo)較好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)！注：本測(cè)算僅為贏利指標(biāo)靜態(tài)測(cè)算，未包括項(xiàng)目的資金成本。經(jīng)濟(jì)測(cè)算 —— 推廣總成本銷售總金額預(yù)估高層住宅整體均價(jià)按照開盤預(yù)期的 2980元 /平米，則項(xiàng)目總銷售金額為： 59898萬(wàn)元推廣費(fèi)用預(yù)估按銷售金額 %取值則推廣期內(nèi)總推廣費(fèi)用約為： 600萬(wàn)考慮到項(xiàng)目整體分三期銷售，可初步按 3期推廣費(fèi)用 40%： 30%： 30%分配則 初步確定項(xiàng)目 1期推廣費(fèi)為： 240萬(wàn) （含前期預(yù)熱期推廣費(fèi)用）注：本費(fèi)用為狹義推廣費(fèi)，指報(bào)版、銷售道具制作、 SP活動(dòng)、戶外、包裝等直接為銷售服務(wù)的推廣費(fèi)用，不包含銷售人員工資、提成、銷售處裝修、裝飾、銷售現(xiàn)場(chǎng)維護(hù)、水電費(fèi)等。經(jīng)濟(jì)測(cè)算 —— 費(fèi)用支出計(jì)劃預(yù)計(jì)銷售周期為 12個(gè)月（內(nèi)含 2個(gè)月形象導(dǎo)入和 1個(gè)月前期蓄水期）時(shí)間為 2023年 5月至 2023年春節(jié)前。但營(yíng)銷推廣費(fèi)用是從 2023年 4月開始投入（戶外廣告發(fā)布、車身、前期設(shè)計(jì)等）。經(jīng)濟(jì)測(cè)算 —— 費(fèi)用支出計(jì)劃確保項(xiàng)目整體推廣費(fèi)用為總銷售額的 %，一期 240萬(wàn)（含前期預(yù)熱期推廣費(fèi)用）項(xiàng)目一期推廣各周期銷售任務(wù)與周期推廣費(fèi)用比：（ 2023年 4月 —2023 年春節(jié)）預(yù)期銷售面積 8萬(wàn)平米1015%2023年 12月 2023年春節(jié)前持續(xù)銷售期30無(wú)2023年 2月 3月初二期產(chǎn)品蓄水6030%2023年 10月中旬 11月底第二批次銷售1015%2023年 9月底 10月中旬銷售保溫期6025%2023年 7月 6日 9月中旬開盤強(qiáng)銷期4015%2023年 6月初 7月 5日客戶蓄水期30無(wú)2023年 5月初 –08 年 5月底形象導(dǎo)入期周期推廣費(fèi)用預(yù)算（萬(wàn)元）銷售任務(wù)（累加）時(shí)間周期經(jīng)濟(jì)測(cè)算 —— 各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算戶外導(dǎo)視戶外廣告牌： 40萬(wàn)（根據(jù)地段和大小及發(fā)布時(shí)間分階段發(fā)布）路名牌： 15萬(wàn)（根據(jù)銷售階段分批次發(fā)布于市區(qū)各主要路口）道旗導(dǎo)識(shí)： 5萬(wàn) （根據(jù)各銷售階段分批次使用）工地圍墻及看房動(dòng)線包裝： 10萬(wàn)（根據(jù)各銷售階段分批次使用）現(xiàn)場(chǎng)廣告牌： 10萬(wàn)（根據(jù)各銷售階段分批次更換）共計(jì) 80萬(wàn)，占總狹義推廣費(fèi)用的 33%經(jīng)濟(jì)測(cè)算 —— 各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算銷售道具整體模型： 10萬(wàn)（ 8000元 /平米，計(jì) 20平米）分體模型： 6萬(wàn)（ 6000元 /個(gè)，計(jì) 10個(gè)）宣傳資料與促銷禮品： 14萬(wàn)（樓書 10萬(wàn)， DM單、房型單頁(yè)、銷售海報(bào)等計(jì) 4萬(wàn)）售樓中心軟裝： 15萬(wàn)共計(jì) 45萬(wàn)，占總狹義推廣費(fèi)用的 %經(jīng)濟(jì)測(cè)算 —— 各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算輔助媒體渠道樓宇廣告： 10萬(wàn)；廣播： 5萬(wàn)；共計(jì) 15萬(wàn)，占總狹義推廣費(fèi)用的 %報(bào)版廣告10萬(wàn)20%其它媒體（夾報(bào)、派發(fā)單頁(yè)等）50萬(wàn)40%廣安日?qǐng)?bào)單價(jià)版面大小費(fèi)用預(yù)算比例媒體共計(jì) 60萬(wàn)， 約 占 推廣總費(fèi)用 的 25%經(jīng)濟(jì)測(cè)算 —— 各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算SP活動(dòng) SP活動(dòng)費(fèi)用： 20萬(wàn)。舉行四次，每次約 5萬(wàn)共計(jì) 20萬(wàn)，占總狹義推廣費(fèi)用的 %其他臨時(shí)制作費(fèi)用及機(jī)動(dòng)費(fèi)用各種臨時(shí)制作費(fèi)用：計(jì) 5萬(wàn)占總狹義推廣費(fèi)用的 %機(jī)動(dòng)費(fèi)用：計(jì) 15萬(wàn)占總狹義推廣費(fèi)用的 %前期費(fèi)用明細(xì)合計(jì)： 40萬(wàn)10樓宇廣告16主體模型、戶型模型模型8主要客源引導(dǎo)動(dòng)線（ 100面）道旗5廣播5現(xiàn)場(chǎng)廣告牌（前期預(yù)算費(fèi)用，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度將會(huì)分期更換）工地圍墻及看房動(dòng)線 包裝15000份DM 14000個(gè)手拎袋、胸卡、紙杯形象導(dǎo)入期： （ 2023年 5月初 5月底）共計(jì)：費(fèi)用（萬(wàn)）備注廣告計(jì)劃執(zhí)行階段市場(chǎng)環(huán)境研究地塊特征研究?jī)r(jià)值核心體系營(yíng)銷體系建設(shè)推廣主線經(jīng)濟(jì)測(cè)算商業(yè)及配比分析項(xiàng)目平面廣告展示營(yíng)銷體系建設(shè) —— 目標(biāo)客源的組成?從市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)中可發(fā)現(xiàn)，為符合市場(chǎng)的需求比例，本項(xiàng)目產(chǎn)品體系可分為 8090平米的 2+1房； 90/120平米的三房；以及 130以上大戶型住宅等三類。?其中，戶型常規(guī)配比為 2+1房 30%， 3房 50%，大戶型住宅 20%?初步估算這 三部分平均面積分別為 88平米： 110平米： 135平米?按照一期房院均價(jià) 2980元 /平米計(jì)算，則 大中小房型一期平均總價(jià)分別為 —— ： ： 營(yíng)銷體系建設(shè) —— 目標(biāo)客源的組成高層電梯公寓（ 2+1房）項(xiàng)目均價(jià)： 2980元 /平米每戶建筑面積： 88平米平均住宅總價(jià)： 占住宅客源比例： 30%按照一次購(gòu)房 7成 20年貸款利率 %（按 9月 15日最新商業(yè)貸款利率）計(jì)算業(yè)主需要為此支付：首付： 貸款： 月供： 1515元如針對(duì) 1