【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 德道 80號(hào) 郵 編： 300050 電 話： 02223317185 傳 真： 02223316822 聯(lián) 系 人： 陳長(zhǎng)來(lái)、焦健、黃萍萍 （二）主承銷商：廣發(fā)證券有限責(zé)任公司 法定代表人： 陳云賢 地 址： 廣州市天河北路 183號(hào)大都會(huì)廣場(chǎng) 41樓 郵 編： 510075 聯(lián)系 電話： 01068083328 傳 真： 01068083351 聯(lián) 系 人： 鈕華明、毛曉嵐、于明、于韶光 （三）副主承銷商：天津證券有限責(zé)任公司 天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司首次公開(kāi)發(fā)行股票申請(qǐng)文件 招股說(shuō)明書 5— 1— 24 法定 代表人： 葛子平 地 址： 天津市和平區(qū)赤峰道 132號(hào) 電 話： 02227111176 傳 真： 02227119890 聯(lián) 系 人： 徐潔 丁宇 （四）分 銷 商： 分 銷 商： 國(guó)信證券有限公司 法定代表人： 李南峰 地 址： 深圳市羅湖區(qū)紅嶺中路1012號(hào)國(guó)信大廈 20樓 電 話： 01066215566—262 傳 真： 01066215566—240 聯(lián) 系 人： 毛紅英 分 銷 商： 廣東證券股份有限公司 法定代表人： 鐘偉華 地 址： 廣州市東風(fēng)東路 703號(hào) 電 話： 02087761319 傳 真： 02087789051 聯(lián) 系 人： 魏素華 分 銷 商： 浙江證券有限責(zé)任公司 法定代表人： 項(xiàng)建中 天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司首次公開(kāi)發(fā)行股票申請(qǐng)文件 招股說(shuō)明書 5— 1— 25 地 址： 杭州市延安路 400號(hào) 電 話： 05717062121 傳 真： 05717062121 聯(lián) 系 人： 吳丹楓 分 銷 商： 大連證券有限責(zé)任公司 法定代表人： 石 雪 地 址： 大連市中山區(qū)魯迅路 20號(hào) 電 話 : 04112647468 傳 真： 04112808390 聯(lián) 系 人： 趙曉 云 分 銷 商： 北京證券有限責(zé)任公司 法定代表人： 盧克群 地 址： 北京市西城區(qū)阜成門外大街 2號(hào)萬(wàn)通新世界廣場(chǎng) B座 12層 電 話： 01068581166 傳 真： 01068587832 聯(lián) 系 人： 孫嵐 分 銷 商： 山東證券有限責(zé)任公司 法定代表人： 段虎 地 址： 濟(jì)南市泉城路 180號(hào) 電 話： 053164450916 天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司首次公開(kāi)發(fā)行股票申請(qǐng)文件 招股說(shuō)明書 5— 1— 26 傳 真： 053164450731 聯(lián) 系 人： 肖洪生 （五）上市推薦人：廣發(fā)證券有限責(zé)任公司 （六）發(fā)行人律師事務(wù)所：天津嘉德律師事務(wù)所 法定代表人： 孟衛(wèi)民 地 址： 天津市和平區(qū)大沽北路157號(hào)國(guó)投大廈 6層 電 話： 022—23142362 傳 真： 022—23142062 經(jīng)辦 律師： 李天力、孟衛(wèi)民 （七）會(huì)計(jì)師事務(wù)所和經(jīng)辦注 冊(cè)會(huì)計(jì)師：天津五洲聯(lián)合合伙會(huì)計(jì)師事務(wù)所 法定代表人： 王福才 地 址： 天津市和平區(qū)赤峰道 30號(hào)增 1號(hào) 電 話： 022—27128239 傳 真： 022—27128238 經(jīng)辦會(huì)計(jì)師： 侯杏倩、施耘清 （八）資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)： 天津華夏會(huì)計(jì)師事務(wù)所 法定代表人： 白建國(guó) 天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司首次公開(kāi)發(fā)行股票申請(qǐng)文件 招股說(shuō)明書 5— 1— 27 地 址： 天津市和平區(qū)南京路 305號(hào) 電 話： 022—27307033 傳 真： 022—27307033 經(jīng)辦評(píng)估人員： 韓玉強(qiáng)、石玉珍 天津市津評(píng)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 法定代表人： 呂家新 地 址： 天津市和平區(qū)睦南道利增里 B座 電 話： 022—23391332 傳 真： 022—23125127 經(jīng)辦評(píng)估人員： 呂家新、邵珉 （九）土地評(píng)估機(jī)構(gòu)：天津市地價(jià)評(píng)估事務(wù)所 法定代表人： 王兵 地 址： 天津市和平區(qū)西康 路 60號(hào) 電 話： 022—84100503 傳 真： 022—84100503 經(jīng)辦評(píng)估人員： 崔貴琪、張曉星、劉彥 （十）股票登記機(jī)構(gòu)：上海證券中央登記結(jié)算公司 天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司首次公開(kāi)發(fā)行股票申請(qǐng)文件 招股說(shuō)明書 5— 1— 28 法定代表人： 王迪彬 地 址： 上海市浦建路 727號(hào) 電 話： 02158708888 傳 真： 02158754185 三、本次發(fā)行的預(yù)期重要時(shí)間表 ?招股說(shuō)明書發(fā)布日期： 2020年 7月 30日 ?發(fā)行公告刊登日期： 2020年 7月 31日 ?申 購(gòu) 期： 2020年 8月 6日 ?資 金 凍結(jié) 日 期： 2020年 8月 7日至 2020年 8月 9日 ?搖 號(hào) 日 期： 2020年 8月 9日 ?搖號(hào)結(jié)果公布日期： 2020年 8月 10日 ?劃 款 期： 2020年 8月 10日至 2020年 8月 12日 天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司首次公開(kāi)發(fā)行股票申請(qǐng)文件 招股說(shuō)明書 5— 1— 29 第三章 風(fēng)險(xiǎn)因素 投資者在評(píng)價(jià)發(fā)行人本次發(fā)售的股票時(shí)，除本招股說(shuō)明書提供的其他各項(xiàng)它資料外，應(yīng) 特別認(rèn)真地考慮下述各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素。為了確保公司的經(jīng)濟(jì)效益，維護(hù)股東的合法權(quán)益，針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)，公司將積極有效地采取相應(yīng)對(duì)策，請(qǐng)投資者予以關(guān)注。根據(jù)重要性原則或可能影響投資決策的程度大小排序，本公司風(fēng)險(xiǎn)如下： 一、樓盤空置的風(fēng)險(xiǎn) 公司 2020年度有 19萬(wàn)平方米的成品房尚待銷售，如果不能盡快銷售出去，有可能因材料、戶型和地理位置無(wú)法滿足消費(fèi)者需求變化，造成空置樓盤跌價(jià)甚至滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。 天津市建委繼 1999年取消了 571家房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)后， 2020年又有 282家企 投資于本公司的股票會(huì)涉及一系列風(fēng)險(xiǎn)。在購(gòu)買本公司股票前，敬請(qǐng)投資者將下列風(fēng)險(xiǎn)因素 相關(guān)資料連同本招股書中其他資料一并考慮。 天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司首次公開(kāi)發(fā)行股票申請(qǐng)文件 招股說(shuō)明書 5— 1— 30 業(yè)被取消開(kāi)發(fā)資質(zhì)，從 而天津市房地產(chǎn)企業(yè)已由原來(lái)的 1769家減少至目前的 916家。在天津市 2020年住宅與房地產(chǎn)管理工作會(huì)議上，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)明確提出：“實(shí)施扶優(yōu)扶強(qiáng)戰(zhàn)略。鼓勵(lì)有條件、有實(shí)力、有信譽(yù)、有后勁的企業(yè)做強(qiáng)做大，向規(guī)?；?、集約化方向發(fā)展?！蓖瑫r(shí)，天津市今年將加大住房公積金個(gè)人貸款力度，停止向單位發(fā)放住房公積金貸款，直接面向個(gè)人，這將有效地刺激個(gè)人購(gòu)房的欲望。 在外部銷售環(huán)境十分有利的情況下，公司針對(duì)現(xiàn)有空置房，分樓盤制定了相應(yīng)的銷售策略。詳細(xì)情況見(jiàn)本招股說(shuō)明書“第五章 發(fā)行人的業(yè)務(wù)和技術(shù)”。 二、市場(chǎng)占有率存在下 降趨勢(shì)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 公司的市場(chǎng)占有率近年來(lái)穩(wěn)中有降， 1999和 2020年公司在天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的占有率分別為 %和 %，市場(chǎng)占有率沒(méi)有提升，并存在進(jìn)一步下降的可能性。市場(chǎng)占有率的下降，將影響公司的市場(chǎng)形象和行業(yè)地位，進(jìn)而影響公司的業(yè)績(jī)。 天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司首次公開(kāi)發(fā)行股票申請(qǐng)文件 招股說(shuō)明書 5— 1— 31 2020年公司在全市商品房銷售收入中所占比例與 1999年相比有小幅下降。這一方面是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的結(jié)果 , 但更重要的原因是，由于 2020年天津市的危改拆遷片主要位于天津市不發(fā)達(dá)區(qū)域，消費(fèi)水平較低，其主要消費(fèi)價(jià)位在 2020元 /m2以下，而此價(jià)位的低檔商品房在全市商品房開(kāi) 發(fā)面積中占有較大比例，但本公司 2020年上市樓盤中以中檔、中低檔商品房為主，從而失去了一些消費(fèi)客戶，影響了公司當(dāng)年的商品房銷售額。隨著天津市廉價(jià)商品房的需求量的下降，居民消費(fèi)水平的提高，尋求二次置業(yè)、改進(jìn)型住房的需求量將隨之攀升，中檔商品房的消費(fèi)將成為天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)新的消費(fèi)熱點(diǎn)。公司存貨中的上市樓盤多數(shù)屬于此類商品房，目前公司在建項(xiàng)目無(wú)論在區(qū)位、功能及環(huán)境等方面都符合現(xiàn)在及未來(lái)市場(chǎng)的需求，同時(shí)公司將調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略、增加廣告宣傳投入、加大銷售力度，以提高公司的市場(chǎng)份額。 三、土地規(guī)劃政策變化的風(fēng)險(xiǎn) 為了保證天津市長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的落實(shí) ,需要對(duì)天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司首次公開(kāi)發(fā)行股票申請(qǐng)文件 招股說(shuō)明書 5— 1— 32 現(xiàn)行的土地使用性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整。公司作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，取得土地使用權(quán)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前提，一旦調(diào)整土地用地性質(zhì)，將對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)生巨大的風(fēng)險(xiǎn)。 公司在建項(xiàng)目平誠(chéng)大廈工程已于 1999年 5月開(kāi)工，目前基礎(chǔ)工程已竣工。由于原天津市解放北路金融一條街道路狹窄，限制了金融市場(chǎng)的發(fā)展。最近天津市政府?dāng)M將友誼路確定為金融一條街，沿街建筑的規(guī)劃將發(fā)生改變。平誠(chéng)大廈項(xiàng)目因市政規(guī)劃設(shè)計(jì)原因暫停 ,延誤了工期。 對(duì)此，公司在擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目簽定征地協(xié)議前 ,深入與天津市規(guī)劃管理局和規(guī)劃設(shè)計(jì)院進(jìn)行磋商 ,并 促使持地人取得市經(jīng)委關(guān)于地塊用地性質(zhì)的批文和規(guī)劃局下達(dá)的規(guī)劃要點(diǎn)通知書 ,保證征地協(xié)議簽定后取得土地使用權(quán) ,順利進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 平誠(chéng)大廈項(xiàng)目總投資 3720萬(wàn)元，截止2020年 12月 31日，已累計(jì)投資 。該項(xiàng)目于 1999年 5月開(kāi)工，計(jì)劃于 2020年竣工。由于天津市政府?dāng)M將友誼路確定為金融一條街，本公司也將此項(xiàng)目的計(jì)劃作了相應(yīng)天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司首次公開(kāi)發(fā)行股票申請(qǐng)文件 招股說(shuō)明書 5— 1— 33 的調(diào)整。公司正積極與市規(guī)劃局協(xié)調(diào)配合進(jìn)行該項(xiàng)目的立面修改，努力使該建筑與馬場(chǎng)道建筑風(fēng)貌相宜，并具有金融建筑的風(fēng)格，力爭(zhēng)盡快開(kāi)工，同時(shí)施工單位天津市第七建建筑工程有限公司 已作好了復(fù)工準(zhǔn)備，此項(xiàng)目將取得預(yù)期效益。 四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售是個(gè)多環(huán)節(jié)的系統(tǒng)工程，具有開(kāi)發(fā)過(guò)程環(huán)節(jié)多、周期長(zhǎng)、涉及部門和單位多的特點(diǎn)。公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)從土地獲得、市場(chǎng)調(diào)研、投資決策、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建材采購(gòu)、建設(shè)施工、銷售策劃、廣告推廣、銷售服務(wù)和物業(yè)管理等環(huán)節(jié)涉及調(diào)研機(jī)構(gòu)、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、建筑施工單位、廣告公司、建材供應(yīng)商、物業(yè)管理公司等多家合作單位，并受土地規(guī)劃、市政、消防、環(huán)保等多個(gè)政府部門的領(lǐng)導(dǎo)，致使本公司資源整合的難度較大，從而加大了公司 對(duì)開(kāi)發(fā)工程的進(jìn)度、質(zhì)量、投資、營(yíng)銷等的控制難度。 由于公司多年來(lái)的主要業(yè)務(wù)集中在天津天津市房地產(chǎn)