【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 格與銷(xiāo)售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷(xiāo)售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷(xiāo)售價(jià)格建議 4）銷(xiāo)售進(jìn)程 純銷(xiāo)售 帶租約銷(xiāo)售 售后返租 ?作為青浦區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目 ， 商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)成功至關(guān)重要 ， 而純出售方式將非常不利于發(fā)展商 /管理公司對(duì)商鋪的控制 ?不利于項(xiàng)目的價(jià)值的進(jìn)一步挖掘 ?需要采取先租賃后銷(xiāo)售的方式 ，營(yíng)銷(xiāo)周期過(guò)長(zhǎng) ?由于本項(xiàng)目招商將注重品牌 ， 商鋪將產(chǎn)生一鋪一價(jià)的局面 ， 對(duì)于銷(xiāo)售難度較大 ?發(fā)展商 /管理公司今后對(duì)商場(chǎng)的控制力差 ?本項(xiàng)目已經(jīng)成功的引進(jìn)了幾家主力店 ， 招商的成功對(duì)于銷(xiāo)售的幫助勿庸臵疑 。 本項(xiàng)目應(yīng)該充分利用這一優(yōu)勢(shì) ?發(fā)展商 /百聯(lián)集團(tuán) /青浦政府強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手 ， 有能力做好經(jīng)營(yíng)管理 不適合 不適合 推薦采用 價(jià)格與銷(xiāo)售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷(xiāo)售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷(xiāo)售價(jià)格建議 4）銷(xiāo)售進(jìn)程 整體出售 1樓連 2樓 1級(jí)區(qū)域 1樓 1級(jí)區(qū)域 ， 2樓 2級(jí)區(qū)域 1樓 2級(jí)區(qū)域 ， 2樓 3級(jí)區(qū)域 1樓 3級(jí)區(qū)域 ， 2樓 4級(jí)區(qū)域 1樓連 2樓 3級(jí)區(qū)域 所有 3樓均為 4級(jí)區(qū)域 價(jià)格與銷(xiāo)售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷(xiāo)售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷(xiāo)售價(jià)格建議 4）銷(xiāo)售進(jìn)程 A1 共 3 層 垂直分割 126 － 207 酒吧、咖啡等 2. 51 層 平面分割 42 － 459 服飾、鐘表等 5 ～ 72 層 平面分割 服飾、飾品等 4 . 5 ～ 5C 共 2 層 垂直分割 128 － 350 快餐、特色餐飲 平均 4 . 5預(yù)計(jì)租金水平（人民幣/ 平方米/單元面積（平方米） 計(jì)劃業(yè)態(tài)業(yè)種B區(qū)塊 樓層 單元?jiǎng)澐址绞奖卷?xiàng)目當(dāng)前租金水平： 本項(xiàng)目已經(jīng)成功的引進(jìn)了數(shù)家目標(biāo)商家 ， 因此本項(xiàng)目擬定的租金水平是非常符合市場(chǎng)實(shí)際狀況的 ， 可以作為制定商鋪售價(jià)的依據(jù)之一 。 價(jià)格與銷(xiāo)售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷(xiāo)售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷(xiāo)售價(jià)格建議 4）銷(xiāo)售進(jìn)程 根據(jù)本項(xiàng)目的租金水平 ， 我們從租金出發(fā) ， 對(duì)商鋪在這一租金水平下的價(jià)值進(jìn)行估算 。 本項(xiàng)目建議采取售后返租的模式推廣 ， 就目前商鋪市場(chǎng)的普遍采取的售后返租率 ， 大約在 ％ 左右 ， 包括稅金 。 A1 共 3 層 1700 垂直分割 126 － 207 2 . 5 121671 層 6320 平面分割 42 － 459 5 ～ 7 1 2 8 9 6 ~ 1 8 0 5 52 層 5000 平面分割 4 . 5 ～ 5 1 1 6 0 7 ~ 1 2 8 9 6C 共 2 層 4156 垂直分割 128 － 350 平均 4 . 5 21900預(yù)計(jì)租金水平（人民幣/ 平方米/ 天）B投資回報(bào)率售價(jià)水平*（人民幣 / 平方米）7 . 5 %面積（平方米）區(qū)塊 樓層單元?jiǎng)澐址绞絾卧娣e（平方米）平均價(jià)格： 15760元 /平方米 平均租金： *B區(qū)的租金按實(shí)際面積計(jì)算，其他租金售價(jià)全部按照建筑面積， B區(qū)實(shí)用率按 53％計(jì)算。 價(jià)格與銷(xiāo)售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷(xiāo)售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷(xiāo)售價(jià)格建議 4）銷(xiāo)售進(jìn)程 15760元的單價(jià)指的是本項(xiàng)目 A1區(qū) 、 B區(qū)一層二層 、 C區(qū)在當(dāng)前 ， 為實(shí)現(xiàn)投資者不低于稅前％ 的投資回報(bào)率而擬定的商鋪銷(xiāo)售價(jià)格 。 從理論上講 ， 如果本項(xiàng)目不采取售后返租的形式保證投資者的回報(bào)率 ， 那么商鋪的實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格如果超過(guò) 15760元 /平方米 ， 很難吸引投資者購(gòu)買(mǎi) 。 我們建議本項(xiàng)目采取 售后返租 形式 ， 保證投資者稅前 ％ 的回報(bào)率 ， 返租期設(shè)定為 5年 。 ?5年的經(jīng)營(yíng)時(shí)間足以使本項(xiàng)目進(jìn)入成熟期 ?降低發(fā)展商 /管理公司返租的風(fēng)險(xiǎn) ， 5年之后小業(yè)主可以委托管理公司繼續(xù)經(jīng)營(yíng) ， 自負(fù)盈虧 ?給予投資者更大的投資利潤(rùn)空間以增加其購(gòu)買(mǎi)興趣 采取 5年售后返租 ， 當(dāng)前商鋪售價(jià)可以包含未來(lái) 3年的商鋪的增值部分 ， 而所謂商鋪的增值 ， 實(shí)際上是商鋪的租金的增長(zhǎng) 。 本項(xiàng)目從地理位臵 、 建筑結(jié)構(gòu) 、 招商經(jīng)營(yíng) 、 發(fā)展商 /管理公司的實(shí)力以及當(dāng)?shù)卣闹匾暢潭?， 相信實(shí)現(xiàn)商鋪增值毫無(wú)疑問(wèn) 。 根據(jù)上海市場(chǎng)租金年增長(zhǎng)率的一般水平 ， 我們估計(jì)未來(lái) 5年 ，本項(xiàng)目的租金年增長(zhǎng)率約為 4％ ， 以此我們進(jìn)行計(jì)算： 價(jià)格與銷(xiāo)售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷(xiāo)售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷(xiāo)售價(jià)格建議 4）銷(xiāo)售進(jìn)程 年 2023 2023 2023 2023 2023 20231 2 3 4 5 6租金 3 . 2 4 3 . 3 7 3 . 3 7 3 . 6 4 3 . 6 4 3 . 9 3投資回報(bào)率租金年增長(zhǎng)率 4 . 0 % 4 . 0 % 4 . 0 % 4 . 0 % 4 . 0 %售價(jià) 15760 177117 . 5 % 價(jià)格與銷(xiāo)售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷(xiāo)售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷(xiāo)售價(jià)格建議 4）銷(xiāo)售進(jìn)程 如果本項(xiàng)目均價(jià) 17711元 ， 即經(jīng)營(yíng) 3年后商鋪的出租價(jià)值 ， 返租結(jié)束后實(shí)際投資回報(bào)率為 ％ ， 并逐年遞增 ， 相信對(duì)投資客戶具有一定的吸引力 。 我們建議： 本項(xiàng)目的 A1區(qū)、 B區(qū) 1－ 2層、 C區(qū)的銷(xiāo)售均價(jià)在 17500－ 18000元左右 價(jià)格與銷(xiāo)售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷(xiāo)售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷(xiāo)售價(jià)格建議 4）銷(xiāo)售進(jìn)程 本商場(chǎng) A2區(qū) ， B區(qū) 3層 ， D區(qū) ， E區(qū)均為大面積租賃單元 ， 出售難度大 。 對(duì)于此類商鋪 ， 建議采取租賃方式 ， 長(zhǎng)期持有 ， 作為發(fā)展商穩(wěn)定的收益 ， 同時(shí) ， 優(yōu)良資產(chǎn)也有利于今后銀行融資 。 在出售 A1,B區(qū) 1－ 2層 ， C區(qū)的同時(shí) ， 也將為 A2區(qū) ， B區(qū) 3層 ， D區(qū) ，E區(qū)尋找大型投資客戶 。 其中 A2區(qū)規(guī)劃為會(huì)所 ， 適合于個(gè)人投資者以及最終用戶購(gòu)買(mǎi)； B區(qū) 3層規(guī)劃為大型中餐廳 ， 適合于個(gè)人投資者以及投資公司購(gòu)買(mǎi)； D區(qū)規(guī)劃為百貨公司及商場(chǎng) ， 適合于投資銀行 、 基金等專業(yè)投資機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)； E區(qū)規(guī)劃為家電賣(mài)場(chǎng) ， 適合于投資公司以及專業(yè)投資機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi) 。 由于以上商鋪客戶租賃面積大 ， 簽約時(shí)間較長(zhǎng) ， 租金的增長(zhǎng)率將低于其余小面積商鋪 ， 但商家的穩(wěn)定性強(qiáng) ， 信用較高 ， 對(duì)于一些長(zhǎng)線投資者以及投資機(jī)構(gòu)有一定吸引力 價(jià)格與銷(xiāo)售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷(xiāo)售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷(xiāo)售價(jià)格建議 4）銷(xiāo)售進(jìn)程 針對(duì)不同目標(biāo)投資人的一般需求 ， 我們采取不同的投資率： A2 2360 共 2 層 會(huì)所個(gè)人投資者以及最終用戶購(gòu)買(mǎi)7%B 4000 3 層 中餐廳個(gè)人投資者以及投資公司購(gòu)買(mǎi)7%1 － 3 層 百貨4 層 休閑、運(yùn)動(dòng)5 層兒童服飾、玩具E 5042 共 3 層 家電投資公司以及專業(yè)投資機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)6%投資回報(bào)率6%D 10049目標(biāo)投資客戶投資銀行、基金等專業(yè)投資機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃業(yè)態(tài)業(yè)種區(qū)塊總建筑面積( 平方米)樓層以上單元根據(jù)租金收益計(jì)算售價(jià) ， 帶租約銷(xiāo)售 ， 不進(jìn)行返租 價(jià)格與銷(xiāo)售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷(xiāo)售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷(xiāo)售價(jià)格建議 4）銷(xiāo)售進(jìn)程 202312 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10準(zhǔn)備期開(kāi)盤(pán)期強(qiáng)銷(xiāo)期尾盤(pán)期時(shí)間2023項(xiàng)目全面開(kāi)業(yè) 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣(mài)點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動(dòng)設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 消費(fèi)力劣勢(shì)： 青浦為上海的郊區(qū)鎮(zhèn)，相對(duì)有限的消費(fèi)水平與本案較高的定位可能存在一定差距； 理念劣勢(shì)： 青浦現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)仍以百貨＋賣(mài)場(chǎng)＋街鋪為主，本案相對(duì)先進(jìn)的購(gòu)物中心模式能否改變當(dāng)?shù)叵M(fèi)理念存在風(fēng)險(xiǎn)； 內(nèi)商業(yè)劣勢(shì)： 本案大部分商業(yè)為內(nèi)廣場(chǎng)內(nèi)街形式，且為多層，造成目前的銷(xiāo)售價(jià)值較低； 地段優(yōu)勢(shì)： 本案位于青浦鎮(zhèn)區(qū)核心商業(yè)圈內(nèi)，商業(yè)價(jià)值度較高； 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目商業(yè)布局科學(xué)，業(yè)態(tài)構(gòu)成合理，建筑風(fēng)格時(shí)尚，整體規(guī)劃上具有領(lǐng)先地位； 主力店優(yōu)勢(shì)： 本案已先期招入主力商家和品牌商家，有利于其余物業(yè)銷(xiāo)售； 景觀優(yōu)勢(shì)： 本案緊鄰曲水園，臨近河道，具有較高景觀價(jià)值； 政府優(yōu)勢(shì)： 本案是青浦區(qū)政府重點(diǎn)工程，市場(chǎng)信譽(yù)度佳； 品牌優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目由云湖、百聯(lián)、馬達(dá)思班等品牌團(tuán)隊(duì)攜手打造，給予經(jīng)營(yíng)客和投資客信心； 劣 勢(shì) 優(yōu) 勢(shì) 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣(mài)點(diǎn)群分析