【文章內(nèi)容簡介】 格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價格分析 1）在售項目 — 美高嘉年華 2）在售項目 — 港隆廣場 3）在售項目 — 荷景苑 4）街鋪租金 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價格建議 4）銷售進程 純銷售 帶租約銷售 售后返租 ?作為青浦區(qū)重點項目 ， 商場的運營成功至關(guān)重要 ， 而純出售方式將非常不利于發(fā)展商 /管理公司對商鋪的控制 ?不利于項目的價值的進一步挖掘 ?需要采取先租賃后銷售的方式 ，營銷周期過長 ?由于本項目招商將注重品牌 ， 商鋪將產(chǎn)生一鋪一價的局面 ， 對于銷售難度較大 ?發(fā)展商 /管理公司今后對商場的控制力差 ?本項目已經(jīng)成功的引進了幾家主力店 ， 招商的成功對于銷售的幫助勿庸臵疑 。 本項目應該充分利用這一優(yōu)勢 ?發(fā)展商 /百聯(lián)集團 /青浦政府強強聯(lián)手 ， 有能力做好經(jīng)營管理 不適合 不適合 推薦采用 價格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價格分析 1）在售項目 — 美高嘉年華 2）在售項目 — 港隆廣場 3）在售項目 — 荷景苑 4）街鋪租金 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價格建議 4）銷售進程 整體出售 1樓連 2樓 1級區(qū)域 1樓 1級區(qū)域 ， 2樓 2級區(qū)域 1樓 2級區(qū)域 ， 2樓 3級區(qū)域 1樓 3級區(qū)域 ， 2樓 4級區(qū)域 1樓連 2樓 3級區(qū)域 所有 3樓均為 4級區(qū)域 價格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價格分析 1）在售項目 — 美高嘉年華 2）在售項目 — 港隆廣場 3）在售項目 — 荷景苑 4）街鋪租金 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價格建議 4）銷售進程 A1 共 3 層 垂直分割 126 － 207 酒吧、咖啡等 2. 51 層 平面分割 42 － 459 服飾、鐘表等 5 ～ 72 層 平面分割 服飾、飾品等 4 . 5 ～ 5C 共 2 層 垂直分割 128 － 350 快餐、特色餐飲 平均 4 . 5預計租金水平（人民幣/ 平方米/單元面積（平方米） 計劃業(yè)態(tài)業(yè)種B區(qū)塊 樓層 單元劃分方式本項目當前租金水平： 本項目已經(jīng)成功的引進了數(shù)家目標商家 ， 因此本項目擬定的租金水平是非常符合市場實際狀況的 ， 可以作為制定商鋪售價的依據(jù)之一 。 價格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價格分析 1）在售項目 — 美高嘉年華 2）在售項目 — 港隆廣場 3）在售項目 — 荷景苑 4）街鋪租金 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價格建議 4）銷售進程 根據(jù)本項目的租金水平 ， 我們從租金出發(fā) ， 對商鋪在這一租金水平下的價值進行估算 。 本項目建議采取售后返租的模式推廣 ， 就目前商鋪市場的普遍采取的售后返租率 ， 大約在 ％ 左右 ， 包括稅金 。 A1 共 3 層 1700 垂直分割 126 － 207 2 . 5 121671 層 6320 平面分割 42 － 459 5 ～ 7 1 2 8 9 6 ~ 1 8 0 5 52 層 5000 平面分割 4 . 5 ～ 5 1 1 6 0 7 ~ 1 2 8 9 6C 共 2 層 4156 垂直分割 128 － 350 平均 4 . 5 21900預計租金水平（人民幣/ 平方米/ 天）B投資回報率售價水平*（人民幣 / 平方米）7 . 5 %面積（平方米）區(qū)塊 樓層單元劃分方式單元面積（平方米）平均價格： 15760元 /平方米 平均租金： *B區(qū)的租金按實際面積計算，其他租金售價全部按照建筑面積， B區(qū)實用率按 53％計算。 價格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價格分析 1）在售項目 — 美高嘉年華 2）在售項目 — 港隆廣場 3）在售項目 — 荷景苑 4）街鋪租金 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價格建議 4）銷售進程 15760元的單價指的是本項目 A1區(qū) 、 B區(qū)一層二層 、 C區(qū)在當前 ， 為實現(xiàn)投資者不低于稅前％ 的投資回報率而擬定的商鋪銷售價格 。 從理論上講 ， 如果本項目不采取售后返租的形式保證投資者的回報率 ， 那么商鋪的實際銷售價格如果超過 15760元 /平方米 ， 很難吸引投資者購買 。 我們建議本項目采取 售后返租 形式 ， 保證投資者稅前 ％ 的回報率 ， 返租期設定為 5年 。 ?5年的經(jīng)營時間足以使本項目進入成熟期 ?降低發(fā)展商 /管理公司返租的風險 ， 5年之后小業(yè)主可以委托管理公司繼續(xù)經(jīng)營 ， 自負盈虧 ?給予投資者更大的投資利潤空間以增加其購買興趣 采取 5年售后返租 ， 當前商鋪售價可以包含未來 3年的商鋪的增值部分 ， 而所謂商鋪的增值 ， 實際上是商鋪的租金的增長 。 本項目從地理位臵 、 建筑結(jié)構(gòu) 、 招商經(jīng)營 、 發(fā)展商 /管理公司的實力以及當?shù)卣闹匾暢潭?， 相信實現(xiàn)商鋪增值毫無疑問 。 根據(jù)上海市場租金年增長率的一般水平 ， 我們估計未來 5年 ，本項目的租金年增長率約為 4％ ， 以此我們進行計算： 價格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價格分析 1）在售項目 — 美高嘉年華 2）在售項目 — 港隆廣場 3）在售項目 — 荷景苑 4）街鋪租金 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價格建議 4）銷售進程 年 2023 2023 2023 2023 2023 20231 2 3 4 5 6租金 3 . 2 4 3 . 3 7 3 . 3 7 3 . 6 4 3 . 6 4 3 . 9 3投資回報率租金年增長率 4 . 0 % 4 . 0 % 4 . 0 % 4 . 0 % 4 . 0 %售價 15760 177117 . 5 % 價格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價格分析 1）在售項目 — 美高嘉年華 2）在售項目 — 港隆廣場 3）在售項目 — 荷景苑 4）街鋪租金 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價格建議 4）銷售進程 如果本項目均價 17711元 ， 即經(jīng)營 3年后商鋪的出租價值 ， 返租結(jié)束后實際投資回報率為 ％ ， 并逐年遞增 ， 相信對投資客戶具有一定的吸引力 。 我們建議： 本項目的 A1區(qū)、 B區(qū) 1－ 2層、 C區(qū)的銷售均價在 17500－ 18000元左右 價格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價格分析 1）在售項目 — 美高嘉年華 2）在售項目 — 港隆廣場 3）在售項目 — 荷景苑 4）街鋪租金 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價格建議 4）銷售進程 本商場 A2區(qū) ， B區(qū) 3層 ， D區(qū) ， E區(qū)均為大面積租賃單元 ， 出售難度大 。 對于此類商鋪 ， 建議采取租賃方式 ， 長期持有 ， 作為發(fā)展商穩(wěn)定的收益 ， 同時 ， 優(yōu)良資產(chǎn)也有利于今后銀行融資 。 在出售 A1,B區(qū) 1－ 2層 ， C區(qū)的同時 ， 也將為 A2區(qū) ， B區(qū) 3層 ， D區(qū) ，E區(qū)尋找大型投資客戶 。 其中 A2區(qū)規(guī)劃為會所 ， 適合于個人投資者以及最終用戶購買； B區(qū) 3層規(guī)劃為大型中餐廳 ， 適合于個人投資者以及投資公司購買； D區(qū)規(guī)劃為百貨公司及商場 ， 適合于投資銀行 、 基金等專業(yè)投資機構(gòu)購買； E區(qū)規(guī)劃為家電賣場 ， 適合于投資公司以及專業(yè)投資機構(gòu)購買 。 由于以上商鋪客戶租賃面積大 ， 簽約時間較長 ， 租金的增長率將低于其余小面積商鋪 ， 但商家的穩(wěn)定性強 ， 信用較高 ， 對于一些長線投資者以及投資機構(gòu)有一定吸引力 價格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價格分析 1）在售項目 — 美高嘉年華 2）在售項目 — 港隆廣場 3）在售項目 — 荷景苑 4）街鋪租金 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價格建議 4）銷售進程 針對不同目標投資人的一般需求 ， 我們采取不同的投資率： A2 2360 共 2 層 會所個人投資者以及最終用戶購買7%B 4000 3 層 中餐廳個人投資者以及投資公司購買7%1 － 3 層 百貨4 層 休閑、運動5 層兒童服飾、玩具E 5042 共 3 層 家電投資公司以及專業(yè)投資機構(gòu)購買6%投資回報率6%D 10049目標投資客戶投資銀行、基金等專業(yè)投資機構(gòu)購買計劃業(yè)態(tài)業(yè)種區(qū)塊總建筑面積( 平方米)樓層以上單元根據(jù)租金收益計算售價 ， 帶租約銷售 ， 不進行返租 價格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價格分析 1）在售項目 — 美高嘉年華 2）在售項目 — 港隆廣場 3）在售項目 — 荷景苑 4）街鋪租金 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價格建議 4）銷售進程 202312 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10準備期開盤期強銷期尾盤期時間2023項目全面開業(yè) 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡 2） SP活動設計 VI系統(tǒng)設計 消費力劣勢： 青浦為上海的郊區(qū)鎮(zhèn)，相對有限的消費水平與本案較高的定位可能存在一定差距； 理念劣勢： 青浦現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)仍以百貨＋賣場＋街鋪為主，本案相對先進的購物中心模式能否改變當?shù)叵M理念存在風險； 內(nèi)商業(yè)劣勢： 本案大部分商業(yè)為內(nèi)廣場內(nèi)街形式，且為多層，造成目前的銷售價值較低； 地段優(yōu)勢： 本案位于青浦鎮(zhèn)區(qū)核心商業(yè)圈內(nèi)，商業(yè)價值度較高； 規(guī)劃優(yōu)勢： 項目商業(yè)布局科學，業(yè)態(tài)構(gòu)成合理，建筑風格時尚，整體規(guī)劃上具有領(lǐng)先地位； 主力店優(yōu)勢： 本案已先期招入主力商家和品牌商家，有利于其余物業(yè)銷售； 景觀優(yōu)勢： 本案緊鄰曲水園，臨近河道，具有較高景觀價值； 政府優(yōu)勢： 本案是青浦區(qū)政府重點工程，市場信譽度佳； 品牌優(yōu)勢： 項目由云湖、百聯(lián)、馬達思班等品牌團隊攜手打造，給予經(jīng)營客和投資客信心； 劣 勢 優(yōu) 勢 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點群分析